Untervermietung der aus beruflichen Gründen genutzten Zweitwohnung

Für eine Mietwohnung, die nur als Nebenwohnsitz und aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung genutzt wird, kann ein Mieter die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung verlangen.

Mieter will Untervermietungserlaubnis für eine beruflich genutzte Zweitwohnung

Ein Mieter bat seinen Vermieter um die Erlaubnis, zwei Zimmer seiner Mietwohung an zwei dem Vermieter namentlich benannte Personen unbefristet untervermieten zu dürfen.
Zuvor hatte der Mieter mit seiner Familie diese Wohnung als Familienwohnung genutzt, wegen der Geburt eines weiteren Kindes war die Familie in eine Doppelhaushälfte weit entfernt gezogen.

Ehemalige Familienwohnung wird Zweitwohnung - Untervermietung der Nebenwohnung

Die bisherige Familienwohnung, eine Dreizimmerwohnung, behielt der Mieter, wie er sagte aus praktischen und beruflichen Gründen: Sein Arbeitsplatz liege fußläufig von der Wohnung, und seine Arbeitszeiten endeten oft erst in der Nacht. Für diese Wohnung stellte der Mieter dann den Antrag auf die Erlaubnis für eine Untervermietung von zwei Zimmern.
Anspruch auf eine generelle Erlaubnis für eine Untervermietung?

Der Vermieter erteilte seinem Mieter nur eine befristete Erlaubnis zur Untervermietung für ein Jahr und verweigerte danach die unbefristete Erlaubnis zur weiteren Untervermietung.
Antrag auf Erlaubnis zur Untervermietung

Mieter einer beruflich genutzten Zweitwohnung klagt auf die Erlaubnis zur Untervermietung

Nach Verweigerung der unbefristeteten Untervermietungserlaubnis klagte der Mieter auf die Erlaubnis zur Untervermietung.

Der Streit betrifft eine Dreizimmerwohnung, der Mieter gab an, er nutze sie überwiegend aus beruflichen Gründen, weil die Wohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes ist und während der Arbeitswoche dem Mieter während der Arbeitszeit zum Ausruhen und auch für zwei bis drei Ãœbernachtungen diene.
Dies sei erforderlich, weil die Arbeit sehr früh beginne und erst nachts ende. Durch die Wohnung würden auch Fahrtzeiten zur 17 km entfernten Wohnung der Familie eingespart. Zudem werde durch die Untervermietung die Mietkostenbelastung gesenkt. 

• Für einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung muss der Mieter ein berechtigtes Interesse haben und ggf. dem Gericht erklären, § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.
  Erlaubnis zur Untervermietung: berechtigtes Interesse erforderlich

Das Amtsgericht hatte der Klage des Mieters auf die Erteilung der Untervermietungserlaubnis stattgegeben.

Anspruch auf Untervermietung einer Zweitwohnung zur Senkung der Mietkosten

Das Landgericht Berlin wies im Berufungsverfahren die Klage des Mieters ab. Der Mieter übernachte dort nur selten. Seine Angaben über die Nutzung der Wohnung hätten mehrfach gewechselt. Die Untervermietung der nur als Zweitwohnung gehaltenen Wohnung wolle er nur durchsetzen, um seine Mietbelastung zu senken.

Das reiche angesichts der Wohnungsknappheit in Berlin nicht aus, ein erhebliches berechtigtes Interesse zu begründen.

Untervermietung einer aus beruflichen Gründen genutzten Zweitwohnung ist möglich

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 27.9.2023 - VIII ZR 88/22 ) hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben.

Für die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen einer Wohnung sei nicht erforderlich, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt eines Mieters sei, auch für eine Zweitwohnung komme ein Anspruch auf die Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung in Betracht, wenn der Mieter die Wohnung aus beruflichen Gründen (weiter) nutzt und ein berechtigtes Interesses vorbringen kann.

Bereits die Ersparnis von Miete sei als berechtigtes Interesse des Mieters für die Erteilung der Untervermietungserlaubnis ausreichend.
Ersparnis von Miete als Grund für die Erlaubnis zur Untervermietung

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf, das nun weiter prüfen und entscheiden muss, ob der Mieter tatsächlich die Zweitwohnung ausreichend intensiv aus beruflichen Gründen weiterhin nutzt.

Miethöhe in Gebieten der Mietpreisbremse

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt,  muss diese auch für die Höhe einer Untermiete beachtet werden, denn hier tritt der Hauptmieter als Vermieter auf und muss alle für Vermietung geltenden Pflichten beachten.​​​​​​
Urteil: Untervermietung - Höhe der Untermiete bei Mietpreisbremse