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Abmahnung wegen Verstoß gegen Pflichten aus Mietvertrag

Wenn Sie ein Schreiben des Vermieters erhalten, in dem er behauptet, Sie würden die Wohnung, unerlaubt, also vertragswidrig, benutzen, z.B. die Wohnung unerlaubt anderen überlassen oder die Mietsache gefährden, oder Ihnen sonst eine schwerwiegende Vertragsverletzung vorgeworfen wird, dann spricht man von einer Abmahnung.

Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten als Grund der Abmahnung

Hier ist höchste Wachsamkeit angesagt, denn eine Abmahnung kann die Vorbereitung einer fristlosen Kündigung oder auch einer fristgemäßen Kündigung  sein. Erst recht müssen Sie alarmiert sein, wenn in dem Schreiben sogar eine Kündigung ausdrücklich angedroht ist.

  • Normalerweise kann der Vermieter wegen Vertragsverletzungen nämlich nur kündigen, wenn er zuvor eine Abmahnung geschickt hatte, also Ihnen mitgeteilt hatte, dass er Ihr Verhalten als vertragswidrig ansieht und angekündigt hat, dass er nach Ablauf einer Frist oder bei Wiederholung der Vertragsverletzung fristlos kündigen wird.

Hinweis

Wenn der Vermieter ein Verhalten beanstandet, das seiner Meinung nach immer noch andauert, dann kann er in der Abmahnung eine Frist setzen, bis zu der das Verhalten beendet sein muss.

  • Liegt tatsächlich ein vertragswidriges Verhalten vor, und wird es innerhalb der Frist nicht beendet, dann ist eine Kündigung des Vermieters meist berechtigt.

Wenn Sie eine Abmahnung erhalten haben, dann ist eine Gegendarstellung empfohlen

Wenn Sie eine Abmahnung erhalten, sollten Sie sofort zu einem Anwalt oder einer qualifizierten Beratung gehen. Manchmal macht es Sinn, gegen die Behauptungen, die in der Abmahnung aufgestellt werden, schriftlich in einer Gegendarstellung Stellung zu nehmen. Hier kann es allerdings auf jedes Wort ankommen.

  • Haben Sie sich überhaupt so verhalten, wie Ihnen vorgeworfen wird?
  • Kann die Gegenseite das beweisen?
    Haben Sie Beweise für Ihre Gegendarstellung?
  • Auch rechtlich ist vieles nicht ganz klar. Es gibt viele Streitpunkte, Meinungsverschiedenheiten, was man als Mieter in seiner Wohnung tun darf und was nicht.
Es lohnt sich daher, auch die rechtliche Seite im Hinblick auf den Grund der Abmahnung, zu prüfen.
Hinweis

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist es für Mieter (anders als für Arbeitnehmer) nicht möglich, selbst durch eine Klage vom Gericht feststellen zu lassen, dass die Abmahnung des Vermieters unbegründet ist.

Lesetipp zum Thema: Unberechtigte Abmahnung - Was tun?

Grund der Abmahnung - Vertragswidriges Verhalten bei Vertragsverstoß schnell beenden

Wenn auch nach Ihrer Prüfung ein Vertragsverstoß vorliegt - z.B.: Sie haben ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet -, dann müssen Sie innerhalb der gesetzten Frist Ihr vertragswidriges Verhalten beenden. Ob und wie Sie das dem Vermieter mitteilen, sollten Sie mit einem qualifizierten Berater, Anwalt klären.

Kündigung des Mietvertrages auch ohne Abmahnung möglich

Eine (z.B. wegen fehlender vorheriger Abmahnung) unwirksame fristlose Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden, so dass danach eine erneute fristlose Kündigung zulässig wäre.

In ganz besonderen Fällen kann aber auch eine Abmahnung entbehrlich, eine Kündigung also auch ohne vorherige Abmahnung zulässig sein, und zwar dann, wenn eine Abmahnung offensichtlich nicht zu einer Verhaltensänderung führen kann, oder die Vertragsverletzung außergewöhnlich schwerwiegend ist (z.B. ein körperlicher Angriff des Mieters auf den Vermieter, öffentliche Beleidigung, Brandstiftung oder Drogenhandel im Haus). Auch bei ständiger unpünktlicher Zahlung ist schon eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerichtlich akzeptiert worden.




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