Ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmal Ausstattung der Wohnung

Die Ausstattung der Wohnung ist ein wichtiges Kriterium dafür, wie hoch die ortsübliche Miete, die Vergleichsmiete für diese Wohnung ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete wichtig bei Mieterhöhung und Neuvermietung

Im Wohnungsmietrecht spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine große Rolle:
Mieterhöhungen sind nur zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB
Wo die Mietpreispremse gilt, darf die Miete normalerweise maximal 10 % über der orsdtüblichen Vergleichsmiete liegen, § 556d BGB

Die Vergleichsmiete beruht auf dem Vergleich mit den Mieten gleichwertiger Wohnungen. Maßgeblich ist unter anderem die Ausstattung der Wohnung. Beispiele:

Ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmal Bad

Eine Wohnung, die lediglich über eine Toilette und ein Handwaschbecken verfügt, kann nicht mit einer Wohnung verglichen werden, die ein gefliestes (modernes) Wannenbad hat.

Ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmal Küche

Eine Wohnung, die von Seiten des Vermieters mit einer einfachen Küchenausstattung versehen wurde (z.B. Spüle, Herd, ein paar Küchenschränke), kann nicht mit einer Wohnung verglichen werden, die über eine vom Vermieter gestellte moderne Einbauküche verfügt.

Ausstattung, und Beschaffenheit der Wohnung und des Gebäudes

Zur Ausstattung gehören auch

• die Böden (Parkett, Holzdielen, PVC)
• die Art der Beheizung (Fußbodenheizung, Zentralheizung, Ofenheizung).
• Auch die energetische Ausstattung bzw. Beschaffenheit der Vergleichswohnung spielt eine Rolle: Wie gut ist die Wohnung isoliert, welchen Energieverbrauch hat sie.

Ausstattung nicht durch Mieter geschaffen

Nur solche Ausstattungsmerkmale der Wohnung sind zu berücksichtigen, die nicht vom Mieter selbst geschaffen bzw. vom Vormieter geschaffen und durch den Mieter von diesem "abgekauft" worden sind. Auch wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass der Mieter sich verpflichtet, bestimmte Ausstattung zu schaffen, ändert das nichts: Ohne vollen Kostenausgleich ist diese Ausstattung eben nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt.

Verbesserung der Ausstattung ist durch aktuellen Mieter geschaffen
BGH: Vereinbarung über Verbesserung durch Mieter im Mietvertrag

Mieterhöhung auf ortsübliche Miete - Ausstattung ist vom Vormieter 

• Die anderen Kriterien, auf die es für den Vergleich von Wohnungen ankommt, finden Sie hier.