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Mängel - Welchen Zustand der Wohnung schuldet der Vermieter?

Wenn die gemietete Sache nicht so ist, wie sie nach dem Gesetz, dem Vertrag oder nach der Üblichkeit sein soll, dann spricht man von einem Mangel:

Vermieter muss Mietwohnung instandhalten und instandsetzen 

Wenn ein Mangel der Mietwohnung beurteilt werden soll, dann stecken drei Fragen darin

  • Wie soll die gemietete Sache sein? (Sollbeschaffenheit oder Sollzustand)
  • Wie ist der Zustand tatsächlich?
    Ist Ihr Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt?
  • Welche Gebrauchsbeeinträchtigung ist hinzunehmen, welche nicht mehr?
    Ist der Mangel erheblich

Die Sollbeschaffenheit - Welchen Zustand der Wohnung hat der Vermieter zu gewährleisten?

Für die erste Frage, wie die gemietete Sache sein soll, genauer gesagt, welchen Zustand der Wohnung und des Hauses der Vermieter schuldet, ist am wichtigsten festzustellen, was genau im Vertrag vereinbart ist. 

Es spielt eine Rolle, welche Ausstattung der Wohnung bei Beginn des Mietvertrages vorhanden war, denn die gilt im Zweifel als mitvermietet, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Vertrag aufgeführt ist.

Sollzustand: Regelungen im Gesetz, Verordnungen; Gerichte entscheiden zu Einzelfällen

Wenn im Mietvertrag eine genaue Regelung fehlt, kommt es darauf an, ob es Vorschriften im Gesetz oder einer Verordnung gibt, die dies unmittelbar regeln. 

  • Ist auch dort nichts Genaues zu finden, kommt es darauf an, was der Mieter als übliche Leistung erwarten darf. 

Von großer Bedeutung ist dafür die Rechtsprechung, die allerdings immer Einzelfälle entscheidet. Die Urteile können oft nicht einfach auf andere Fälle übertragen werden.

Diesem Sollzustand wird dann der sogenannte Istzustand gegenübergestellt, also gefragt: 

  • Wie ist der Zustand tatsächlich, ist der Gebrauch durch einen Mangel oder Mängel beeinträchtigt? Und schließlich wird geprüft, ob die Abweichung erheblich ist. Es kann für die weiteren Konsequenzen auch darauf ankommen, wer den Mangel verursacht hat.



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