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Umlage Betriebskosten durch stillschweigende Vereinbarung

Betriebskosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. In der Praxis vereinbaren die Mietvertragsparteien jedoch in der Regel, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Für eine wirksame Umlage auf den Mieter muss geregelt werden, ob und welche Betriebskosten er zu übernehmen hat, damit er Art und Umfang seiner Belastung erkennen kann.

Stillschweigende Vereinbarung bei jahrelanger Zahlung nicht vereinbarter Betriebskosten? 

Wenn die Umlage von Betriebskosten nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist, der Vermieter aber jahrelang bestimmte Betriebskosten abgerechnet hat, und der Mieter diese Kosten stets vorbehaltlos bezahlt hat, könnte man auf die Idee kommen, der Mietvertrag sei durch dieses Verhalten stillschweigend (konkludent, durch schlüssiges Verhalten) abgeändert worden.

Eine bloße Zahlung abgerechneter Betriebskosten genügt jedoch für eine konkludente Änderung des Mietvertrages nicht. Denn bei der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung handelt es sich um ein tatsächliches Verhalten, dem nicht ohne Weiteres der Wille des Vermieters zu entnehmen ist, eine Änderung des Mietvertrages herbeiführen zu wollen. Nichts anderes gilt für den vorbehaltlosen Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungssaldos durch den Mieter, der in der Regel nur in der Annahme zahlt, hierzu verpflichtet zu sein.

Vertragsänderung: Es muss der Wille erkennbar sein, dass der Vertrag geändert werden soll

Eine Änderung des Mietvertrages aufgrund schlüssigen Verhaltens ist also nur anzunehmen, wenn für den Mieter klar erkennbar ist, dass der Vermieter den Vertrag ändern will, und dann der Mieter sich so verhält, dass dies nach den Gesamtumständen nur als Zustimmung des Mieters zur Vertragsänderung gewertet werden kann. Ein solches Änderungsangebot könnte etwa darin gesehen werden, dass der Vermieter dem Mieter die gewünschte Änderung des Vertrages telefonisch oder schriftlich mitteilt und sodann eine Betriebskostenabrechnung übersendet, in der die mitgeteilten weiteren Betriebskosten enthalten sind. Wenn der Mieter dann vorbehaltlos zahlt, könnte darin die Annahme dieses Angebotes auf Änderung des Mietvertrages, zu sehen sein, eine Vereinbarung wäre dann zustande gekommen.

Florian Herrmann, Rechtsanwalt
12351 Berlin
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