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Modernisierungsmaßnahmen - Duldung ohne Genehmigung der Behörde?

Wenn für Modernisierungsmaßnahmen eine Genehmigung der Behörde erforderlich ist, kann die Pflicht des Mieters zur Duldung eingeschränkt sein.

Für viele Mieter sind umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude eine Horrorvorstellung. Nicht nur wegen des damit verbundenen Lärms, Dreck und sonstigen Beeinträchtigungen, sondern auch wegen der anschließenden Mieterhöhung. Viele Mieter fragen sich sofort, ob und in welchem Umfang sie Modernisierungsmaßnahmen überhaupt dulden müssen.

Duldungspflicht der Mieter für Modernisierungen

Das BGB regelt hierzu in § 555d Abs. 1 kurz und knapp: "Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden". Was alles unter diesen Begriff fällt, ist in § 555b BGB geregelt. § 555d Abs. 2 BGB enthält einige (wenige) Ausnahmen der grundsätzlich bestehenden Duldungspflicht. Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen vorher ankündigen.

Duldungspflicht auch wenn Genehmigung einer Behörde erforderlich?

Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, ob die angekündigten Maßnahmen auch öffentlich-rechtlich genehmigt sein müssen. In vielen Fällen ist nämlich eine Baugenehmigung erforderlich oder aufgrund bestehenden Millieuschutzes muss eine Genehmigung eingeholt werden.

Erhaltungsgebiet - Milieuschutz, Umstrukturierung

Bauaufsicht kann auch für Mietwohnungen zuständig sein

Nur ganz selten liegt diese Genehmigung der Modernisierungsankündigung bei oder wird dort in Bezug genommen. 

Es stellt sich jedoch die Frage, ob und auf welche Weise die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der begehrten Modernisierungsmaßnahmen Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist. Oder aus Mietersicht formuliert:

  • Muss ich als Mieter Baumaßnahmen dulden, auch wenn die zuständige Behörde sie (noch) nicht genehmigt hat oder sie sogar überhaupt nicht genehmigungsfähig sind?

Modernisierung, keine Duldungspflicht: Urteile AG Tempelhof-Kreuzberg, Landgericht Berlin

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage noch nicht entschieden. Nach zwei Urteilen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (Urt. v. 25.04.2017, Az. 24 C 224/16) und des Landgerichts Berlin (Urt. v. 12.08.2016, Az. 65 S 108/16) muss der Mieter Modernisierungen nur dulden, wenn eine solche öffentlich-rechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist oder vorliegt. Dies muss nach meiner Ansicht im Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht der Fall sein. Spätestens bei Beginn der Arbeiten kann der Mieter jedoch Nachweise hierzu verlangen.

  • Es würde dem Grundsatz der Einheitlichkeit und Wahrung der Rechtsordnung grundlegend widersprechen, wenn der Mieter zivilrechtlich zur Duldung von Arbeiten verpflichtet wäre, die dem Vermieter öffentlich-rechtlich verboten sind.

Mieter sollten daher bei Erhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere prüfen, ob das Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt, und dann beim Vermieter nach den Genehmigungen nachfragen. Wird diese bis zum Beginn der Arbeiten nicht erteilt, könnte der Duldungsanspruch zu verneinen und ein Baustopp im einstweiligen Rechtsschutz zu erlangen sein.

Hinweis


Dies muss im Einzelfall jedoch von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Ohne Beratung im Einzelfall sollten Mieter nie die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters verweigern.

Dominik Schüller, Rechtsanwalt
10719 Berlin
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