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Modernisierung - Härtegründe wegen zu hoher künftiger Miete

Wird eine Modernisierung angekündigt, dann geht aus der Ankündigung in der Regel auch die zu erwartende künftige Miethöhe nach der Modernisierung hervor. Mieter können Härtegründe vorbringen, wenn wegen der Modernisierung die künftige Miete nicht mehr gezahlt werden kann.

Härteeinwand, Härtegründe wegen Modernisierung - gegen die Mieterhöhung wehren

In der Regel ist schon aus der Modernisierungsankündigung zu ersehen, dass die Mieterhöhung wegen eines nicht ausreichenden Haushaltseinkommens nicht gezahlt werden kann. In diesem Falle muss

Hat der Vermieter die Modernisierung gar nicht angekündigt, dann ist auch ein späterer Härteeinwand noch rechtzeitig.

Persönliche Härtegründe können auch dazu führen, dass eine Modernisierung nicht geduldet werden muss:
Persönliche Härtegründe - Duldung der Modernisierung? 

Der wirtschaftliche Härteeinwand gegen die Modernisierungsmieterhöhung

Ist rechtzeitig der wirtschaftliche Härteeinwand erhoben worden, sind dem Vermieter persönliche wirtschaftliche Härtegründe mitgeteilt, dann kann eine Mieterhöhung nach der Modernisierung vielleicht teilweise oder sogar ganz abgewehrt werden.

Wurde der wirtschaftliche Härteeinwand im Rahmen der Modernisierungsankündigung rechtzeitig erhoben, und kommt schließlich die Mieterhöhung, dann sollten Mieter dem Vermieter nochmals erklären, wie hoch Ihr aktuelles Einkommen ist, oder Bezug nehmen auf das früher übersandte Schreiben, in dem der Härteeinwand erhoben und mitgeteilt wurde, dass die künftig verlangte Mieterhöhung nicht leistbar ist.

Wirtschaftlicher Härteeinwand gegen Modernisierung - Einkommen dem Vermieter nachweisen

Hat der Vermieter die Mieterhöhung zugesandt und wurde der wirtschaftliche Härteeinwand erhoben:

  • Spätestens jetzt müssen Sie dem Vermieter die Nachweise über Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben (auch für Haushaltsmitglieder) zur Verfügung stellen.
  • Für das anzusetzende Einkommen sind die Einkünfte aller im Haushalt lebenden Personen zu berücksichtigen.
  • Alle Belastungen, z.B. Versicherungen zur Altersvorsorge sind abzuziehen.
  • Wenn eine Einkommensminderung unmittelbar bevorsteht - z.B. der mitverdiendende Partner oder ein Kind, das eigenes Einkommen hat, zieht gerade aus; es steht der Renteneintritt unmittelbar bevor -, dann können Sie dies vorbringen, es ist aber nicht klar, ob das berücksichtigt wird.
  • Die künftige Miete, einschließlich der verlangten Mieterhöhung, einschließlich von ggf. erhöhten Umlagen (Betriebskosten), ist dem zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommen gegenüberzustellen.
Hinweis


Manchmal lassen sich Vermieter auch außergerichtlich überzeugen, dass die Mieterhöhung nicht in vollem Umfang verlangt wird. Aber verlieren Sie damit nicht zu viel Zeit:

Die Mieterhöhung ist erst einmal wirksam und muss (ggf. unter Rückforderungsvorbehalt bezahlt werden, damit keine Mietrückstände, Mietschulden eintreten.

Härteeinwand Modernisierungsmieterhöhung - Gericht kann die Erhöhung kürzen, ausschließen

Tritt der Fall ein, dass der Vermieter auf Ihren Härteeinwand nicht schriftlich auf einen Teil der Mieterhöhung oder ganz verzichtet, so sollte die Mieterhöhung unter Rückforderungsvorbehalt gezahlt werden, damit keine Mietrückstände eintreten.
Zahlung unter Vorbehalt - Rückforderungsvorbehalt als Mieter erklären

Modernisierung - Gericht entscheidet über eine vorliegende wirtschaftliche Härte beim Mieter

Bereits gezahlte Mieterhöhungsbeträge können vom Vermieter zurückverlangt, eingeklagt werden. Bezüglich der zulässigen und zukünftigen Mieten ist eine Feststellungsklage zu erheben.
Lassen Sie sich dabei unbedingt anwaltlich unterstützen.

  • Das Gericht entscheidet dann, ob die Modernisierungsmieterhöhung nur teilweise oder gar nicht geschuldet ist.

Gericht entscheidet über Mieterhöhung wegen Modernisierung - Maßstab für Härteeinwand

Das Gesetz gibt keinen klaren Maßstab. Das heißt, im Streitfall entscheidet das zuständige Gericht weitgehend frei, ob es die Mieterhöhung ganz oder teilweise ablehnt oder nicht.

  • Entgegen manchen Gerüchten gibt es keine klare Grenze, dass z.B. die Gesamtmiete 30 % oder
    40 % des Einkommens nicht überschreiten dürfte.

Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an, z.B. ob mit einer Verbesserung (oder Verschlechterung) des Einkommens zu rechnen ist, ob Sie über ein hohes oder niedriges Einkommen verfügen.

Hinweis


Vielleicht ist es möglich, mit dem Vermieter zur Vermeidung von Streit und langwierigen Auseinandersetzungen eine Modernisierungsvereinbarung zu schließen, darin auch die Mieterhöhung zu begrenzen:
Modernisierungsvereinbarung für Mietwohnung mit Vermieter 

Härteeinwand des Mieters gilt nicht für alle Modernisierungsmaßnahmen

Der Härteeinwand wird nicht berücksichtigt, soweit es


Redaktion


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