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Mieterhöhung nach Modernisierung - Berechnung ab 1.1.2019

Ab 1.1.2019 gelten neue Regeln für die Berechnung einer Mieterhöhung durch Umlage der Kosten der Modernisierung, wenn die Modernisierung nach dem 1.1.2019 angekündigt wurde.

Ist die Modernisierungsankündigung (nicht die Mieterhöhung!) erst ab dem 1.1.2019 bei Ihnen eingegangen, oder hat der Vermieter gar keine ordentliche Modernisierungsankündigung geschickt (Modernisierungsankündigung - formelle Anforderungen, Unterschrift), dann gelten neue Regeln, die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nur noch reduziert möglich.

Mieterhöhung nach Modernisierung durch Umlage der Kosten

Der Vermieter, der Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, kann eine Mieterhöhung verlangen, indem er die für die Modernisierung aufgewandten Kosten auf die Miete umlegt.

Der Vermieter kann aber nicht alle Kosten als Mieterhöhung umrechnen - die Mieterhöhung sollte fachkundig geprüft werden.
Mieterhöhung nach einer Modernisierung - Überprüfung als Mieter 

Hinweis


Für Modernisierungsmaßnahmen, die vor dem 31.12.2018 korrekt angekündigt worden sind, bleibt es bei der bisherigen Regelung:

Neue Berechnungsregeln für die Mieterhöhung nach Modernisierung ab Januar 2019

Für neue Modernisierungsvorhaben (ab 1.1.2019 angekündigt) gilt:

Beispiel für die Berechnung einer Modernisierungsmieterhöhung an Januar 2019

Beispiel

  Modernisierungskosten

 80.000 €

  öffentliche Förderung,
  z.B. Zuschuss für Heizungsoptimierung usw.

-3.000 €

  ersparte Instandsetzungskosten z.B. 40 %

  -30.800 €

  Umlegbare Kosten demnach

  46.200 €

Mieterhöhung 46.200 * 8 % = 3.696 € jährlich = 308,00 € monatlich

Angenommene Wohnungsgröße 90 Quadratmeter:

308,00 € geteilt durch 90 = 3,42 € pro Quadratmeter

Kappungsgrenze - Kappung der Modernisierungsmieterhöhung für 6 Jahre

Es gilt seit 2019 eine Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen.

Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf die Miete pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren aufgrund von Modernisierungen nicht um mehr als drei Euro erhöht werden.

Beispiel

Im angegebenen Beispiel müsste also die Mieterhöhung auf 3,00 € pro Quadratmeter beschränkt werden,
somit bei 90 Quadratmeter auf  90 * 3,00 = 270 €.

Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter, dann liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro pro Quadratmeter (Abs. 3 a des § 559 BGB) - siehe nachfolgenden Abschnitt.

Modernisierungsmieterhöhung - Kappung der Mieterhöhung je nach bisheriger Miete

Je nachdem, wie hoch Ihre bisherige Miete war, muss möglicherweise die Modernisierungs-Mieterhöhung weiter reduziert werden:

  • Beträgt Ihre bisherige Nettokaltmiete weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter, dann kann die Mieterhöhung wegen Modernisierung innerhalb von sechs Jahren maximal 2,00 € pro Quadratmeter betragen.
Beispiel

Sie haben bisher für die 90-Quadratmeter-Wohnung eine Nettokaltmiete von 580,00 € bezahlt. Dann beträgt Ihre Nettokaltmiete pro Quadratmeter 580 / 90 = 6,44 €.
Die Miete kann also durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren maximal erhöht werden um 90 * 2,00 € = 180,00 €

Auswirkung von weiteren Modernisierungen innerhalb 6 Jahren - Kappungsgrenze gilt

  • Auch nach weitereren Modernisierungen innerhalb der nächsten 6 Jahre kann keine weitere Modernisierungsumlage verlangt werden als maximal 3,00 € pro Quadratmeter.

Andere Mieterhöhungen  (Vergleichsmietenerhöhung, Betriebskostenerhöhung) bleiben allerdings möglich.

Öffentliche Förderung - Abzug einer Zinsersparnis bei einer Modernisierungsmieterhöhung

Die Differenz zwischen dem marktüblichen Zinssatz für erstrangige Darlehen im Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsarbeiten und eines dem Vermieter gewährten zinsvergünstigten Darlehens ist bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung vom Vermieter in Abzug zu bringen:

Beispiel

Marktüblicher Zinssatz für ein übliches Bankdarlehen minus Zinssatz für zinsvergünstigtes Dalehen (z.B. für KfW-Darlehen)

3,5% (Marktzins)   –    1,9% (z.B. KfW)    =     1,6%

Die prozentuale Zinsersparnis beträgt 1,6 Prozent

Berechnung der Zinsersparnis für Abzug von der Modernisierungsmieterhöhung

Darlehenssumme KfW z.B. 20.000 Euro    ×    prozentuale Zinsersparnis

20.000 €    ×    1,6%    =    320 € / Jahr geteilt durch 12 ergibt monatlich 26,67 Euro

Diese Zinsersparnis ist vollständig bei der Berechnung der Mieterhöhung zu Gunsten der Mieter in Abzug zu bringen.

Die Mietsteigerung, die als Folge der Modernisierung monatlich zu zahlen ist, reduziert sich durch die öffentliche Förderung um 26,67 Euro monatlich.

Modernisierungsmieterhöhung - Mieter kann die Mieterhöhung nicht zahlen

Auch nach den neuen Regeln kann eine Modernisierungs-Mieterhöhung für die wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Mieters bedrohlich sein.

  • Nehmen Sie umgehend fachkundige Beratung in Anspruch, z.B. bei einem Mieterverein oder bei Anwälten, die sich auf Wohnungsmodernisierung spezialisiert haben.

Soziale Härtegründe müssen innerhalb einer kurzen Frist geltend gemacht werden.

Modernisierungsankündigung - Frist für Mitteilung von Härtegründen

Lesetipp


Übersteigen die Modernisierungskosten 10.000 Euro nicht, dann ist ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren möglich:

Modernisierung ab 1.1.2019 - vereinfachtes Verfahren 



Redaktion


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