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Mieterhöhung wegen Modernisierung - Berechnung der Umlage
Verlangt der Vermieter nach einer Modernisierung eine Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten, dann muss er dafür eine detaillierte Berechnung vorlegen.
Berechnung der Modernisierungsumlage in der Mieterhöhungserklärung
Der Vermieter, der eine Modernisierungsumlage auf die Miete aufschlagen will, muss diese Erhöhung in einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung geltend machen.
Diese Zusammenstellung der Kosten sollte zunächst mit der Modernisierungsankündigung abgeglichen werden.
- Denn wenn die angekündigten Kosten für eine Maßnahme um mehr als 10 % überschritten werden, verzögert sich der Beginn der entsprechenden Mieterhöhung um sechs Monate.
- Beispiel: Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten
Ersparte Instandsetzungskosten bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung
- Die Instandsetzungskosten, die durch die Modernisierung erspart wurden, müssen für jede Modernisierungsmaßnahme angegeben werden, z.B. bei Fenstern:
Modernisierungsmieterhöhung - gesparte Instandsetzung bei Fenstern
Bei der Angabe ersparter Instandsetzungskosten werden keine hohen Anforderungen gestellt.
Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.
BGH Urteil vom 17. Dezember 2014:
Abzug von Instandsetzungskosten bei Modernisierungsmieterhöhung
- Bei der Mieterhöhung für Modernisierungen sind nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen abzuziehen, sondern auch ersparte Instandhaltungskosten, so der BGH in einem Urteil vom 17.6.2020:
Modernisierungsmieterhöhung - Abzug ersparter Instandhaltungskosten
Erhaltene Drittmittel bei einer Modernisierung muss der Vermieter angeben
Etwaige Drittmittel - also Zahlungen von Mietern oder auch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen / öffentliche Mittel, auch z.B. KfW-Darlehen - müssen angegeben und berücksichtigt werden:
Modernisierung mit Drittmitteln - bei Mieterhöhung zu berücksichtigen
- Drittmittel, also öffentliche Zuschüsse, zinsreduzierte Darlehen, verringern die Modernisierungsmieterhöhung. Im nachfolgenden Beitrag finden Sie ein Berechnungsbeispiel:
​​​​​​​Mieterhöhung nach Modernisierung - Berechnung ab 1.1.2019
Vermieter muss erläutern, wie Modernisierungskosten auf die Mieter verteilt werden sollen
- Für jede Modernisierungsmaßnahme muss dargestellt und erläutert werden, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen (der sogenannte Verteilerschlüssel).
Es macht einen Unterschied, ob z.B. der Einbau neuer Fenster nach den Wohnflächen verteilt wird oder nach der Zahl der Fenster, die in einer Wohnung eingebaut wurden.
Mieterhöhung über eine Modernisierung - Erläuterungen in der Mieterhöhungserklärung
Manchmal sind auch weitere Erläuterungen des Vemieters erforderlich, z.B. wird oft verlangt, dass das Maß der Energieeinsparung angegeben wird, oder dass für Modernisierungen außerhalb der Wohnung, die der Mieter kaum erkennen kann, dargelegt wird, worin die Gebrauchswerterhöhung liegen soll.
Mieterhöhung über die Modernisierungsumlage wirksam oder nicht?
Weil nach dem Gesetz die Modernisierungsumlage eine einseitige Mieterhöhung des Vermieters ist, kommt es nicht darauf an, ob Sie gegen die Mieterhöhung Einwände erheben.
Die Mieterhöhung tritt zu dem im Gesetz festgelegten Zeitpunkt automatisch in Kraft.
- Ob Ihre Einwände berechtigt sind, die Mieterhöhungserklärung völlig unwirksam oder rechnerisch falsch ist, erfahren Sie im Streitfall erst am Ende eines Gerichtsprozesses.
Die Nichtzahlung der Erhöhung kann bis dahin schon längst zu Mietrückständen geführt haben, die den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen können.
- Grundsätzlich ist es daher sicherer, die Modernisierungsmieterhöhung zunächst einmal unter Rückforderungsvorbehalt zu zahlen.
Wenn der Vermieter nicht bereit ist, bis zur Klärung auf Kündigungsrechte zu verzichten, sollte frühzeitig eine Feststellungsklage eingereicht werden. Rechtliche Beratung erforderlich!
Lesetipp
​​​​​​​Die Prüfung der Berechnung einer Modernisierungsmieterhöhung ist ohne fachlich erfahrene Hilfe praktisch meist nicht möglich. Nehmen Sie frühzeitig fachkundige Beratung in Anspruch.
Redaktion
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