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Kleinreparaturen - Vereinbarung im Mietvertrag gültig, wirksam?

Eigentlich hat nach dem Gesetz der Vermieter für alle Instandhaltung und Instandsetzung aufzukommen. In vielen Mietverträgen wird aber dem Mieter auferlegt, dass die Kleinreparaturen zu tragen sind.

Meist sind dann auch die Teile der Wohnungsausstattung genannt, die besonders viel von Mieterseite benutzt werden (z.B. Wasserhähne, Fenstergriffe usw.), und wo die Kosten für eine Erneuerung gering sind: 
Regelung zu Kleinreparaturen - Beispiele für typische Kleinreparaturen 

Grundsätzlich ist es möglich, den Mieter Kosten für Kleinreparaturen zahlen zu lassen

Die Rechtsprechung hält solche Vereinbarungen im Mietvertrag für wirksam. 

Wirksam ist eine solche Klausel aber nur dann, wenn hinsichtlich der Einzelkosten und jährlicher Kosten eine entsprechende Vereinbarung getroffen ist, damit solche Kosten in zumutbarem Rahmen bleiben: 
Kleinreparatur - erlaubter Betrag, Kosten für eine Reparatur  

Beispiel für eine Kleinreparaturklausel

"Der Mieter hat die Kosten für anfallende Kleinreparaturen zu tragen. Kleinreparaturen sind die Instandsetzung von kleineren Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüssen, Rollladengurten, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden. Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von 100 Euro (einschließlich Mehrwertsteuer) je einzelner Instandsetzung. Die Kosten der Kleinreparaturen sind auf insgesamt 200 Euro, jedoch höchstens auf 6% der jährlichen Nettokaltmiete je Mietjahr begrenzt."

Kleinreparaturen - Mieter muss keinen Auftrag erteilen - Vermieter hat den Auftrag zu geben

Insbesondere, wenn es sich um Formularklauseln handelt, ist zu unterscheiden:

  • Unwirksam ist die Klausel, die Sie als Mieterin oder Mieter dazu verpflichten soll, die Instandsetzung selbst vorzunehmen, bzw. selbst einen Handwerker dafür zu beauftragen - dafür ist der Vermieter zuständig.
  • Ganz selten dürfte es eine Rolle spielen, aber wenn der Vermieter meint, es handele sich bei der Vereinbarung zur Auftragserteilung durch den Mieter um eine Individualklausel - die Anforderungen sind sehr hoch, daher ist es meist eine unwirksame allgemeine Geschäftsbedingung!

Kleinreparaturklausel unwirksam, wenn gebrauchsfähiger Zustand erhalten werden soll

  • Eine Klausel wie z.B.: "Der Mieter ist verpflichtet, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse sowie die Verschlussvorrichtungen von Fensterläden in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, ... "  

     - ist unwirksam. Die Folge: Der Vermieter muss die Kosten für Kleinreparaturen selbst tragen.

Jährliche Gesamtkosten für Kleinreparaturen sind der Höhe nach begrenzt

  • Als zumutbar wird von der Rechtsprechung meist eine jährliche Kostenbelastung in Höhe von 6 % der Jahresbruttokaltmiete (vereinzelt auch bis 8%) angesehen. 

Wie hoch dürfen die Kosten für eine einzelne Kleinreparatur sein?

  • Für die Kosten einer einzelnen Kleinreparatur werden aber nur deutlich geringere Beträge akzeptiert: 
  • Ein Betrag von 100 - 110 € für die einzelne Reparatur gilt allgemein als akzeptabel, in einzelnen Fällen sind auch schon etwas höhere Beträge von der Rechtsprechung als "noch angemessen" angesehen worden. 
  • Die Rechnungssumme von 100 Euro versteht sich inklusive aller im Zusammenhang mit einer Kleinreparatur stehenden Kosten, also Arbeitszeit, Material, Anfahrtkosten und Mehrwertsteuer.
Hinweis


Auch bei Kleinreparaturen, deren Kosten im zumutbaren Rahmen bleiben, die Sie also letztlich tragen müssen, sollten Sie nur dann selbst die Ausführung in Auftrag geben, wenn keine Gefahr besteht, dass dadurch — auch durch den beauftragten Handwerker - weitere Schäden entstehen, und wenn nicht durch die Instandsetzung Beweismittel vernichtet werden, auf die Sie — z.B. für eine Mietminderung — angewiesen sind. 



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