Mieterhöhung nach Modernisierung - Berechnung ab 1.1.2019

Ab 1.1.2019 gelten neue Regeln für die Berechnung einer Mieterhöhung durch Umlage der Kosten der Modernisierung, wenn die Modernisierung nach dem 1.1.2019 angekündigt wurde.

Modernisierungsankündigung für Mieterhöhung nach Modernisierung entscheidend

Ist die Modernisierungsankündigung (nicht die Mieterhöhung!) erst ab dem 1.1.2019 bei Ihnen eingegangen, oder hat der Vermieter gar keine ordentliche Modernisierungsankündigung geschickt (Modernisierungsankündigung - formelle Anforderungen, Unterschrift), dann gelten neue Regeln, die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nur noch reduziert möglich.

Mieterhöhung nach Modernisierung durch Umlage der Kosten

Der Vermieter, der Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, kann eine Mieterhöhung verlangen, indem er die für die Modernisierung aufgewandten Kosten auf die Miete umlegt.

Der Vermieter kann aber nicht alle Kosten als Mieterhöhung umrechnen - die Mieterhöhung sollte fachkundig geprüft werden.
Mieterhöhung nach einer Modernisierung - Ãœberprüfung als Mieter 

Neue Berechnungsregeln für die Mieterhöhung nach Modernisierung ab Januar 2019

Für neue Modernisierungsvorhaben (ab 1.1.2019 angekündigt) gilt:

• Die Kosten können nur noch mit 8 % pro Jahr umgelegt werden.
• Dabei sind wie bisher zuvor die ersparten Instandsetzungskosten und auch etwaige erhaltene öffentliche Fördermittel abzuziehen, auch eine Zinsersparnis (siehe weiter unten).

Beispiel für die Berechnung einer Modernisierungsmieterhöhung an Januar 2019

Kappungsgrenze - Kappung der Modernisierungsmieterhöhung für 6 Jahre

Es gilt seit 2019 eine Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen.

Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf die Miete pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren aufgrund von Modernisierungen nicht um mehr als drei Euro erhöht werden.

Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter, dann liegt die Kappungsgrenze bei zwei Euro pro Quadratmeter (Abs. 3 a des § 559 BGB) - siehe nachfolgenden Abschnitt.

Modernisierungsmieterhöhung - Kappung der Mieterhöhung je nach bisheriger Miete

Je nachdem, wie hoch Ihre bisherige Miete war, muss möglicherweise die Modernisierungs-Mieterhöhung weiter reduziert werden:

• Beträgt Ihre bisherige Nettokaltmiete weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter, dann kann die Mieterhöhung wegen Modernisierung innerhalb von sechs Jahren maximal 2,00 € pro Quadratmeter betragen.

Auswirkung von weiteren Modernisierungen innerhalb 6 Jahren - Kappungsgrenze gilt

• Auch nach weiteren Modernisierungen innerhalb der nächsten 6 Jahre kann keine weitere Modernisierungsumlage verlangt werden als maximal 3,00 € pro Quadratmeter.

Andere Mieterhöhungen  (Vergleichsmietenerhöhung, Betriebskostenerhöhung) bleiben allerdings möglich.

Öffentliche Förderung - Abzug einer Zinsersparnis bei einer Modernisierungsmieterhöhung

Die Differenz zwischen dem marktüblichen Zinssatz für erstrangige Darlehen im Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsarbeiten und eines dem Vermieter gewährten zinsvergünstigten Darlehens ist bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung vom Vermieter in Abzug zu bringen:

Berechnung der Zinsersparnis für Abzug von der Modernisierungsmieterhöhung

Darlehenssumme KfW z.B. 20.000 Euro    ×    prozentuale Zinsersparnis

20.000 €    Ã—    1,6%    =    320 € / Jahr geteilt durch 12 ergibt monatlich 26,67 Euro

Diese Zinsersparnis ist vollständig bei der Berechnung der Mieterhöhung zu Gunsten der Mieter in Abzug zu bringen.

Die Mietsteigerung, die als Folge der Modernisierung monatlich zu zahlen ist, reduziert sich durch die öffentliche Förderung um 26,67 Euro monatlich.

Modernisierungsmieterhöhung - Mieter kann die Mieterhöhung nicht zahlen

Auch nach den neuen Regeln kann eine Modernisierungs-Mieterhöhung für die wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Mieters bedrohlich sein.

• Nehmen Sie umgehend fachkundige Beratung in Anspruch, z.B. bei einem Mieterverein oder bei Anwälten, die sich auf Wohnungsmodernisierung spezialisiert haben.

Soziale Härtegründe müssen innerhalb einer kurzen Frist geltend gemacht werden.

Modernisierungsankündigung - Frist für Mitteilung von Härtegründen