Vereinfachte Wohnungskündigung im Zweifamilienhaus nicht immer

Wohnt in einem Zweifamilienhaus mit nur zwei Wohnungen auch der Vermieter selbst, dann können Vermieter ihren Mieter kündigen, ohne dass ein Kündigungsgrund erforderlich ist. Aber gilt die vereinfachte Kündigung auch dann, wenn der Vermieter in seiner selbst genutzten Wohnung nur gelegentlich wohnt, es sich um einen Zweitwohnsitz des Vermieters handelt?

Die erleichterte Kündigung einer Wohnung im Zweifamilienhaus durch Vermieter

Ist in einem Zweifamilienhaus eine Wohnung vermietet, während in der anderen Wohnung der Vermieter selbst wohnt (sogenannte Einliegerwohnung), dann gilt eine Ausnahmeregelung für Kündigungen durch den Vermieter:
Kündigung Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus durch Vermieter.

Anders als sonst bei Kündigungen braucht der Vermieter keinen Kündigungsgrund, sondern das Gesetz verlangt in § 573a BGB nur, dass der Vermieter sich im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf diese Sonderbestimmung gemäß § 573a BGB beruft. Hintergrund ist nach der Vorstellung des Gesetzgebers, dass das Zusammenleben von Mieter und Vermieter im selben Haus, anders als in einem größeren Mietshaus, eher zu Spannungen führen kann.

Kündigung der Einliegerwohnung durch Vermieter - selbst bewohnte Wohnung durch Vermieter

Weitere Voraussetzung für die Anwendung der erleichterten Kündigung einer Wohnung im Zweifamilienhaus ist aber nach dem Gesetz, dass es sich um ein "vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude" handelt. Was das im Einzelnen bedeutet, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gibt es dazu bisher (2023) nicht.

Vereinfachte Kündigung der Wohnung im Zweifamilienhaus - Vermieter muss im Haus Wohnen

Das Landgericht Hanau hat sich in einem Urteil vom 15.11.2023 (2 S 107/22 ) - ebenso wie vorher das Amtsgericht - auf den Standpunkt gestellt,

• die Vorschrift des § 573a BGB erlaube nur dann die vereinfachte Kündigung der vermieteten Wohnung im Zweifamilienhaus durch den Vermieter, wenn dieser seinen Lebensmittelpunkt im Haus hat.

Im entschiedenen Fall nutzte die Vermieterin die Wohnung jährlich wochenweise bei ihren Aufenthalten in Deutschland. Sie habe, so das Gericht, nach ihren eigenen Angaben  im Jahr 2020 für 15 Wochen und im Jahr 2021 für 40 Wochen in ihrer Wohnung gelebt. Das hielt das Landgericht für nicht ausreichend für die vereinfachte Kündigung gemäß § 573a BGB.

Kündigungsausnahme für Wohnung im Zweifamilienhaus bei Zweitwohnung nicht anwendbar

Das Landgericht begründete die Abweisung der Klage der Vermieterin damit, dass die Vorschrift des § 573a BGB eine Ausnahmevorschrift ist. Zweitwohnungen, egal in welchem Umfang sie vom Vermieter genutzt würden, fallen gemäß des Gerichts nicht unter den § 573a BGB.

Der Mieter konnte die Kündigung seiner Wohnung abwehren.

Es ist aber keineswegs sicher, dass andere Gerichte einen ähnlichen Fall genauso sehen würden.

Widerspruch gegen die Kündigung der Wohnung durch Vermieter ist möglich

Der von einer derartigen Kündigung betroffene Mieter kann im übrigen der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen.
Kündigung der Wohnung - Widerspruch aus sozialen Gründen.