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Wie ist die Wohnfläche von Balkonen, Terrassen anzusetzen? 

Wird eine Wohnung mit Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten vermietet, dann gibt es meist keine Festlegung im Mietvertrag, wie diese Flächen zu bemessen sind. 

  • Klar ist, dass solche Flächen irgendwie in die Wohnflächenberechnung eingehen müssen, aber ob zu 1/4 oder zu 1/2, ist nicht klar festgelegt. 

Die Frage, wie solche Flächen für Balkone bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, spielt eine wichtige Rolle für Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder die Frage, ob die vermietete Fläche der Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, was zu Ansprüchen des Mieters auf Herabsetzung der Miete führen kann.

Das Bundesjustizministerium will diese Frage gesetzlich regeln und schlägt zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften vor, dass diese Grundflächen mit je zu 1/4 angerechnet werden sollen. Dies ist aber (noch) nicht erfolgt.

Hinweis


Die Wohnflächenverordnung, die seit Januar 2004 gilt (die frühere II. Berechnungsverordnung wurde dadurch abgelöst) gibt Vermietern einen Spielraum für die Ansetzung bzw. Berechnung von Balkonen, Terrassen oder auch Wintergärten.

Urteil: Fläche von Balkonen soll zu einem Viertel zur Wohnfläche zählen

In der Regel soll die Fläche mit einem Viertel zur Wohnfläche zählen, aber es ist möglich, dass die Fläche bis zu 50 Prozent angerechnet werden kann, wenn es sich dabei um einen Balkon oder Terrasse in einer besonders guten Lage handelt, die Fläche sehr schön, hochwertig ist, der Wohnwert dadurch erhöht wird. - Dadurch sind Streitigkeiten vorprogrammiert, denn die Einschätzung, was ist besonders schön, was ist eine gute Lage, was ist hochwertig, muss möglicherweise von einem Gericht festgestellt werden, damit eine eventuell zu hoch angesetzte Wohnfläche korrigiert wird.  

Hinweis


Das Landgericht Berlin entschied am 17.01.2018 (AZ 18 S 308/13) in einem Fall, dass Balkone mit einem Viertel zur Wohnfläche zählen:
"Die offenbar weit verbreitete Praxis, Balkonflächen bei der Wohnflächenberechnung regelmäßig zur Hälfte zu berücksichtigen, stellt sich mithin deshalb nicht als für die Mietvertragsauslegung beachtliche örtliche Verkehrssitte dar ..."

  • Das Urteil ist nicht rechtskräftig - die Revision des Vermieters ist beim Bundesgerichtshof anhängig.



Redaktion


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