Mieterhöhung für Wohnung - nur die richtige Wohnfläche gilt

Bei der Berechnung von Mieterhöhungen ist nur die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung maßgeblich.

Mieterhöhung für Mietwohnung - die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche ist falsch

• Ist im Mietvertrag eine Wohnfläche angegeben, so wird diese Fläche in der Regel vom Vermieter auch für Mieterhöhungen zugrundegelegt. 

Es kommt öfter vor, dass die Wohnung in Wahrheit eine andere Fläche hat, die Angabe im Mietvertrag falsch ist. Maßgeblich für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Fläche der Wohnung.

Bei einer Mieterhöhung gilt die tatsächliche Fläche, Größe der Wohnung in qm

Es gibt eine ältere Rechtsprechung, die bei Flächenabweichung danach unterscheidet, ob die Abweichung kleiner oder größer ist als 10 %.

• Diese Flächenabweichung ist für eine beabsichtigte Mietsenkung wichtig, nicht aber wenn es wegen einer Mieterhöhung um die tatsächliche Wohnungsgröße geht. 
  
• Für Mieterhöhungen hat der Bundesgerichtshof die ältere 10-%-Unterscheidung / Regelung aufgegeben - nur die tatsächliche Größe der Wohnung ist für eine Mieterhöhung maßgeblich.
  

Vermieter muss für die Mieterhöhung der Wohnung die richtige Wohnfläche zugrunde legen

• Das gilt, wenn die tatsächliche Fläche geringer ist als diejenige, die im Vertrag steht.
• Das gilt aber auch, wenn die Wohnung in Wahrheit größer ist als im Mietvertrag angegeben.
• Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag überhaupt keine Fläche angegeben ist.

Mieterhöhung für die Wohnung - als Mieter die Überprüfung der Wohnfläche verlangen

Mieter dürfen sich nicht darauf beschränken, die vom Vermieter angegebene Fläche einfach nur anzuzweifeln, nur zu bestreiten, z.B. sagen:

"Die Wohnung ist kleiner als im Mietvertrag steht".

Es sollten konkrete Hinweise auf eine falsche Wohnfläche bestehen. 

Mieter müssen im Streitfall dem Gericht erklären, wie sie zu einer anderen, geringeren Fläche kommen, die der Vermieter beachten muss. 
Größe der Mietwohnung feststellen - als Mieter Wohnfläche berechnen 

Mieterhöhung - gegenüber dem Vermieter die Wohnflächenangabe bestreiten

• Für ein Bestreiten der Wohnfläche muss der Mieter die Wohnungsgröße konkret beziffern.
• Dazu ist es ausreichend, wenn die Wohnung laienhaft vermessen wurde, das Ergebnis eine geringere Wohnfläche zeigt. Das Ergebnis des Aufmaßes der Wohnung sollte dem Vermieter anhand der einzelnen Flächen benannt werden.
• Für Mieter, so der Bundesgerichtshof, ist es ausreichend, die Grundfläche laienhaft (z.B. mit Zollstock) zu vermessen. Kommt diese Vermessung zu einer anderen Fläche, als vom Vermieter angegeben, so muss der Vermieter die von ihm angesetzte Wohnfläche belegen. 
• Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Wohnungsgröße.
  

Feststellung der richtigen Wohnfläche für eine Mietwohnung

Die korrekte Wohnfläche für die Wohnung zu bestimmen, ist nicht einfach.

Wände verlaufen vielleicht nicht rechtwinklig, Vorsprünge, Schrägen, Balkon oder Terrasse müssen berücksichtigt werden.

• Versuchen Sie, fachkundige Hilfe für ein richtiges Aufmaß zu bekommen, auch im Hinblick darauf, nach welcher Regelung das Aufmaß vorzunehmen ist. 
• Z.B.: Für Mietverträge ab dem 01.01.2004 ist dies oft die Wohnflächenverordnung, für Mietverträge bis zum 31.12.2003 gilt die ältere 2. Berechnungsverordnung, wenn im Mietvertrag keine andere (zulässige) Berechnungsgrundlage vereinbart ist, oder in einer Region eine Berechnungsgrundlage als allgemein ortsüblich gilt.