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Betriebskostenabrechnung für Wohnung - Gewerbe, Läden im Haus

Bei der Abrechnung der Betriebskosten einer gemischt genutzten Immobilie (Wohnungen und Gewerbe sind im gleichen Haus) können durch das Gewerbe höhere Betriebskosten für die Wohnungsmieter entstehen, die zu einer Herausrechnung von entstandenen Betriebskosten führen müssen.

Gewerbe im Haus verursacht Betriebskosten die Wohnungsmieter auch bezahlen sollen

Bei Streitigkeiten wegen Kosten des Gewerbes muss der Wohnungsmieter erklären und beweisen, dass die Belastung mit höheren Betriebskosten nicht hinnehmbar ist, weil sich durch die allgemeine Umlage gewerblich verursachter Betriebskosten die für die Wohnung zu zahlenden Betriebskosten zu sehr verteuern. 

Betriebskostenabrechnung - Mehrkosten durch Gewerbe vom Mieter der Wohnung zu zahlen?

Ein Gericht hat z.B. festgestellt, dass Mieter es nicht hinnehmen müssen, wenn sich durch eine Kostenumlage auf alle Mieter die Betriebskosten der Wohnungsmieter um 3 Prozent erhöhen, weil der Vermieter keine Kostentrennung bzw. Herausrechnung für vom Gewerbe verursachter höherer Betriebskosten vorgenommen hat. 

Betriebskosten abrechnen - Aufteilung der Kosten zwischen Gewerbe und Wohnungsmietern

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter beim Abrechnen der Nebenkosten immer eine Aufteilung der Kosten (Kostentrennung) zwischen Wohnen und Gewerbe vornehmen muss, wenn das Gewerbe höhere Betriebskosten verursacht, die nicht unerheblich sind. 

Höhere Betriebskosten des Gewerbes - kein Abzug in der Betriebskostenabrechnung für Mieter

Wurden Betriebskosten des Gewerbes nicht herausgerechnet und sind daher erhöhte Kosten auf alle Mieter umgelegt worden, dann sollten Sie gegen die Abrechnung einlegen, sich vom Vermieter begründen lassen, warum eine Herausrechnung für den gewerblichen Teil des Hauses nicht erfolgt. 

Für einen Widerspruch haben Sie übrigens 1 Jahr Zeit.

  • Wenn eine Nachzahlung gefordert wird, Ihnen gleich Fehler in der Abrechnung auffallen:
    Betriebskostennachzahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung leisten!  

Gewerbe, Arztpraxen, Büros im Haus führen zu höheren Betriebskosten für den Aufzug

Sind in einem Haus nicht nur Wohnungen, sondern Büros, Ärzte, anderes Gewerbe mit hohem Besucherverkehr, dann müssen Vermieter in der Betriebskostenabrechnung gegebenenfalls einen Vorwegabzug für vom Gewerbe verursachte höhere Betriebskosten bei den Betriebskosten des Aufzugs vornehmen.

Eine gesetzliche Pflicht des Vermieters, in der Betriebskostenabrechnung darzustellen, dass er einen entsprechenden Abzug vorgenommen hat und in welcher Höhe, gibt es nicht.
Betriebskostenabrechnung für Aufzug - welche Kosten sind zu zahlen? 

Ist kein oder ein zu geringer Vorwegabzug der gewerblich verursachten Mehrkosten erfolgt:

  • Mieter haben die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch den Anteil einer gewerblichen Nutzung erhebliche Mehrkosten bei den Betriebskosten des Aufzugs für sie entstehen, die zu einem Vorwegabzug für vom Gewerbe verursachten Mehrkosten führen müssen. Die rechtliche Beratung in solchen Fällen ist sehr zu empfehlen.

    Betriebskostenabrechnung - Aufteilung der Grundsteuer für Wohnungen und Gewerbe

    In der Betriebskostenabrechnung sollte nachvollziehbar dargestellt sein, wie hoch die insgesamt anfallende Grundsteuer ist, welcher Anteil für den gewerblichen Teil eines Hauses herausgerechnet wurde.

    Ist dies nicht der Fall, liegen Hinweise vor, dass das Gewerbe deutliche Mehrkosten verursacht, dann sollten Sie Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen und den Vermieter auffordern, die Grundsteuerbelastung zu korrigieren. 
    ​​​​​​​Betriebskosten abrechnen - Grundsteuer Wohnanteil, Gewerbe trennen 

    Gewerbe, Betriebe im Haus können höhere Kosten bei der Gebäudeversicherung verursachen

    Sie können den Vermieter fragen, ob bei der Betriebskostenabrechnung ein Prämienabzug für das im Haus befindliche Gewerbe für die Wohnungsmieter berücksichtigt ist - manches Gewerbe führt wegen einer Risikoerhöhung zu deutlich höheren Versicherungsprämien, die ein Wohnungsmieter nicht bezahlen muss.

    Wasserkosten, Müllabfuhr, Hausreinigung - Gewerbemieter können Mehrkosten verursachen 

    Auch bei diesen Betriebskosten können höhere Kosten durch Läden und Gewerbe entstehen, die dann nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt werden dürfen.

    Im Mietvertrag ist kein Umlagemaßstab für die Abrechnung von Betriebskosten vereinbart

    Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung über die Verteilung der Betriebskosten (Umlageschlüssel / Verteilerschlüssel), dann sind die kalten Betriebskosten immer nach dem Anteil der Wohnfläche zu berechnen.

    Die warmen Betriebskosten müssen fast immer teilweise nach Verbrauch abgerechnet werden.

    Heizkosten und Warmwasserkosten abrechnen, wenn Gewerbe und Wohnungen im Haus sind

    Die durch Gewerbe und Wohnungen entstehenden Heiz- und Warmwasserkosten sind in der Regel voneinander getrennt zu erfassen, getrennt umzulegen und dürfen nicht allein nach der Fläche verteilt werden: Heizkostenabrechnung Mietwohnung - Im Haus ist Gewerbe, Läden 

    • Heizkosten müssen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umgelegt werden.

    Tipp




    Redaktion


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