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Kündigung der Wohnung vor Grundbuchumschreibung durch Käufer

Der Wohnungskäufer kann bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen vor einer vollzogenen Grundbuchumschreibung eine Kündigung für den Mietvertrag aussprechen, also bevor er ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist.

Wohnungsverkauf - Kündigung Mietvertrag aufgrund Vollmacht des früheren Vermieters

Ist der Käufer der Wohnung noch nicht im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, kann der Verkäufer ihn bevollmächtigen oder ermächtigen, das Mietverhältnis zu kündigen.

Ein solcher Einzelfall muss genau geprüft werden.

  • Nur wenn der angeführte Kündigungsgrund in der Person des bisherigen Vermieters die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, kann die Kündigung möglich sein.

Bei Verkauf der Wohnung, des Hauses - Verkäufer überträgt Käufer Rechte

Solange der Verkäufer, der frühere Eigentümer, noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, behält er seine Rechtsstellung als Vermieter.
Daher hat er die Befugnis, das Mietverhältnis zu kündigen.

Diese Befugnis kann er durch eine Vollmacht oder Ermächtigung auf den Käufer als künftigen Vermieter (z.B. Kündigung wegen Mietschulden) übertragen.

  • Bevollmächtigung bedeutet, dass der Käufer im Namen des alten Vermieters die Kündigung erklärt.
  • Bei einer Ermächtigung erklärt zwar der Käufer die Kündigung im eigenen Namen, jedoch übt er eine fremde Kündigungsbefugnis aus – und zwar die des bisherigen Vermieters.

Wohnung wurde verkauft - Welche Kündigungsgründe kann der Käufer haben?

Eine eigene Kündigungsbefugnis hat der Käufer nicht, solange er noch nicht als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erst mit Grundbucheintragung tritt er als Vermieter in das Mietverhältnis ein.

Daher kann der Käufer die mit Vollmacht bzw. Ermächtigung des alten Vermieters erklärte Kündigung des Mietvertrags nicht auf eigene, seine Person betreffende Kündigungsgründe stützen.

Neuer Eigentümer der Wohnung - Kündigung durch den Käufer wegen Eigenbedarf

Wollte der bisherige Vermieter das Mietverhältnis wegen seines Eigenbedarfs kündigen und entscheidet er sich stattdessen zum Verkauf der Wohnung, kann er den Käufer nicht wirksam bevollmächtigen bzw. ermächtigen, deswegen das Mietverhältnis zu kündigen.

Wohnungsverkauf - Neuer Eigentümer kann wegen Mietrückständen kündigen

Besteht ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand, kann der Käufer das Mietverhältnis hingegen

  • mit Vollmacht oder Ermächtigung des bisherigen Vermieters / Eigentümers vor Grundbuchumschreibung kündigen. 
  • Auch nach Grundbuchumschreibung kann er wegen Mietrückständen, die beim Voreigentümer aufgelaufen sind, das Mietverhältnis wirksam kündigen. Voraussetzung dafür ist aber, dass er sich die Mietrückstände vom Voreigentümer abtreten lässt.