Modernisierungsmieterhöhung - Abzug Instandsetzungskosten

Bei einer Modernisierungsmieterhöhung muss der Vermieter die infolge der Modernisierung ersparten Instandsetzungskosten abziehen.

Modernisierung und Instandsetzung

Bei einer Modernisierung kommt es oft dazu, dass eigentlich anstehende Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr ausgeführt werden. Instandsetzungskosten muss der Vermieter selbst tragen. Modernisierungskosten können im Wege der Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden.

• Die infolge der Modernisierung ersparten Kosten einer Instandsetzung müssen bei der Modernisierungsmieterhöhung vom Vermieter abgezogen werden, § 559 Absatz 2 BGB.
• Wählt der Vermieter bei Gesamtkosten bis 10.000 € das "Vereinfachte Verfahren", sind Instandsetzungskosten pauschal mit 30 % abzuziehen.

Modernisierungsmieterhöhung - Beispiele für ersparte Instandsetzungskosten des Vermieters

Häufig ist z.B. die Gebäudefassade in keinem guten Zustand, teilweise manchmal sogar beschädigt.

Es kommt oft vor, dass der Vermieter dann eine energetische Modernisierung der Fassade vornimmt.

• Der Vermieter darf in solchen Fällen die Mieter nicht mit sowieso fälligen Instandsetzungskosten im Rahmen der Modernisierung belasten, darf solche Kosten nicht in den Modernisierungskosten verstecken, muss ersparte Kosten einer Instandsetzung aus der Modernisierungsmieterhöhung herausrechnen.

Beispiele:

Fenstermodernisierung – ersparte fällige Instandsetzungen sind anzugeben 

Neuer Heizkessel ist Modernisierung - Abzug Instandsetzungskosten 

Wärmedämmung - Vermieter muss Instandsetzungskosten abziehen

Modernisierungsmieterhöhung - kein Abzug von Instandsetzungskosten

Nimmt der Vermieter für die Modernisierungsmieterhöhung keinen entsprechenden Abzug für eine ersparte Instandsetzung vor, so entspricht das nicht geltendem Recht.

• Der Vermieter muss Instandsetzungskosten abziehen.

Modernisierungsmieterhöhung - pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten

Allerdings reicht es nach der Rechtsprechung erst einmal aus, wenn der Vermieter einen pauschalen Abschlag vornimmt, z.B. durch Angabe eines Prozentsatzes für ersparte Instandsetzungskosten.
Der Bundesgerichtshof hält das für ausreichend. 

• Es kommt vor, dass der pauschale Abzug von Instandsetzungskosten zu niedrig ist.

Für die Modernisierungsmieterhöhung sind Instandsetzungskosten nicht richtig berücksichtigt

Ob die Instandsetzungskosten richtig angesetzt worden sind, muss notfalls vor Gericht festgestellt werden, wenn dies nicht einvernehmlich geklärt werden kann. 

• Hierzu müssen Mieter aber geeignete Angaben / Beweise vortragen können. 

Es kann daher sinnvoll sein, wenn vor der Durchführung einer Modernisierung wegen unterbliebenen Instandsetzungsarbeiten ein Privatgutachten in Auftrag gegeben wird, bzw. ein Beweisverfahren zum Nachweis nicht angesetzter Kosten angestrebt werden sollte.

Modernisierung von Bauteilen für die noch keine Instandsetzungen erforderlich waren

Werden im Rahmen der Modernisierung Bauteile ersetzt, die noch ausreichend funktionierten und für die eigentlich noch keine Instandsetzung erforderlich war,

• so sind auch hierfür ersparte Instandsetzungskosten bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen, abzuziehen:
  BGH: Abzug von ersparten Instandsetzungskosten

Anstehende Modernisierung - Zustand des Hauses, der Wohnung vor Beginn feststellen

Sind die Modernisierungsarbeiten ausgeführt, dann lässt sich der frühere Zustand oft nicht mehr richtig bzw. genau feststellen. 

• Deshalb ist es sehr wichtig, dass vor Beginn der Modernisierung sehr sorgfältig geprüft wird, in welchem Zustand die zu modernisierenden Bauteile sind.
  In der Modernisierungsankündigung ist beschrieben, was modernisiert werden soll:
  Ankündigung Modernisierung - formelle Anforderungen, Unterschrift 

Modernisierung - Kostenvoranschlag als Nachweis für Kosten einer Instandsetzung

Oft lohnt es sich, einen detaillierten Kostenvoranschlag einzuholen, z.B. für die fällige Instandsetzung der Fenster.

Oder es kann ein Beweisverfahren eingeleitet werden - hierzu sollte die Beratung durch Anwälte mit besonderer Erfahrung im Mietrecht in Anspruch genommen werden.

• Bei einer anstehenden umfassenden Modernisierung sollten Mieter sich immer frühzeitig fachkundig beraten lassen!