Mieterhöhung - Berechnung der Modernisierungsumlage

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Mieterhöhung - Berechnung der Modernisierungsumlage

Verlangt der Vermieter nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten, dann muss er dafür eine detaillierte Berechnung vorlegen.

Berechnung der Modernisierungsumlage in der Mieterhöhungserklärung

Der Vermieter, der eine Modernisierungsumlage auf die Miete aufschlagen will, muss diese Erhöhung in einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung geltend machen.

  • In dieser Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter für jede Modernisierungsmaßnahme angeben, welche Kosten an die verschiedenen Firmen / Gewerke zu zahlen waren.
Hinweis

Diese Zusammenstellung der Kosten sollte zunächst mit der Modernisierungsankündigung abgeglichen werden. Denn wenn die angekündigten Kosten für eine Maßnahme um mehr als 10 % überschritten werden, verzögert sich der Beginn der entsprechenden Mieterhöhung um sechs Monate.

Ersparte Instandsetzungskosten bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung

  • Die Instandsetzungskosten, die durch die Modernisierung erspart wurden, müssen für jede Modernisierungsmaßnahme angegeben werden.
Hinweis

Hier werden keine hohen Anforderungen gestellt.
Es soll nach der Rechtsprechung ausreichen, dass der Vermieter eine geschätzte Quote angibt.

  • Etwaige Drittmittel - also Zahlungen von Mietern oder aus öffentlichen Kassen - müssen angegeben werden.

Vermieter muss erläutern, wie Modernisierungskosten auf die Mieter verteilt werden sollen

  • Für jede Modernisierungsmaßnahme muss dargestellt und erläutert werden, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen (der sogenannte  Verteilerschlüssel).
Hinweis

Es macht einen Unterschied, ob z.B. der Einbau neuer Fenster nach den Wohnflächen verteilt wird oder nach der Zahl der Fenster, die in einer Wohnung eingebaut wurden.

Mieterhöhung über eine Modernisierung - Erläuterungen in der Mieterhöhungserklärung

Manchmal sind auch weitere Erläuterungen des Vemieters erforderlich, z.B. wird oft verlangt, dass das Maß der Energieeinsparung angegeben wird, oder dass für Modernisierungen außerhalb der Wohnung, die der Mieter kaum erkennen kann, dargelegt wird, worin die Gebrauchswerterhöhung liegen soll.

Hinweis

Die Prüfung der Berechnung einer Modernisierungsmieterhöhung  ist ohne fachlich erfahrene Hilfe praktisch nicht möglich. Nehmen Sie frühzeitig fachkundige Beratung in Anspruch.

Mieterhöhung über die Modernisierungsumlage wirksam oder nicht?

Weil nach dem Gesetz die Modernisierungsumlage eine einseitige Mieterhöhung des Vermieters ist, kommt es nicht darauf an, ob Sie gegen die Mieterhöhung Einwände erheben. 

Die Mieterhöhung tritt zu dem im Gesetz festgelegten Zeitpunkt automatisch in Kraft.

  • Ob Ihre Einwände berechtigt sind, die Mieterhöhungserklärung völlig unwirksam oder rechnerisch falsch ist, erfahren Sie erst am Ende eines Gerichtsprozesses.

Die Nichtzahlung der Erhöhung kann bis dahin schon längst zu Mietrückständen geführt haben, die sogar den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen können.

  • Grundsätzlich ist es daher sicherer, eine Mieterhöhung zunächst einmal unter Rückforderungsvorbehalt zu zahlen. Wenn der Vermieter nicht bereit ist, bis zur Klärung auf Kündigungsrechte zu verzichten, sollte frühzeitig eine Feststellungsklage eingereicht werden.

Redaktion

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