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Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - Formelle Anforderungen
Die Mieterhöhung für eine Wohnung in Richtung auf die ortsübliche Miete muss formelle Anforderungen erfüllen, welche sind das?
Formelle Anforderungen für Mieterhöhung der Wohnung auf ortsübliche Vergleichsmiete
Für die Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach§ 558 BGB und § 558a BGB reicht die Textform aus. Sie sollte folgende Angaben enthalten, die zu prüfen sind:
- Die korrekte Angabe des Vermieters, bei mehreren Personen sind alle zu nennen, bei Gesellschaften die korrekte Bezeichnung der Gesellschaft,
- die korrekte Angabe des Vertreters, wenn der Vermieter die Erklärung nicht selbst abgibt.
Es kann erforderlich sein, dass dem Mieterhöhungsschreiben die entsprechende Originalvollmacht beigefügt ist - die korrekte Angabe der Mieter der Wohnung.
Bei mehreren Mietern sind das die Namen sämtlicher Mieter, die Vertragspartner sind. - die künftig verlangte Miete (den Erhöhungsbetrag muss der Vermieter nicht unbedingt angeben)
- die Aufforderung an die Mieter, der Mieterhöhung zuzustimmen (die Mieterhöhung wird durch Zustimmung des Mieters wirksam):
Zustimmung Mieterhöhung - Überlegungsfrist, wie viel Zeit für Mieter?
Mieterhöhung auf ortsübliche Miete - Keine Zustimmung als Mieter
Es muss keine Frist für die Zustimmung genannt sein, denn es gilt ohnehin die gesetzliche Zustimmungsfrist.
Umstritten ist, ob auch die Ausgangsmiete, angegeben sein muss, und welche Anforderungen bei einer vereinbarten Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete bestehen.
Begründung des Vermieters für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete
- Wichtig:
Der Vermieter muss eine Begründung dafür liefern, dass die verlangte Miete ortsüblich sein soll. - Mieterhöhung für Mietwohnung - aus welchen Gründen möglich?
Zur Art der Begründungen, die in § 558a Abs. 2 BGB zugelassen sind, lesen Sie die nachfolgenden Erläuterungen.
Der Vermieter muss auch noch weitere Regeln beachten, siehe dazu die am Ende der Seite angesprochenen Anforderungen.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnung über einen Mietspiegel
Zur Begründung kann der Vermieter auf einen vorhandenen Mietspiegel Bezug nehmen, Vermieter müssen dann Angaben über die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel machen.
Dies kann z.B. so aussehen:
Die Mieterhöhung nimmt Bezug auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt ___________________
Ihre Wohnung, Baujahr 1975 hat eine Wohnfläche von 59m² und wird wie folgt eingestuft:
Spalte K, bis 60 m²: Baujahr 1968 bis 1977 mit Bad und Sammelheizung
Die Einstufung erfolgt gemäß der mittleren Wohnlage.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen dieser Größe und Baujahr liegt zwischen ______________ und ______________ Euro je Quadratmeter.
- Diese Angaben müssen im Schreiben enthalten sein, falls ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt.
Es ist nicht erforderlich, dass dem Schreiben der Mietspiegel beigefügt wird, wenn dieser allgemein zugänglich ist.
- Nicht ausreichend ist es, wenn der Vermieter Bezug auf einen nicht anerkannten Mietspiegel nimmt, z.B. aus einem Immobilienportal.
Mieterhöhung für Mietwohnung mit Mietspiegel aus Immobilienportal
- Wohnfläche im Rahmen einer verlangten Mieterhöhung prüfen:
Mieterhöhung - falsche Wohnfläche, Wohnungsgröße der Mietwohnung - Ggf. ist auch die Rückforderung von Miete möglich, wenn die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag steht:
Mieterhöhung - falsche Wohnfläche, Wohnungsgröße der Mietwohnung
Mieterhöhung in Richtung ortsübliche Vergleichsmiete mit Vergleichswohnungen
Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, so können Vermieter auch Vergleichswohnungen benennen.
Weitere Einzelheiten: Mieterhöhung über Vergleichswohnungen - der Vermieter hat hier vieles zu beachten:
Vermieter kann Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen
Mieterhöhung mit vom Vermieter beauftragten Sachverständigengutachten
Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit einem privatem Sachverständigengutachten, dann ist ein solches Gutachten für Mieter nicht bindend:
Mieterhöhung auf ortsübliche Miete - Gutachten des Vermieters
Vergleichsmietenerhöhung - Angaben zu Drittmitteln müssen aus dem Schreiben hervorgehen
- Die Angaben zur Anrechnung von Drittmitteln, falls solche Mittel (öffentliche Förderung oder Mieterfinanzierung) in die Wohnung investiert wurden, müssen genannt werden.
Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist formell nicht ausreichend
Eigentlich ist ein Mieterhöhungsverlangen, das nicht in allen Punkten diesen Anforderungen entspricht, formell unwirksam und kann damit nicht zu einer Mieterhöhung führen.
- Die Rechtsprechung sieht aber nicht immer bei einer fehlenden Angabe das Mieterhöhungsverlangen als formell unwirksam an, insbesondere bei der Angabe der Drittmittel gibt es Unklarheiten.
Vermieter müssen das Schreiben zur Mieterhöhung nicht unterschreiben
Das Mieterhöhungsverlangen muss nicht original unterschrieben sein:
Mieterhöhung - Unterschrift des Vermieters
- Wenn Sie Zweifel haben, ob die formellen Anforderungen erfüllt sind, sollten Sie unbedingt eine fachkundige Beratung in Anspruch nehmen!
Auch die inhaltlichen Anforderungen einer Mietererhöhung sollten Mieter prüfen
- Auch ein formell korrektes Zustimmungsverlangen führt nur dann zu einem Anspruch auf die Zustimmung des Mieters, wenn auch die inhaltlichen Anforderungen erfüllt sind:
Mieterhöhungsverlangen Vergleichsmiete - inhaltliche Anforderungen - Die Wartefrist muss eingehalten werden, die Miete darf nicht früher als 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung in Kraft treten.
Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete - Wartefrist für Vermieter - Der Vermieter darf die Miete nicht einfach auf den womöglich hohen Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung anheben, sondern Vermieter müssen sich bei der Mieterhöhung an die Kappungsgrenze halten:
Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete
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