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Modernisierung der Wohnung - Einbau neuer Fenster

Der Einbau neuer Fenster führt oft zu Verbesserungen der Wohnung. Z.B. für eine Energieeinsparung, auch für eine Verbesserung des Schallschutzes. Daher ist der Einbau neuer Fenster meist eine Modernisierungsmaßnahme.

Einbau neuer Fenster als Modernisierung ist in der Regel zu dulden

Solche Vorhaben müssen meist von Mietern geduldet werden, und aus der Modernisierungsmaßnahme folgt meist eine Mieterhöhung.
Modernisierungsmaßnahmen - sind Mieter zur Duldung verpflichtet? 

Einbau neuer Fenster in die Mietwohnung - Instandsetzung ist keine Modernisierung 

  • Reine Instandsetzungsarbeiten, also Reparaturen an Fenstern, sind keine Modernisierung.

Sind die zu tauschenden Fenster in keinem guten Zustand, so muss der Vermieter für die Berechnung der Mieterhöhung einen Abzug für ersparte Instandsetzungskosten vornehmen:
Modernisierungsmieterhöhung - gesparte Instandsetzung bei Fenstern 

Fenstermodernisierung - Kosten der Instandsetzung, Reparaturkosten sind zu berücksichtigen

Häufig werden Fenster modernisiert, wenn der Zustand der vorhandenen höhere Instandsetzungskosten für den Vermieter verursachen würde.  

Wenn Sie die Ankündigung der Modernisierung erhalten, sollten Sie umgehend feststellen und dokumentieren, ob die Fenster schadhaft sind, ohnehin eine Instandsetzung, Reparaturen fällig wären. 

  • Sind Reparaturen erforderlich, dann können Vermieter nicht 100 Prozent der Kosten der Fenstermodernisierung für die daraus folgende Mieterhöhung ansetzen.
    Vermieter müssen in solchen Fällen immer ersparte Instandsetzungskosten berücksichtigen - dadurch fällt die Mieterhöhung geringer aus.
    Abzug von Instandsetzungskosten bei Modernisierungsmieterhöhung 
  • Sind Bauteile soweit in Ordnung, dass noch keine Reparatur erforderlich ist, damit noch keine Kosten anfallen würden, so sind trotzdem solche Kosten abzuziehen:
    BGH: Abzug von ersparten Instandsetzungskosten

Modernisierungsmieterhöhung - pauschaler Abzug für gesparte Instandsetzung, Reparaturen

Vermieter können einen pauschalen prozentualen Abzug in Ansatz bringen. Ob dieser der Höhe nach ausreichend oder zu gering ist, kann nur am Einzelfall beurteilt werden.

Hinweis


Aus einer Modernisierungsmieterhöhung muss nachvollziehbar sein, ob ein Abzug vorgenommen wurde, oder auch ggf. die Zusammensetzung der Höhe eines Abzugs.  
Lassen Sie sich hierzu beraten.

Neue Fenster der Mietwohnung als Modernisierung

Es kommt darauf an, ob neue Fenstern zu einer Einsparung von Energie führen, der Schallschutz verbessert wird oder die neuen Fenster mehr Licht in die Wohnung lassen.

Neue Fenster haben in der Regel bessere Wärmedämmeigenschaften als die vorhandenen, älteren Fenster. Daher kann es schon aus diesem Grund eine Modernisierung sein, die Sie als Mieter in der Regel dulden müssen.

Hinweis


Neue Fenster können auch zu weniger Lichteinfall führen: 
​​​​​​​Weniger Tageslicht nach Modernisierung - Mietminderung 

Einbau neuer Fenster - Isolierglasfenster als Modernisierungsmaßnahme

  • Der erstmalige Einbau von Isolierglasfenstern ist in der Regel eine Modernisierung.
  • Der Ersatz von Verbundfenstern durch Isolierglasfenster ist dann eine Modernisierung, wenn sich dadurch der Bedarf an Heizenergie verringert.
  • Der Einbau von Schallschutzfenstern ist eine Modernisierung, wenn das Gebäude in einer Fluglärmzone liegt oder sonst erheblicher Lärmbelastung ausgesetzt ist, z.B. durch Autoverkehr. 
  • Wird ein kleines Lüftungsfenster durch ein gut zugängliches großes Fenster ersetzt, so handelt es sich um eine Wertverbesserung.
Hinweis


  • Härtegründe gegen die Duldungspflicht einer Modernisierung und auch gegen die aus der Modernisierung folgende Mieterhöhung müssen innerhalb kurzer Frist vorgebracht werden.



Redaktion


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