Keine Wertverbesserung durch Modernisierung - Duldung durch Mieter?

Ob eine Baumaßnahme vom Mieter im Rahmen einer Modernisierung als Wertverbesserung  angesehen wird, ist nicht entscheidend für die Frage, ob Mieter zur Duldung der Modernisierung verpflichtet sind.

Instandsetzung ohne Wertverbesserung - keine Modernisierung

Führen Baumaßnahmen gar nicht zu einer Wertverbesserung, also verbesserten Ausstattung der Mietwohnung oder des Grundstücks, dann handelt es sich um reine Instandsetzungsmaßnahmen.

• Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters müssen Sie als Mieter:in dulden, § 535a BGB.

Der Vermieter muss solche Maßnahmen nur rechtzeitig ankündigen, so dass sich die Mieter .der Mietwohnung, des Hauses oder des Grundstücks darauf einstellen können.

Vermieter muss Instandsetzungsarbeiten ankündigen, Firma benennen

Aber: Für reine Instandsetzungsmaßnahmen kann keine Mieterhöhung erfolgen.

Modernisierung und Instandsetzung kombiniert - Wertverbesserung?

Oft werden bei der Modernisierung Bauteile ersetzt, die schon vorher vorhanden waren. Wenn das eine Wertverbesserung darstellt, dann müssen Sie als Mieter:in auch diese Maßnahmen dulden, § 555d BGB.

Allerdings muss der Vermieter solche Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen, § 555c BGB. Ausnahme: Wenn es sich um eine Bagatellmodernisierung handelt, § 555c Abs. 4 BGB.

• Mieterhöhung: Entsteht durch eine Modernisierung eine Wertverbesserung und hat der Vermieter durch die Modernisierung Instandsetzungskosten gespart (sogenannte modernisierende Instandsetzung), dann dürfen die Instandsetzungskosten bei der Berechnung der Modernierungsmieterhöhung nicht einbezogen werden:

Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten sind abzuziehen.

Zum Beispiel:

• Neuer Heizkessel, Heizung ist Modernisierung - Abzug Instandsetzung. 
• Modernisierung - Neue Fenster als Modernisierungsmaßnahme. 

Das gilt auch dann, wenn eine Instandsetzung noch gar nicht fällig war, die Bauteile aber schon länger in Gebrauch waren.

Modernisierung - Duldungspflicht  für Mieter bei Herstellung des allgemein üblichen Zustands

Früher spielte es eine Rolle, ob die Modernisierungsmaßnahme dazu führt, dass ein allgemein üblicher Zustand hergestellt wird - dann hatte der Mieter eine erhöhte Duldungspflicht. Nach der aktuellen Fassung des Gesetzes ist das für die Duldungspflicht nicht mehr von Bedeutung (sondern nur noch für die folgende Mieterhöhung):

• Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen dulden, § 555d BGB.
• Es kommt nur noch darauf an, ob die Maßnahmen wirklich eine Wertverbesserung, eine Verbesserung gemäß § 555b BGB darstellen.
  - Ist das der Fall, besteht normalerweise für Mieter eine Duldungspflicht, § 555d BGB.
  - Ist das nicht der Fall, braucht der Mieter die Maßnahmen nicht zu dulden (es sei denn, es handelt sich um eine Instandsetzung).
  Beispiel: Einbau von bodentiefen Fenstern im Schlafzimmer - keine Modernisierung

Modernisierung - persönliche Härtegründe gegen Duldung vorbringen

• Es können persönliche Härtegründe gegen eine Modernisierung sprechen, was können Mieter tun?
  Persönliche Härtegründe - Duldung der Modernisierung? 

Modernisierung ohne Wertverbesserung keine Mieterhöhung

Oft ist schon aus der Modernisierungsankündigung zu ersehen, ob es sich bei den Maßnahmen nach Ansicht des Vermieters um eine Wertverbesserung handelt, z.B. wenn für bestimmte Maßnahmen auf eine Mieterhöhung verzichtet wird.

Jedenfalls sollte die spätere Mieterhöhung sorgfältig geprüft werden, unter anderem darauf, ob nur Verbesserungsmaßnahmen auf die Miete umgelegt werden. 

Mieterhöhung für Wohnung durch Umlage von Modernisierungskosten.