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​​​​​​​Mieterhöhung nach Modernisierung - Überprüfung der Mieterhöhung

Die gesetzliche Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung findet sich im § 559 BGB.

Modernisierungsmietererhöhung - keine Zustimmung durch Mieter

Die Mieterhöhung durch Kostenumlage der Aufwendungen des Vermieters wird ohne Zustimmung des Mieters wirksam.
Anders als bei einer Mieterhöhung in Richtung ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Zustimmung nicht erforderlich.
Mieterhöhung für Mietwohnung - aus welchen Gründen möglich? 

Hinweis


Zunächst sollten Mieter prüfen, ob im Mietvertrag oder in späteren Vereinbarungen eine Regelung vorgesehen ist, die eine Mieterhöhung bei Modernisierung begrenzt

Mieterhöhung wegen Modernisierung - einseitige Mieterhöhung des Vermieters

Der Vermieter kann durch eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. 

Für jede Modernisierungsmaßnahme ist darzustellen und zu erläutern, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen, der sogenannte Verteilerschlüssel.

Hinweis

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Kappungsgrenze für Mieterhöhung wegen Modernisierung ab 2019

Nach einer Modernisierung darf innerhalb von sechs Jahren die Miete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen.

Wohnungen mit einer Nettokaltmiete bis 7 Euro / je m² - der Vermieter darf die Miete nur um höchstens 2 Euro anheben.

Überprüfung einer Modernisierungsmieterhöhung für Mietwohnung oder Haus durch Mieter

Die Rechtsprechung lehnt es überwiegend ab, zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
Es gibt aber Ausnahmen:
Modernisierungsmieterhöhung - gilt Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? 

  • Insbesondere wird nicht überprüft, ob Mieter, die Maßnahmen einer energetischen Modernisierung durch eine Erhöhung bezahlen müssen, auch einen entsprechenden Vorteil, Einsparungen von Energiekosten haben.
Hinweis


Trotzdem kann sich durch eine Überprüfung ergeben, dass eine Mieterhöhung nicht entsprechend der Erklärung des Vermieters möglich ist.​​​​​​

  • Es kommt vor, dass eine Modernisierungsmaßnahme sehr teuer ist - überhöhte Modernisierungskosten können "sittenwidrig" sein.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung kann deshalb unwirksam sein - der Einzelfall muss sehr genau geprüft werden.

Hinweis


Es kann möglich sein, dass Aufwendungen des Vermieters für eine Ersatzwohnung des Mieters nicht für die Berechnung der Mieterhöhung ansetzbar sind:
Ausweichwohnung - Kostenumlage bei Modernisierungsmieterhöhung 

Modernisierungsmieterhöhung - ist die Wohnfläche der Wohnung richtig?

Prüfung, ob die angesetzte Wohnfläche richtig ist:
Mieterhöhung nach Modernisierung - Wohnungsfläche, Größe der Wohnung überprüfen 

Modernisierungsmieterhöhung - wurden ersparte Instandsetzungskosten abgezogen?

Hinweis


Kann man sich nicht mit dem Vermieter über einen vorzunehmenden Abzug einigen, dann ist zu überlegen bzw. fachlich zu prüfen, ob man gerichtlich die Modernisierungsmieterhöhung überprüfen lässt. 

BGH-Urteil - Vermieter müssen auch ersparte Instandhaltungskosten abziehen

Bei der Mieterhöhung für Modernisierungen sind nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen abzuziehen,

Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierung - Pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten


Hat der Vermieter in der Ankündigung darauf hingewiesen, dass er das Vereinfachte Verfahren für die Modernisierung in Anspruch nimmt, dann ist ein pauschaler Abzug von 30 % Instandsetzungskosten vorzunehmen.
Modernisierung nach dem vereinfachten Verfahren

Als Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht akzeptieren

Will man eine Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptieren:
Die Mieterhöhung muss unter Vorbehalt bezahlt werden, bis sie von einem Gericht geprüft und ggf. für unwirksam bzw. in Teilen für unwirksam erklärt wird:
Modernisierungsmieterhöhung - Modernisierungsumlage bezahlen? 

Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Modernisierung - wann wird die Miete erhöht?

Die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.

Hinweis


Achtung:

Liegt die Mieterhöhung mehr als 10 % über dem Betrag, der vorher angekündigt war, tritt die Mieterhöhung erst sechs Monate später in Kraft.
Fehlt die Angabe der Mieterhöhung in der Ankündigung, dann tritt die Mieterhöhung ebenfalls erst sechs Monate später ein. 

Drittmittelabzug bei der Modernisierungsmieterhöhung - öffentliche Förderung, Zuschuss

Auch durch öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Begrenzung der Mieterhöhung eintreten. 
Modernisierung - öffentliche Förderung - Auswirkung auf Miethöhe 

Ist die Modernisierung aus öffentlichen Kassen (mit Zuschüssen) oder mit Finanzierung des Mieters erfolgt, dann muss der Vermieter in der Regel diese Drittmittel bei der zu berechnenden Mieterhöhung berücksichtigen, abziehen.
Modernisierungsmieterhöhung mit öffentlicher Förderung, Zuschuss 

Umstritten ist, ob Drittmittel immer abgezogen werden müssen. In solchen Fällen ist die Prüfung kompliziert, ohne fachliche Beratung nicht möglich.

Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann auch die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard: 

  • Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete.
  • Erteilen Mieter die Zustimmung, dann wird damit die Mieterhöhung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert, wirksam.
    Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.
Hinweis


Es kommt vor, dass ein Vermieter beide Erhöhungsmöglichkeiten, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Modernisierungsmieterhöhung, in Anspruch nimmt.

  • Egal, auf welche Weise der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöht: Der Mieter hat immer ein besonderes Kündigungsrecht.


Hinweis

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