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Kündigung des Wohnungskäufers vor Grundbuchumschreibung

Der Wohnungskäufer kann vor Grundbuchumschreibung eine Kündigung schicken, aber nicht immer ist die Kündigung wirksam.

Wohnungsverkauf - Kündigung aufgrund Vollmacht oder Ermächtigung des alten Vermieters

Ist der Käufer der Wohnung noch nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, kann der Verkäufer ihn bevollmächtigen oder ermächtigen, das Mietverhältnis zu kündigen. Dazu muss für jeden Einzelfall genau geprüft werden, ob der angeführte Kündigungsgrund in der Person des bisherigen Vermieters die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Solange der Verkäufer noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, behält er seine Rechtsstellung als Vermieter. Daher hat er die Befugnis, das Mietverhältnis zu kündigen, die er durch eine Vollmacht oder Ermächtigung auf den Käufer als künftigen Vermieter übertragen kann.

  • Bevollmächtigung bedeutet, dass der Käufer im Namen des alten Vermieters die Kündigung erklärt.
  • Bei einer Ermächtigung erklärt zwar der Käufer die Kündigung im eigenen Namen, jedoch übt er eine fremde Kündigungsbefugnis aus – und zwar die des bisherigen Vermieters.

Wohnung wurde verkauft - Welche Kündigungsgründe kann der Käufer haben?

Eine eigene Kündigungsbefugnis hat der Käufer nicht, solange er noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erst mit Grundbucheintragung tritt er als Vermieter in das Mietverhältnis ein.

Daher kann der Käufer die mit Vollmacht bzw. Ermächtigung des alten Vermieters erklärte Kündigung nicht auf eigene, seine Person betreffende Kündigungsgründe stützen.

Neuer Eigentümer der Wohnung - Kündigung durch den Käufer wegen Eigenbedarf

Wollte der bisherige Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen und entscheidet er sich stattdessen zum Verkauf der Wohnung, kann er den Käufer nicht wirksam bevollmächtigen bzw. ermächtigen, deswegen das Mietverhältnis zu kündigen. Durch den Verkauf der Wohnung entfällt sein Eigenbedarfsgrund.

Neuer Eigentümer kann wegen Mietrückständen kündigen

Besteht ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand, kann der Käufer das Mietverhältnis hingegen mit Vollmacht oder Ermächtigung des alten Vermieters vor Grundbuchumschreibung kündigen. Auch nach Grundbuchumschreibung kann er wegen Mietrückständen, die beim Voreigentümer aufgelaufen sind, das Mietverhältnis wirksam kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass er sich die Mietrückstände vom Voreigentümer abtreten lässt.

Hans-Joachim Gellwitzki, Rechtsanwalt
12159 Berlin
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