Musterbrief - Finanzielle, wirtschaftliche Härte bei Modernisierung

Wird mit einer Modernisierungsankündigung eine deutliche Mieterhöhung angekündigt, dann darf die Miete nach der Modernisierung nicht so stark steigen, dass betroffene Mieter sich die Wohnung nicht mehr leisten können, eigentlich ausziehen müssten.

Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung - Miete nicht mehr tragbar

Auch wenn die Miete gerade noch zu zahlen wäre, aber der bisherige Lebensstandard mit dem restlichen zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommen nach der Mieterhöhung so sehr sinken würde, dass dies nicht zumutbar ist, dann liegt eine wirtschaftliche, finanzielle Härte vor. 
Modernisierung - Persönliche Härte, wirtschaftliche Unzumutbarkeit 

Für die Beurteilung einer finanziellen Härte kommt es immer auf den Einzelfall an. Bei Ermittlung der Einkommensverhältnisse sind die Lebensumstände des Mieters wichtig.

Wirtschaftliche Härte bei Modernisierung - das Einkommen der im Haushalt lebenden Personen

Für die Feststellung der wirtschaftlichen Härte zählt 

• nicht nur das Einkommen des Mieters, sondern auch das Einkommen der im Haushalt lebenden Angehörigen bzw. Personen.
  Haushaltsangehörige - wer zählt zum Haushalt des Mieters - Mietrecht 

Folgen einer finanziellen, wirtschaftlichen Härte wegen einer Modernisierung für Mieter 

Eine finanzielle Härte kann z.B. vorliegen, wenn die zu erwartende Miete auf über 30 Prozent des Nettoeinkommens des Haushaltes / Mieters steigt.

Kann man sich mit dem Vermieter auf keine Mietbegrenzung einigen:

Gerichte haben dann zu entscheiden, ob sich durch eine Modernisierungsmieterhöhung eine persönliche wirtschaftliche Härte ergibt.  

Gericht entscheidet über die Höhe einer Modernisierungsmieterhöhung

Stellt das Gericht eine wirtschaftliche Härte fest:

• Wegen einem niedrigen Haushaltseinkommen kann die Modernisierungsmieterhöhung nur zu einem Teil zulässig sein, und zwar zu dem Teil, der dem Einkommen des Haushalts noch zumutbar ist.
• Ggf. kann eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sogar ausgeschlossen sein, wenn die künftige Mietbelastung bei ca. 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens liegen würde.

Modernisierung - Information des Vermieters über eine finanzielle, wirtschaftliche Härte

Innerhalb einer kurzen Frist muss der Einwand gegenüber dem Vermieter mitgeteilt werden. Welche Frist gilt:
Modernisierungsankündigung - Frist für Mitteilung Härtegründe 

Wirtschaftliche Härte - Berechnung des verfügbaren Haushaltseinkommens

• Wesentliche Unterlagen zum Einkommen und den Ausgaben sollten Sie als Anlagen Ihrem Schreiben in Kopie beifügen.

Musterbrief zur Mitteilung der wirtschaftlichen, finanziellen Härte wegen einer Modernisierung

Betroffene Mieter können hierfür den nachstehenden Musterbrief anpassen und verwenden. 

• Achten Sie darauf, dass Sie den Zugang des Schreibens beim Vermieter beweisen können.
  Zustellungsnachweis - sicherer Versand für Schreiben, Briefe Zeitpunkt der Zustellung von Briefen - Nachweis, Beweis des Zugangs 

In dem Schreiben an den Vermieter begründen Mieter, warum die künftige Modernisierungsmieterhöhung finanziell nicht leistbar ist.

Im Musterbrief können Mieter auch auf ihre Bereitschaft für den möglichen Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung, mit einer zu vereinbarenden Mietbegrenzung hinweisen (siehe Textbausstein):
Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhung durch Vereinbarung 

• Ist der Vermieter dazu bereit, dann sollte eine Rechtsberatung erfolgen.
• Kommt es zu keiner tragbaren Vereinbarung, dann sollte für die Feststellung der wirtschaftlichen Härte durch ein Gericht einem Anwalt hierfür das Mandat übertragen werden. 

• Hier können Sie den nachfolgenden Musterbrief als pdf-Datei herunterladen:
  Musterbrief - wirtschaftliche, finanzielle Härte bei Modernisierung.pdf
• Für die weitere Vorgehensweise sollten Sie sich unbedingt schnell anwaltlich beraten lassen, auch das Schreiben anwaltlich prüfen lassen.

Absender: (alle) Mieter

Anschrift Vermieter

 (Schreiben an alle Vermieter richten)

                                                                                                                                           Ort..., Datum...

Ihre Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen vom ...
Einwand der persönlichen Härte wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der künftigen Miete

Sehr geehrte(r) Herr / Frau..., sehr geehrte Damen und Herren,

Ihre Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen habe ich / haben wir am ... (Datum) erhalten. 

Hiermit möchte ich / möchten wir von meinem / unserem Recht des Härtefalleinwandes Gebrauch machen. 

Begründung:
Mein / Unser monatliches Nettoeinkommen beträgt ... Euro.
Aus Ihrer Modernisierungsankündigung geht hervor, dass die Miete nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme voraussichtlich um ... Euro steigen soll.
Einschließlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen würde die künftige Monatsmiete dann ... Euro betragen.  

Dies bedeutet eine prozentuale Belastung in Höhe von ...% meines / unseres monatlichen Nettoeinkommens.

Eine künftige Mietzahlung in dieser Höhe würde dazu führen, dass ich / wir unseren jetzigen Lebensstandard nicht mehr aufrechterhalten können.

Monatlich würden auf Grund des dann noch zur Verfügung stehenden restlichen Nettoeinkommens nur noch ... Euro für alle weiteren Lebenshaltungskosten uns / mir bleiben.  

Die zu erwartende künftige finanzielle Belastung durch die Miete ist deshalb für mich / uns unzumutbar.

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift aller Mieter) 

Textbaustein:

PS. Ist der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung mit Mietbegrenzung möglich?

Beigefügt sind folgende Anlagen:
Belege für Einkommen und Ausgaben auflisten, wesentliche Unterlagen in Kopie beifügen

Wirtschaftliche Härte - Modernisierung - wie Netto-Einkommen des Haushalts berechnen?

Einnahmen sind z.B.:

• Gehaltsabrechnung(en) für die Ermittlung des Nettoeinkommens der im Haushalt wohnenden Angehörigen o. andere Personen, einschließlich jährlicher Sonderleistungen / Soderzahlungen

• Steuerbescheid(e) (Selbständige / Freiberufler müssen das Einkommen der letzten drei Jahre nachweisen) • Rentenbescheid(e) (auch Invalidenrente(n), Waisenrente(n), Zusatzrente(n), usw.) • Unterhaltsnachweis(e) • Elterngeld

• Kindergeld

• Wohngeld (auch ein eventueller Wohngeldanspruch gehört zum anrechenbaren Einkommen)

• ALG 1 • Hartz IV, Grundsicherung, Bafög, Berufsausbildungsbeihilfen

• sonstige weitere Einkünfte

Hieraus ergibt sich ein Gesamtbetrag der Einkommen. Da manche Einnahmen nicht jeden Monat kommen, sollten Sie die Beträge für das ganze Jahr zusammenzählen und dann durch 12 teilen. Damit haben Sie das durchschnittliche monatliche Einkommen.

Wirtschaftlicher Härteeinwand Modernisierung - Ausgaben ermitteln

Dann müssen die Ausgaben aller im Haushalt lebenden Personen erfasst werden.  

Ausgaben sind z.B.:

• Notwendige Fahrtkosten, z.B. für die Fahrt zur Arbeit

• Aufwendungen für die private Altersvorsorge

• Beiträge zu Lebensversicherungen

• Haftpflichtversicherung(en), auch Berufshaftpflicht

• Zusatzkrankenversicherung

• Krankentagegeldversicherung

• Rechtsschutz- / Mietrechtsschutzversicherung • Hausratversicherung

• notwendige privat bezahlte Arztkosten

• privat bezahlte Arznei- und Heilmittel (z.B. Brille, Zahnersatz, Prothese usw.)

• notwendige Taxifahrten zum Arzt / Krankenhaus / Krankengymnastik

• Aufwendungen bei Pflegebedürftigkeit (auch für erforderliche Haushaltshilfe)

• Unterhaltszahlungen

• Rundfunkgebühren

• Gebühren für IHK / Handwerkskammer

• Berufsverbände/Gewerkschaften

• sonstige weitere notwendige Ausgaben