Modernisierungsmieterhöhung - Härteeinwand durch Mieter

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Modernisierungsmieterhöhung - Härteeinwand durch Mieter

Wenn rechtzeitig der Härteeinwand erhoben worden ist, kann eine Mieterhöhung nach Modernisierung vielleicht teilweise oder ganz abgewehrt werden.

Normalerweise kündigt der Vermieter eine bevorstehende Modernisierung und die daraus entstehende Mieterhöhung an. Wenn Sie aus der Modernisierungsankündigung als Mieterin oder Mieter sehen, dass Sie die Mieterhöhung nicht werden tragen können, müssen Sie innerhalb einer kurzen Frist den Härteeinwand erheben.

Hinweis

Wenn der Vermieter die Modernisierung gar nicht angekündigt hat, dann ist auch ein späterer Härteeinwand noch rechtzeitig,

Härteeinwand rechtzeitig erhoben - nun kommt die Mieterhöhung

Wenn der Härteeinwand rechtzeitig erhoben wurde (Musterbrief zu finanzieller, wirtschaftlicher Härte), und schließlich die Mieterhöhung kommt, können Sie diese Mieterhöhung als wirtschaftlich unzumutbar angreifen. Sie müssen dafür dem Vermieter erklären, wie hoch Ihr derzeitiges Einkommen ist, und dass Sie die verlangte Mieterhöhung nicht zahlen können.

  • Für das anzusetzende Einkommen sind die Einkünfte aller im Haushalt lebenden Personen zu berücksichtigen.
  • Alle Belastungen, z.B. Versicherungen zur Altersvorsorge sind abzuziehen.
  • Wenn eine Einkommensminderung unmittelbar bevorsteht - z.B. der mitverdiendende Partner oder ein Kind, das eigenes Einkommen hat, zieht gerade aus; es steht der Renteneintritt unmittelbar bevor - können Sie dies vorbringen, es ist aber nicht klar, ob das berücksichtigt wird.
  • Die künftige Miete, einschließlich der verlangten Mieterhöhung, einschließlich der ggf. erhöhten Umlagen, ist gegenüber zu stellen.
Hinweis

Manchmal lassen sich Vermieter auch außergerichtlich überzeugen, dass die Mieterhöhung nicht in vollem Umfang verlangt wird. Aber verlieren Sie damit nicht zuviel Zeit:

Die Mieterhöhung ist erst einmal wirksam und muss (ggf. unter Rückforderungsvorbehalt bezahlt werden, wenn keine Mietrückstände eintreten sollen.

Kein klarer Maßstab für den Härteeinwand

Das Gesetz gibt keinen klaren Maßstab. Das heißt, im Streitfall entscheidet das zuständige Gericht weitgehend frei, ob es die Mieterhöhung ganz oder teilweise ablehnt oder nicht.

  • Entgegen manchen Gerüchten gibt es keine klare Grenze, dass z.B. die Gesamtmiete 30 % oder 40 % des Einkommens nicht überschreiten dürfte.

Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an, z.B. ob mit einer Verbesserung (oder Verschlechterung) des Einkommens zu rechnen ist, ob Sie über ein hohes oder niedriges Einkommen verfügen,

Härteeinwand gilt nicht für bestimmte Maßnahmen

Der Härteeinwand wird nicht berücksichtigt, soweit es

  • um Modernisierungsmaßnahmen geht, die nur einen allgemein üblichen Zustand herbeiführen,
  • um Modernisierungsmaßnahmen geht, die der Vermieter (z.B. wegen gesetzlicher oder behördlicher Auflagen) durchführen musste, z.B. Einbau von Rauchmeldern.

Härteeinwand: Gericht kann die Mieterhöhung kürzen oder ganz ausschließen

Wenn der Vermieter auf Ihren Härteeinwand nicht schriftlich auf einen Teil der Mieterhöhung verzichtet, sollten Sie

Sie können dann die gezahlten Beträge zurückverlangen, einklagen, und bezüglich der zukünftigen Mieten eine Feststellungsklage erheben.

Das Gericht kann entscheiden, dass die Mieterhöhung nur  teilweise oder auch gar nicht geschuldet ist.


Redaktion

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