Mieterhöhung nach Modernisierung - wirtschaftliche Härte

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung kann für Mieter eine wirtschaftliche Härte bedeuten.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter nach einer Modernisierung die Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten verlangt, dann kann das den Mieter wirtschaftlich überfordern, weil die erhöhte Miete nicht mehr bezahlt werden kann. In solchen Fällen kommt der Härteeinwand in Frage.

Härteeinwand gegen Mieterhöhung - kurze Frist beachten!

Liegt eine wirtschaftliche Härte beim betroffenen Mieter vor, so muss die Mieterhöhung verringert werden oder kann sogar ganz entfallen.

• Der Härteeinwand muss rechtzeitig durch den betroffenen Mieter erhoben worden sein:
  Modernisierungsankündigung - wirtschaftliche Härtegründe mitteilen

Modernisierungsumlage, Mieterhöhung - Wann liegt eine wirtschaftliche Härte vor?

Zur Frage, wann eine wirtschaftliche Härte durch eine Modernisierungsmieterhöhung entsteht, gibt es keine allgemein gültigen Regeln. Im Streitfall muss das Gericht die wirtschaftliche Belastungsgrenze des einzelnen betroffenen Mieters berücksichtigen und dabei alle Umstände des Einzelfalls einbeziehen, um festzustellen, ob die Mieterhöhung noch zumutbar ist.

Der Härteeinwand kann nicht mit dem Argument beiseitegeschoben werden, die Wohnung sei zu groß.

BGH: Härteeinwand bei Modernisierung auch bei großer Wohnung

Modernisierungsmieterhöhung - Prüfung der wirtschaftlichen Härte, worauf kommt es an?

Maßgeblich ist bei der Prüfung zunächst das konkrete Gesamteinkommen des Mieters, ggf. auch seines mitwohnenden Ehegatten / Partners, der Haushaltsangehörigen.

• Nach Abzug der bisherigen Miete und der Modernisierungsmieterhöhung vom Einkommen muss nicht nur das Existenzminimum verbleiben, sondern das verbleibende Einkommen muss es dem Mieter ermöglichen, im wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt, Lebensstandard festzuhalten.
• Manche Gerichte ziehen als Anhaltspunkt das steuerliche Existenzminimum oder die durchschnittlichen Mietbelastungsquoten heran.
• Der Mieter ist nicht verpflichtet, unterzuvermieten, um sein Einkommen zu verbessern.
• Wohngeld muss allerdings ggf. beantragt werden, bzw. ein bestehender Anspruch darauf wird dem Einkommen des Mieters hinzugerechnet.

Urteil: Mieterhöhung ausgeschlossen wegen geringen Einkommens

Welcher Zeitpunkt gilt für die Prüfung der wirtschaftlichen Härte bei einer Modernisierung?

Für die Prüfung des Einzelfalls und die Lebensumstände der Mieter kommt es nach der bisherigen Rechtsprechung auf das Datum an, zu dem die Mieterhöhung wegen der Modernisierung beim Mieter eintrifft.