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Modernisierung der Wohnung - Einbau neuer Fenster
Der Einbau neuer Fenster in die Mietwohnung im Rahmen einer Modernisierung führt zu Verbesserungen, aber oft können die Kosten dieser Modernisierung nicht zu 100 Prozent für die Modernisierungsmieterhöhung von Vermietern angesetzt werden.
Neue Fenster der Mietwohnung als Modernisierung
Neue Fenster führen zu einer Einsparung von Energie, der Schallschutz wird verbessert, neue Fenster sorgen für eine bessere Belichtung der Wohnung.
Neue Fenster haben in der Regel bessere Wärmedämmeigenschaften als die vorhandenen, älteren Fenster - daher kann es bereits aus diesem Grund eine zu duldende Modernisierung sein.
inbau neuer Fenster - Isolierglasfenster als Modernisierungsmaßnahme
Der erstmalige Einbau von Isolierglasfenstern ist in der Regel eine Modernisierung.
- Der Ersatz von Verbundfenstern durch Isolierglasfenster ist dann eine Modernisierung, wenn sich dadurch der Bedarf an Heizenergie verringert.​​​​​​
- Der Einbau von Schallschutzfenstern ist eine Modernisierung, wenn das Gebäude in einer Fluglärmzone liegt oder sonst erheblicher Lärmbelastung ausgesetzt ist, z.B. durch Autoverkehr.
- Wird ein kleines Lüftungsfenster durch ein gut zugängliches großes Fenster ersetzt, so handelt es sich um eine Modernisierung, weil dies eine Wertverbesserung ist.
Selten gibt es Fälle, dass der Einbau neuer Fenster keine Modernisierung ist:
Einbau neuer Fenster ist nicht immer eine Modernisierung.
Der Einbau neuer Fenster als Modernisierung ist in der Regel zu dulden
Der Einbau neuer Fenster ist in der Regel von Mietern zu dulden:
Modernisierungsmaßnahmen - sind Mieter zur Duldung verpflichtet?
- Liegen Härtegründe vor, die gegen die Duldungspflicht einer Modernisierung sprechen, ggf. auch Härtegründe gegen die aus der Modernisierung folgende Mieterhöhung, so müssen diese Gründe innerhalb kurzer Frist gegenüber dem Vermieter vorgebracht werden.
Einbau neuer Fenster in die Mietwohnung - Instandsetzungskosten sind keine Modernisierung
Sind die zu tauschenden Fenster in keinem guten Zustand, so muss der Vermieter für die Berechnung der Mieterhöhung einen Abzug für ersparte Instandsetzungskosten vornehmen:
Modernisierungsmieterhöhung - gesparte Instandsetzung bei Fenstern.
Kosten für ersparte Instandsetzungsarbeiten, also Reparaturen an Fenstern, sind im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung keine auf die Mieter umlagefähigen Modernisierungskosten, müssen vom Vermieter von den Modernisierungskosten abgezogen werden.
Fenstermodernisierung - Kosten der Instandsetzung, Reparaturkosten sind abzuziehen
Häufig werden Fenster modernisiert, wenn der Zustand der vorhandenen höhere Instandsetzungskosten für den Vermieter verursachen würde.
Wenn Sie die Ankündigung der Modernisierung erhalten, sollten Sie umgehend feststellen und dokumentieren, ob die Fenster schadhaft sind, ohnehin eine Instandsetzung bzw. Reparaturen fällig wären.
- Sind Reparaturen erforderlich, dann können Vermieter nicht 100 Prozent der Kosten der Fenstermodernisierung für die daraus folgende Mieterhöhung ansetzen.
Vermieter müssen in solchen Fällen immer ersparte Instandsetzungskosten berücksichtigen - dadurch fällt die Mieterhöhung geringer aus.
Abzug von Instandsetzungskosten bei Modernisierungsmieterhöhung. - Sind Bauteile soweit in Ordnung, dass noch keine Reparatur erforderlich ist, damit noch keine Kosten anfallen würden, so sind trotzdem solche Kosten abzuziehen:
BGH: Abzug von ersparten Instandsetzungskosten. - Aus einer Modernisierungsmieterhöhung muss nachvollziehbar sein, ob ein Abzug vorgenommen wurde, oder auch ggf. die Zusammensetzung der Höhe eines Abzugs.
Lassen Sie sich hierzu beraten.
Modernisierungsmieterhöhung - pauschaler Abzug für gesparte Instandsetzung, Reparaturen
Vermieter können einen pauschalen prozentualen Abzug in Ansatz bringen. Ob dieser der Höhe nach ausreichend oder zu gering ist, kann nur am Einzelfall beurteilt werden.
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Redaktion
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