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Mängel in der Mietwohnung oder dem Haus

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, die Mietwohnung oder das Haus (und zugehörige Einrichtungen) in einem gebrauchsfähigen Zustand zur Verfügung zu stellen und zu halten. Wenn der Vermieter diese Pflicht verletzt, kann das zu Ansprüchen der Mieter führen auf

Liegt überhaupt ein Mangel der Mietwohnung vor?

Entscheidend ist zunächst, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Dazu vergleicht man das, was der Vermieter leisten müsste (Sollzustand) mit dem Zustand, der tatsächlich vorliegt. Ist der Zustand schlechter, und führt das zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung, dann liegt ein Mangel vor. Bei jedem einzelnen Mangel muss das geprüft werden. Ganz geringfügige Mängel bleiben allerdings unberücksichtigt.

Anzeige der Mängel gegenüber dem Vermieter

Weiter ist es notwendig, dass der Vermieter von dem Mangel weiß. Das muss der Mieter nachweisen, deshalb ist eine schriftliche Mangelanzeige dringend zu empfehlen. Wichtig ist es, frühzeitig Beweise zu beschaffen, so dass auch später noch nachgewiesen werden kann, von wann bis wann ein Mangel bestand, und wie schwerwiegend er den Gebrauch beeinträchtigt hat. 

Verlangen, dass Mängel in der Wohnung beseitigt werden

Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt. Selbst beseitigen sollte der Mieter Mängel nur nach vorheriger Beratung, denn für diese „Ersatzvornahme“ gelten besondere Voraussetzungen. 

Bei Mängel - Mietminderung, Zurückbehaltung, Schadenersatz

Nach dem Gesetz tritt in dem Moment, in dem der Vermieter von einem erheblichen Mangel weiß, eine Mietminderung ein, das heißt die Mietpartei dürfte von diesem Zeitpunkt an eigentlich „der Gebrauchsminderung entsprechend“ weniger Miete zahlen. Es ist aber schwierig, einzuschätzen, wie hoch die Mietminderung für einen bestimmten Mangel — oder mehrere Mängel — ist. Zieht die Mietpartei zuviel von der Miete ab, dann kann das zum Risiko einer fristgemäßen oder sogar fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands wegen  führen. Daher sollte vor dem Einbehalt der Miete unbedingt eine Beratung aufgesucht werden.

Es gibt auch die Möglichkeit, Mietzahlungen zurückzubehalten, um Druck zur Mangelbeseitigung auszuüben. Auch dort ist aber schwer einzuschätzen, wie viel Miete zurückbehalten werden kann, ohne das Risiko einer Kündigung einzugehen.

Wenn der Mietpartei durch einen Mangel auch noch ein Schaden entsteht, kann eine Verpflichtung des Vermieters zu Schadenersatz bestehen, aber nur dann, wenn ihn ein Verschulden daran trifft, dass der Schaden entstand. 

Es gibt keine Verjährung, Verwirkung für die Beseitigung von Mängeln

Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln verjährt nicht. Hier kann es aber eine Rolle spielen, ob der Mieter den Mangel bei der Anmietung kannte oder hätte erkennen müssen.

Demgegenüber können Ansprüche auf Mietminderung und auf Schadenersatz durch Verjährung, und in ganz seltenen Fällen durch Verwirkung ausgeschlossen sein.

 


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