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Renovierungsfristen im Mietvertrag - starre Fristen, flexible Fristen?

Starre Renovierungsfristen im Mietvertrag sind unwirksam, aber wenn sie nur eine Orientierung sein sollen, kann die Vertragsregelung wirksam bleiben.

Renovierungsklauseln für Schönheitsreparaturen oft unwirksam

Aus verschiedenen Gründen können Vertragsregelungen, die den Mieter zur Renovierung verpflichten, unwirksam sein. Einer der Gründe für die Unwirksamkeit ist oft die Fristenregelung.

  • Ist eine starre Frist vereinbart, dann ist die ganze Renovierungsregelung unwirksam, ist es eine flexible Frist, dann führt dies allein nicht zur Unwirksamkeit.
Was ist nun eine starre Frist, was eine flexible Frist?

Schönheitsreparaturen - Starre Frist im Mietvertrag für Vornahme der Renovierung unwirksam

Eine starre Frist liegt vor, wenn der Mieter nach Ablauf der Frist immer verpflichtet sein soll, zu renovieren, egal ob Renovierungsbedarf besteht oder nicht.

Beispiel

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen mindestens gemäß den nachstehenden Fristen jeweils unaufgefordert und fachgerecht auszuführen."

  • Eine solche starre Klausel ist unwirksam mit der Folge, dass die gesamte Renovierungsregelung unwirksam ist. Es ist dann nach dem Gesetz der Vermieter zur Renovierung verpflichtet.

Renovierungsfristen im Mietvertrag - Klauseln mit flexiblen Fristen als Orientierung

Es gibt aber auch Mietverträge, in denen das milder formuliert ist, z.B.

"im Allgemeinen betragen die Fristen...",

oder

"die Fristen betragen in der Regel...,

oder wenn es heißt, dass die Fristen je nach Zustand der Wohnung "verkürzt oder verlängert" werden können - dann geht man davon aus, dass die Fristen nur zur Orientierung dort stehen, und es - korrekt - auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung ankommen soll.

  • Sind Fristen nur zur Orientierung in den Vertrag aufgenommen, dann wird eine Renovierungsregelung allein dadurch nicht unwirksam, ist in der Regel wirksam.
  • Wo genau die Grenze zwischen starrer Frist und Fristen liegt, die als Orientierung zu verstehen sein sollen, lässt sich nicht eindeutig sagen. Auch weitere Sätze im Mietvertrag können zur Beurteilung dieser Frage herangezogen werden.
  • Manchmal ergibt sich auch aus der Rechtsprechung der örtlichen Gerichte schon eine klare Linie.

Andere Gründe für die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln

Vor allem sollten Sie prüfen, ob nicht ganz andere Gründe noch für eine Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung sprechen.

Hinweis


  • Unwirksam werden kann eine Fristenregelung, die an sich nur als Orientierung zu verstehen ist, aber dennoch werden, wenn in der "Summierung" mit anderen, unwirksamen Regelungen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen, die Renovierungsvereinbarung insgesamt unwirksam wird.

Solche Regelungen sollten ggf. im Zusammenhang frühzeitig, vor der Wohnungsrückgabe und Durchführung einer Renovierung, fachlich geprüft werden: Mietvertrag - AGB-Klauseln können in der Summierung unwirksam sein

 

Redaktion


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