Erhaltungsgebiet - Milieuschutz - Schutz vor Umstrukturierung

Ein Erhaltungsgebiet kann nach dem Baugesetzbuch durch die Gemeinde festgelegt werden zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt, zur Erhaltung der Bevölkerungsstruktur oder zum Schutz bei Umstrukturierung.

Unmittelbar ändert die Festsetzung eines Erhaltungsgebiets nichts am Mietrecht, also am Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. 

Wirkung eines Milieuschutzes in städtischen Erhaltungsgebieten 

Es gibt mittelbare Wirkungen für die Bewohner, Mieter:

• In allen Erhaltungsgebieten müssen bestimmte Bauarbeiten eine vorherige Kontrolle der Behörden durchlaufen, und dürfen nur ausgeführt werden, wenn die erhaltungsrechtliche Genehmigung vorliegt.
• In Gebieten zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt gibt es meist keine besonderen Einflüsse auf die Bewohner.
  Oft wird aber zugleich der Schutz der Bevölkerungsstruktur festgelegt.
• In Gebieten zur Erhaltung der Bevölkerungsstruktur (auch: Milieuschutz) können manche umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen oder nur unter Auflagen erlaubt werden.
• In Gebieten zur Erhaltung der Bevölkerungsstruktur (Milieuschutzgebieten) können Sozialpläne festgelegt werden, die ansässige Bewohner ein Stück weit schützen.
• Wenn die Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlässt, kann die Umwandlung in Wohnungseigentum von einer besonderen Genehmigung abhängig gemacht werden.
• In Gebieten zum Schutz bei Umstrukturierung müssen Sozialpläne festgelegt werden, wiederum kann das zu einem gewissen Schutz der Bewohner führen.
  

Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen im Erhaltungsgebiet eingeschränkt

Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen können gegen die im Erhaltungsgebiet zu beachtenden Erhaltungsziele verstoßen. Deshalb muss der Eigentümer die besondere erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragen, und diese kann möglicherweise auch von der Behörde verweigert werden.

• Wenn aber der Vermieter aus öffentlichrechtlichen Gründen - hier: Erhaltungsrecht - bestimmte Maßnahmen gar nicht ausführen darf, dann hat er auch nach dem Mietrecht keinen Anspruch auf Duldung solcher Maßnahmen durch die Mieter, eine entsprechende Klage müsste abgewiesen werden.
  

Keine Duldungsverurteilung, wenn erhaltungsrechtliche Genehmigung fehlt

Eigenbedarfskündigung in Erhaltungsgebieten eingeschränkt

Auch die Eigenbedarfskündigung kann unwirksam sein, wenn die beabsichtigte Nutzung bauliche Änderungen voraussetzt, die im Erhaltungsgebiet nicht ohne weiteres erlaubt sind, und für die keine erhaltungsrechtliche Genehmigung vorliegt.

Eigenbedarfskündigung im Erhaltungsgebiet erschwert