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Der Gewerbezuschlag bei teilgewerblicher Nutzung der Mietwohnung

Wurde im Mietvertrag für die Wohnung eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart, so ist es möglich, dass hierfür ein Zuschlag zur Miete vom Mieter zu zahlen ist, der sogenannte Gewerbezuschlag. 

Wohnnutzung der Mietwohnung muss die gewerbliche Nutzung überwiegen

Wird vereinbart, dass eine teilgewerbliche Nutzung der Wohnung zulässig ist, dann handelt es sich um ein sogenanntes Mischmietverhältnis.

  • Damit der Kündigungsschutz für Wohnraum erhalten bleibt, ist unbedingt darauf zu achten, dass auch nach der vertraglichen Vereinbarung die Wohnnutzung überwiegt. Wird z.B. bei einer 2-Zimmer-Wohnung teilgewerbliche Nutzung vereinbart, dann sollte dies ausdrücklich auf das kleinere Zimmer bezogen sein.

In vielen Städten gilt auch ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, also ein behördliches Verbot, eine Wohnung überwiegend zu gewerblichen Zwecken zu nutzen.

Höhe des Gewerbezuschlags für die teilgewerbliche Nutzung einer Mietwohnung

Für die gewerbliche Nutzung kann der Vermieter einen Zuschlag zur Wohnraummiete verlangen. Ist dieser Zuschlag nicht sittenwidrig hoch, so ist eine solche Vereinbarung zulässig.

Der vereinbarte Gewerbezuschlag darf nicht wucherisch, sittenwidrig oder preisrechtlich überhöht sein, gemäß § 138 Abs. 1 und 2 BGB. Liegt ein deutlich überhöhter Gewerbezuschlag vor, dann kann die Vereinbarung gemäß § 134 BGB nichtig sein.

Allerdings gibt es keinen gesetzlichen Maßstab für einen Gewerbezuschlag, es käme also darauf an, welche Preise marktüblich sind; es ist äußerst schwierig, eine Sittenwidrigkeit nachzuweisen.

Vermieter kann für die gewerbliche Tätigkeit des Mieters einen Zuschlag zur Miete verlangen

Der Zuschlag ist ein Entgelt dafür, dass der Wohnraum nicht nur zum Wohnen, sondern auch zum Ausüben beruflicher Tätigkeit genutzt werden darf (ohne dass der Vermieter außer dieser Erlaubnis noch irgendwelche Gegenleistungen erbringt).

  • Es kommt vor, dass solche Zuschläge verlangt und auch im Vertrag  vereinbart werden, obwohl die Mieter gar keine gewerbliche Nutzung wünschen, ihnen aber vermittelt wird, dass sie die Wohnung nur bekommen werden, wenn sie sich darauf einlassen.

Es kommt dann darauf an, ob im Streitfall nachgewiesen werden kann, dass die Mieter unter Druck gesetzt wurden. Versuchen Sie zu organisieren, dass Zeugen das bestätigen können.

Erlaubnis für die teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung

Mieter, die tatsächlich eine teilgewerbliche Nutzung für ihre Wohnung wollen, sollten versuchen auszuhandeln, dass eine teilgewerbliche Nutzung ohne Zuschlag erlaubt wird:
Mietwohnung teilgewerblich nutzen - Erlaubnis für Mieter.

Ist dies nicht möglich, dann sollte wenigstens versucht werden zu vereinbaren, dass der Zuschlag entfällt, wenn die gewerbliche Tätigkeit beendet wird.

  • Ist eine solche Vereinbarung nicht getroffen, dann ist der Zuschlag weiterhin zu zahlen, selbst dann, wenn die gewerbliche Tätigkeit beendet ist.

Gewerbezuschlag weiter zahlen, wenn die berufliche Tätigkeit in der Wohnung beendet wird?

Wird die gewerbliche Tätigkeit seitens des Mieters in der Wohnung eingestellt, dann bleibt der Zuschlag trotzdem Bestandteil der zu zahlenden Miete, 

  • es sei denn, der Vermieter verzichtet bereits bei Abschluss des Mietvertrags für diesen Fall auf den Gewerbezuschlag
  • oder in einer späteren Vereinbarung auf die erhöhte Miete durch einen Gewerbezuschlag.
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