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Musterbrief - Finanzielle, wirtschaftliche Härte bei Modernisierung
Kündigt der Vermierter / Eigentümer mit einer Modernisierungsankündigung eine deutliche Mieterhöhung an, dann darf die Miete nicht so stark steigen, dass betroffene Mieter (und seine Angehörigen) sich die Wohnung nicht mehr leisten können, eigentlich ausziehen müssten.
Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung - Miete nicht mehr tragbar
Auch wenn die Miete gerade noch zu zahlen wäre, aber der bisherige Lebensstandard mit dem restlichen zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommen nach der Mieterhöhung so sehr sinken würde, dass dies nicht zumutbar ist, dann liegt eine wirtschaftliche, finanzielle Härte vor.
Modernisierung - Persönliche Härte, wirtschaftliche Unzumutbarkeit
Für die Beurteilung einer finanziellen Härte kommt es immer auf den Einzelfall an. Bei Ermittlung der Einkommensverhältnisse sind die Lebensumstände des Mieters wichtig.
Wirtschaftliche Härte bei Modernisierung - Einkommen der im Haushalt lebenden Personen zählt
Es zählt daher auch
- nicht nur das Einkommen des Mieters, sondern auch das Einkommen der im Haushalt lebenden Angehörigen bzw. Personen.
Haushaltsangehörige - wer zählt zum Haushalt des Mieters - Mietrecht
Folgen einer finanziellen, wirtschaftlichen Härte wegen einer Modernisierung für Mieter
Gerichte haben ggf. zu entscheiden, ob sich durch eine Modernisierungsmieterhöhung eine persönliche wirtschaftliche Härte ergibt.
Eine finanzielle Härte kann z.B. vorliegen, wenn die zu erwartende Miete auf über 30 Prozent des Nettoeinkommens des Haushaltes / Mieters steigt.
Wenn eine wirtschaftliche Härte vorliegt:
- Durch ein niedriges Haushaltseinkommen kann die Modernisierungsmieterhöhung nur zu einem Teil zulässig sein, und zwar zu dem Teil, der dem Einkommen des Haushalts noch zumutbar ist.
- Ggf. kann eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sogar ausgeschlossen sein, wenn die künftige Mietbelastung bei ca. 40 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens liegen würde.
Modernisierung - Information des Vermieters über eine finanzielle, wirtschaftliche Härte
Innerhalb einer kurzen Frist muss der Einwand gegenüber dem Vermieter mitgeteilt werden.
Modernisierungsankündigung - Frist für Mitteilung Härtegründe
Sie können hierfür den nachstehenden Musterbrief anpassen und verwenden.
Achten Sie darauf, dass Sie den Zugang des Schreibens beim Vermieter beweisen können.
Zustellungsnachweis - sicherer Versand für Schreiben, Briefe
Zeitpunkt der Zustellung von Briefen - Nachweis, Beweis des Zugangs
- Für die weitere Vorgehensweise sollten Sie sich unbedingt ganz schnell anwaltlich beraten lassen.
Es ist noch nicht geklärt, wie detailliert die Angaben im Schreiben sein müssen.
Wirtschaftliche Härte - Berechnung des verfügbaren Haushaltseinkommens
- Wesentliche Unterlagen zum Einkommen und den Ausgaben sollten Sie als Anlagen Ihrem Schreiben in Kopie beifügen.
Musterbrief zur Mitteilung der wirtschaftlichen, finanziellen Härte wegen Modernisierung
- Hier können Sie den nachfolgenden Musterbrief als pdf-Datei herunterladen:
Musterbrief - wirtschaftliche, finanzielle Härte bei Modernisierung.pdf
Lesetipps zum Thema
Absender: (alle) Mieter
(Schreiben an alle Vermieter richten)
Ort..., Datum...
Ihre Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen vom ...
Einwand der persönlichen Härte wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der künftigen Miete
Sehr geehrte(r) Herr / Frau..., sehr geehrte Damen und Herren,
Ihre Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen habe ich / haben wir am ... (Datum) erhalten.
Hiermit möchte ich / möchten wir von meinem / unserem Recht des Härtefalleinwandes Gebrauch machen.
Begründung:
Mein / Unser monatliches Nettoeinkommen beträgt ... Euro.
Aus Ihrer Modernisierungsankündigung geht hervor, dass die Miete nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme voraussichtlich um ... Euro steigen soll.
Einschließlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen würde die künftige Monatsmiete dann ... Euro betragen.
Dies bedeutet eine prozentuale Belastung in Höhe von ...% meines / unseres monatlichen Nettoeinkommens.
Eine künftige Mietzahlung in dieser Höhe würde dazu führen, dass ich / wir unseren jetzigen Lebensstandard nicht mehr aufrechterhalten können.
Monatlich würden auf Grund des dann noch zur Verfügung stehenden restlichen Nettoeinkommens nur noch ... Euro für alle weiteren Lebenshaltungskosten uns / mir bleiben.
Die zu erwartende künftige finanzielle Belastung durch die Miete ist deshalb für mich / uns unzumutbar.
Mit freundlichen Grüßen
Beigefügt sind folgende Anlagen:
Belege für Einkommen und Ausgaben auflisten, wesentliche Unterlagen in Kopie beifügen
Wirtschaftliche Härte - Modernisierung - wie Netto-Einkommen des Haushalts berechnen?
Einnahmen sind z.B.:
• Gehaltsabrechnung(en) für die Ermittlung des Nettoeinkommens der im Haushalt wohnenden Angehörigen o. andere Personen, einschließlich jährlicher Sonderleistungen / Soderzahlungen
• Steuerbescheid(e) (Selbständige / Freiberufler müssen das Einkommen der letzten drei Jahre nachweisen) • Rentenbescheid(e) (auch Invalidenrente(n), Waisenrente(n), Zusatzrente(n), usw.) • Unterhaltsnachweis(e) • Elterngeld
• Kindergeld
• Wohngeld (auch ein eventueller Wohngeldanspruch gehört zum anrechenbaren Einkommen)
• ALG 1 • Hartz IV, Grundsicherung, Bafög, Berufsausbildungsbeihilfen
• sonstige weitere Einkünfte
Hieraus ergibt sich ein Gesamtbetrag der Einkommen. Da manche Einnahmen nicht jeden Monat kommen, sollten Sie die Beträge für das ganze Jahr zusammenzählen und dann durch 12 teilen. Damit haben Sie das durchschnittliche monatliche Einkommen.
Wirtschaftlicher Härteeinwand Modernisierung - Ausgaben ermitteln
Dann müssen die Ausgaben aller im Haushalt lebenden Personen erfasst werden.
Ausgaben sind z.B.:
• Notwendige Fahrtkosten, z.B. für die Fahrt zur Arbeit
• Aufwendungen für die private Altersvorsorge
• Beiträge zu Lebensversicherungen
• Haftpflichtversicherung(en), auch Berufshaftpflicht
• Zusatzkrankenversicherung
• Krankentagegeldversicherung
• Rechtsschutz- / Mietrechtsschutzversicherung • Hausratversicherung
• notwendige privat bezahlte Arztkosten
• privat bezahlte Arznei- und Heilmittel (z.B. Brille, Zahnersatz, Prothese usw.)
• notwendige Taxifahrten zum Arzt / Krankenhaus / Krankengymnastik
• Aufwendungen bei Pflegebedürftigkeit (auch für erforderliche Haushaltshilfe)
• Unterhaltszahlungen
• Rundfunkgebühren
• Gebühren für IHK / Handwerkskammer
• Berufsverbände/Gewerkschaften
• sonstige weitere notwendige Ausgaben
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