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Modernisierung - Wann liegt eine energetische Modernisierung vor?

Der Vermieter kann vom Mieter die Duldung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen und eine Mieterhöhung für deren Durchführung verlangen, sofern der Mieter keine Gründe für eine Härte gegen die Duldung oder gegen die Mieterhöhung einwenden kann.

Wie definiert das Gesetz die energetische Modernisierung?

  • Das Gesetz definiert die energetische Modernisierung als bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.

Als Endenergie (Endenergie im Energieausweis) wird die Energie bezeichnet, die für die Anlagen eingesetzt wird, die der Versorgung der Mieter einer Wohnanlage mit Wärme und Warmwasser dienen.

Endenergie kann eingespart werden durch Verringerung des Energieverbrauchs, indem etwa die vorhandene Heizungsanlage technisch optimiert wird, aber auch  durch die Verringerung der Energieverluste des Gebäudes zum Beispiel durch Wärmedämmmaßnahmen, Isolierung frei liegender Rohre, den Einbau verbesserter Fenster. Kostenpflichtige Endenergie, wie Öl und Gas, kann auch durch den Einsatz  kostenloser Energien wie Wind- und Solarenergie eingespart werden.

Muss bei einer energetischen Modernisierung eine hohe Energieersparnis erzielt werden?

Die Energieersparnis wird schon dann als nachhaltig angesehen, wenn diese von Dauer ist. Auch sehr geringe messbare Energieeinsparungen können den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigen; er braucht nicht ein gewisses Mindestmaß an Energieersparnis nachzuweisen.

Nicht jede energetische Modernisierung führt für alle Mieter zu einer Mieterhöhung

  • Die Maßnahme muss einen Bezug zur Mietsache haben. Fehlt dieser Bezug, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Dazu das folgende Beispiel:

Wird die Brandwand eines zentralbeheizten Gebäudes gedämmt, kann auch für Wohnungen, die nicht an der Brandwand liegen, ein Modernisierungszuschlag verlangt werden, vorausgesetzt, dass die Wärmedämmung eine Verringerung der gesamten Heizungskosten bewirkt.

Liegt die betreffende Wohnung nicht an der nachträglich gedämmten Brandwand und ist diese mit einer Einzelheizung ausgestattet, kann sich für eine solche Wohnung die Senkung des Energieverbrauchs einer zentralen Heizungsanlage nicht positiv auswirken und deshalb der Vermieter  keinen Modernisierungszuschlag vom Mieter verlangen.

Hans-Joachim Gellwitzki, Rechtsanwalt
12159 Berlin
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