Wohnfläche von Balkonen, Terrassen - wie ist diese anzusetzen? 

Wird eine Wohnung mit Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten vermietet, dann gibt es meist keine Festlegung im Mietvertrag, wie diese Flächen zu bemessen, bei der Wohnfläche der Wohnung zu berücksichtigen sind.

• Klar ist, dass solche Flächen irgendwie in die Wohnflächenberechnung eingehen müssen, aber ob zu 1/4 oder zu 1/2, ist nicht klar festgelegt. 

Wohnfläche von Balkon, Terrasse wichtig für Mieterhöhung und Betriebskosten

Die Frage, wie solche Flächen für Balkone bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind, spielt vor allem eine Rolle für Mieterhöhungen und für Betriebskostenabrechnungen:

• Für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Fläche der Wohnung anzusetzen.
• Die meisten Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegt.

Balkon, Loggia, Terrasse gehört zur Wohnfläche - aber mit welchem Anteil?

Und auch für die Frage, ob die vermietete Fläche der Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, was zu Ansprüchen des Mieters auf Herabsetzung der Miete führen kann, spielt eine Rolle, mit welcher Fläche der Balkon einberechnet wird.

Klare bundesgesetzliche Vorgabe für Wohnfläche von Balkon oder Terrasse fehlt

Das Bundesjustizministerium will diese Frage gesetzlich regeln und schlägt zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften vor, dass diese Grundflächen mit je zu 1/4 angerechnet werden sollen. Dies ist aber (noch) nicht erfolgt.

Fläche von Balkonen soll zu einem Viertel, maximal zur Hälfte zur Wohnfläche zählen

Die Verordnungen treffen keine strikte Festlegung, und es ist anerkannt, dass es auch auf die "Verkehrssitte" ankommen kann, also wie in einer Region mit dem Spielraum umgegangen wird, wie die Vertragspartner solche Regelungen üblicherweise anwenden.

Es könnte z.B. sein, dass in einer Region die Balkonfläche üblicherweise mit 50 Prozent angerechnet wird, wenn es sich dabei um einen Balkon oder Terrasse in einer besonders guten Lage handelt, die Fläche sehr schön, hochwertig ist, der Wohnwert dadurch erhöht wird. Streitigkeiten sind vorprogrammiert, denn die Einschätzung, was ist besonders schön, was ist eine gute Lage, was ist hochwertig, muss möglicherweise von einem Gericht festgestellt werden, damit eine eventuell zu hoch angesetzte Wohnfläche korrigiert wird.  

Streitfall Balkon bei der Wohnfläche

Für eine Wohnung in Berlin, die einen Balkon zur Straße und einen Balkon zum Hof hatte kam es zum Streit über die ansetzbare Wohnfläche. Es stand eine Wohnfläche im Mietvertrag, die beide Balkone voll einberechnet hatte. Berechnete man beide Balkone zu einem Viertel ein, dann war die Wohnfläche um 11,8% geringer als die im Vertrag stehende Fläche.

• Bei einer Abweichung von mehr als 10 % besteht ein Anspruch auf entsprechende Mietminderung.
  Vermietete Fläche der Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben,
  

Das Amtsgericht beauftragte einen Sachverständigen, der die Balkone mit einem Viertel der Fläche ansetzte. Das Landgericht beauftragte einen weiteren Sachverständigen, der den "schöneren" Balkon mit einer Hälfte der Fläche ansetzte.

Urteil: Es kommt darauf an, ob eine örtliche Verkehrssitte zur Wohnfläche besteht

Das Landgericht Berlin entschied am 17.01.2018 (Az. 18 S 308/13) zugunsten des Mieters, dem eine Mietminderung zugestanden wurde. Das Gericht führte zur Begründung aus, es gebe unterschiedliche Ansichten, aber keine örtliche Verkehrssitte, dass in Berlin Balkone anders als mit einem Viertel zur Wohnfläche zählen:
"Die offenbar weit verbreitete Praxis, Balkonflächen bei der Wohnflächenberechnung regelmäßig zur Hälfte zu berücksichtigen, stellt sich ... nicht als für die Mietvertragsauslegung beachtliche örtliche Verkehrssitte dar ..."

• Diese Rechtsansicht hat der BGH bestätigt, Urteil vom 17.4.2019 (Az. VIII ZR 33/18).