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Legionellen im Trinkwasser - Gefährdung für Mieter einer Wohnung

Legionellen im Trinkwasser eines Mietshauses sind gesundheitsgefährdend und stellen einen erheblichen Mangel der Wohnung bzw. des Mietshauses dar. 

Legionellen im Trinkwasser sind eine Gesundheitsgefahr

  • Von Legionellen geht eine akute Gesundheitsgefährdung aus. Bei einer Infektion mit der durch diese Bakterien ausgelösten Legionärskrankheit besteht Lebensgefahr -  die Krankheit kann tödlich verlaufen. 

Kontrolle des Trinkwasser ist Pflicht - Vermeidung der Gefährdung von Mietern einer Wohnung

Die Kontrolle des Trinkwassers ist für Vermieter von Wohnungen Pflicht, wenn ein zentraler Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mehr als 400 Liter für die Versorgung eines Hauses mit Trinkwasser bereit hält.

  • Solche Anlagen sind alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen.
  • Warmwasseranlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern fallen nicht unter die Pflicht zur Untersuchung.

Ausreichend heißes Wasser ist wichtig gegen Legionellen

Der DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.) schreibt:
"Bei Trinkwasser-Installationen mit zentralem Trinkwassererwärmer (z. B. im Keller zur Versorgung des gesamten Hauses ist eine Temperatur von mindestens 55 °C in der gesamten Zirkulation einzuhalten. Am Ausgang des Trinkwassererwärmers muss die Temperatur mindestens 60 °C betragen."

Hier finden Sie die Information des DVGW.

Das Umweltbundesamt sieht das vorstehende gemäß dem DVGW-Arbeitsblatt W 551i als allgemein anerkannte Regel der Technik.

Entnahme von Trinkwasser aus Brunnen - Untersuchung der Wasserqualität

  • Erfolgt die Entnahme von Trinkwasser über einen Brunnen, so ist dies meldepflichtig. Das Gesundheitsamt legt fest, in welchen Zeitabständen Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen sind.

Legionellen - Infektionsgefahr besteht bereits beim Duschen

Schon beim Duschen ist eine Infektionsgefahr gegeben, wenn zerstäubtes, mit den Bakterien verunreinigtes Wasser eingeatmet wird. 

  • Wurde bei der gesetzlichen Untersuchung des Trinkwassers festgestellt, dass dieses mit den Bakterien verunreinigt ist, dann kann von einer erheblichen Einschränkung der Wohnqualität ausgegangen werden. 

Vermieter muss Mieter über einen Legionellenbefall informieren

  • Der Eigentümer / Vermieter ist verpflichtet, einen gesundheitsgefährdenden Legionellenbefall (gemäß der Trinkwasserverordnung) den Mietern unverzüglich mitzuteilen. 
  • Ergibt die Untersuchung, dass Grenzwerte eingehalten sind, so kann die Information der Mieter unterbleiben.
Hinweis


Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieter auf Nachfrage über eine eventuelle (weitere) Legionellenkontamintaion (nach Maßnahmen zur Beseitigung) über den Zustand der gesamten Trinkwasserversorgungsanlage zu informieren. 

  • Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, und bestehen erhebliche Zweifel an einer weiterhin bestehenden Verunreinigung, dann kann wegen der Befürchtung über bestehende Gesundheitsgefahren auch der Mietvertrag mit ordentlicher Kündigungsfrist vom Mieter gekündigt werden. 
  • Bei einer solchen Pflichtverletzung durch den Vermieter, können Mieter Schadenersatz, Aufwandsersatz fordern, z.B. Umzugskosten (AG Hersbruck v. 04.02.2016, Az. 11 C 146/15 /  LG Nürnberg-Fürth v. 08.11.2016 – 7 S 1713/16 ).
  • Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung (und wenn Maßnahmen zur Mangelbeseitigung nicht erfolgreich sind), können Mieter sogar eine fristlose Kündigung der Wohnung aussprechen: 
    Gesundheitsgefährdung - fristlose Kündigung Mietvertrag  
Zu Fragen wegen einer fristlosen Kündigung und eines möglicherweise in Frage kommenden Schadenersatzes, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, da es sehr auf den Einzelfall ankommt.

Vermieter muss Maßnahmen treffen, damit keine Legionellen entstehen

Der Vermieter muss Maßnahmen treffen, damit die Legionellenbildung wirksam verhindert wird.

Höhe der Mietminderung wegen Legionellen in der Trinkwasserversorgungsanlage

Hinsichtlich der Höhe einer möglichen Mietminderung sollten Sie sich beraten lassen.

Das Amtsgericht Dresden hat in einem Fall (Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 5353/13 ) z.B. 25 Prozent für zulässig erachtet.

Legionellen - Einbau eines Filters zur Vermeidung der Infektionsgefahr nicht ausreichend 

  • Der Einbau eines Filters ist nicht ausreichend, weil hierdurch die Legionellenzahl nur vermindert, die Legionellenbelastung aber nicht beendet wird. 

Somit besteht die Gefahr einer Infektion weiterhin. 

  • Allein die bei nachgewiesener Legionellenbelastung gegebene Gefahr, dass eine Gesundheitsgefährdung besteht, kann zu einer Mietminderung berechtigen.