Modernisierung, Duldung - Energieeinsparung muss prüfbar sein

Eine Pflicht zur Duldung der Modernisierung besteht nach Entscheidungen des Landgerichts Bremen nur bei prüfbarer Energieeinsparung.

Gesetzlich ist vorgesehen, dass ein Vermieter eine vermietete Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen verbessern, modernisieren darf. Dazu gehören auch Maßnahmen zur Energieeinsparung.

Angebliche Energieeinsparung - Duldungspflicht der Modernisierung?

Mietrechtlich stellt sich zunächst die Frage, ob eine Modernisierung mieterseits geduldet werden muss. Voraussetzung ist, dass sie ordentlich angekündigt worden ist.

• Ein Vermieter ist verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme drei Monate vor dem Beginn der Arbeiten anzukündigen.
• Fraglich ist, wie detailliert Maßnahmen angekündigt werden müssen, damit der Mieter diese dulden muss.

Eine Modernisierungsmaßnahme liegt insbesondere dann vor, wenn diese Verbesserung der Mietsache zu einer Energieeinsparung führt. Das kann der Fall sein, wenn die Wohnung um bislang nicht vorhandene Bauteile ergänzt wird, zum Beispiel durch eine Wärmedämmung. Bei derartigen Maßnahmen können die Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierung vergleichsweise gering sein, da das Aufbringen einer zusätzlichen Wärmedämmung plausibel eine dadurch bedingte Energieeinsparung bewirken könnte.

Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme - Energieeinsparung nicht offensichtlich

Bei anderen Maßnahmen, wenn bereits vorhandene Bauteile ausgetauscht werden sollen, muss dieses nicht offensichtlich sein, bedarf daher einer eingehenden Darlegung und Begründung im Ankündigungsschreiben des Vermieters.
Liegt eine derartige detaillierte nach­prüf­bare Begründung nicht vor, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Maßnahme zu dulden, braucht zum Beispiel keine Handwerker in die Wohnung zu lassen oder kann sich gerichtlich gegen die Durchführung von Maßnahmen außerhalb der Woh­nung wehren.

Landgericht Bremen zu Duldung von Modernisierung - Energieeinsparung nicht klar

Das Landgericht Bremen hat schon mehrfach entschieden, dass ein Mieter nicht verpflichtet war, den Austausch der Heizung als Modernisierung zu dulden, wenn dem Ankündigungsschreiben nicht zu entnehmen ist, dass hierdurch eine Energieein­sparung eintreten soll.

• Dieses muss in der Ankündigung ausreichend dar­ge­stellt und erläutert werden. (LG Bremen Hinweisbeschluss vom 31.08.2018, Az. 2 S 107/18; Urteil vom 21.02.2018 - 2 S 159/18; Urteil vom 6.06.2019 - 2 S 283/18).

Austausch einer Gastherme als Modernisierung - Energieeinsparung fraglich

• Insbesondere gilt dies, wenn eine in der Wohnung vorhandene Gastherme durch die Installation einer Zentralheizung für das gesamte Haus ersetzt werden soll.

Dies liegt daran, dass eine Gastherme individuell auf den Nutzer­be­darf eingestellt und maximal energiesparend gesteuert, sogar vollständig abgestellt werden kann.  Dieses ist bei einer Zentralheizung nicht der Fall, da hier Wärme für höchst unterschiedliche Bedarfe (Souterrainwohnung, Schattenseite) vorgehalten werden muss.

Modernisierung - Nicht offensichtliche Energieeinsparung muss Vermieter darlegen

Das Landgericht Bremen hat entschieden, dass der Vermieter detailliert begründen muss, warum der von ihm geplante Wechsel der Heizanlage eine Energieeinsparung bedingt. Beispielsweise reicht die Gegenüberstellung des Verbrauchs aller Gasetagenheizungen zu den zu erwartenden Verbräuchen einer neuen zentralen Heizanlage nicht aus.

Andernfalls ist der Mieter nicht verpflichtet, die Heizungsänderung zu dulden. Der Vermieter kann die Ankündigung auch nicht nachbessern, sondern muss ein vollständiges neues Ankündigungsschreiben mit neuer Dreimonatsfrist dem Mieter zukommen lassen.