​​​​​​​Mieterhöhung nach Modernisierung - Überprüfung der Mieterhöhung

Der Vermieter kann nach Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung vornehmen. Eine Überprüfung dieser Mieterhöhung ist sehr sinnvoll.

Mieterhöhung durch Umlage der Kosten der Modernisierung

Meist erhöht der Vermieter die Miete, indem er die Kosten der Modernisierung anteilig auf die einzelnen Wohnung verteilt, die sogenannte Kostenumlage.

Die gesetzliche Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung findet sich im § 559 BGB.

Modernisierungsmietererhöhung - keine Zustimmung durch Mieter erforderlich

Anders als bei einer Mieterhöhung in Richtung ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Zustimmung der Mieter nicht erforderlich.
Mieterhöhung für Mietwohnung - aus welchen Gründen möglich? 

• Die Mieterhöhung durch Kostenumlage wird ohne Zustimmung des Mieters wirksam, dadurch, dass den Mietern eine entsprechende Erhöhungserklärung des Vermieters zugeht.
  

Mieterhöhung wegen Modernisierung - einseitige Mieterhöhung des Vermieters

Der Vermieter kann durch eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. 

Für jede Modernisierungsmaßnahme ist darzustellen und zu erläutern, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen, der sogenannte Verteilerschlüssel.

Überprüfung einer Modernisierungsmieterhöhung für Mietwohnung oder Haus durch Mieter

Die Rechtsprechung lehnt es überwiegend ab, zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
Es gibt aber Ausnahmen:
Modernisierungsmieterhöhung - gilt Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? 

• Insbesondere wird nicht überprüft, ob Mieter, die Maßnahmen einer energetischen Modernisierung durch eine Erhöhung bezahlen müssen, auch einen entsprechenden Vorteil, Einsparungen von Energiekosten haben.

• Zunächst die Prüfung, ob die angesetzten Modernisierungskosten detailliert in der Mieterhöhungserklärung angegeben sind.
• Belege, Rechnungen prüfen:
  Modernisierungsumlage, Mieterhöhung - Mieter kann Belege prüfen 
  Von den echten Modernisierungskosten darf der Vermieter die Umlage berechnen als Mieterhöhungsbetrag, um den dann die Miete dauerhaft erhöht ist.
  Dazu zählen auch Kosten des Mieters, die dieser dem Vermieter wegen der Modernisierung in Rechnung gestellt hat: Aufwendungen des Mieters, Erstattung der Kosten 
  Auch Kosten einer Renovierung wegen Modernisierungsarbeiten: 
  Modernisierungsmieterhöhung - Kosten einer Renovierung 

Modernisierungsmieterhöhung - ist die Wohnfläche der Wohnung richtig?

Prüfung, ob die angesetzte Wohnfläche richtig ist:
Mieterhöhung nach Modernisierung - Wohnungsfläche, Größe der Wohnung überprüfen 

Modernisierungsmieterhöhung - wurden ersparte Instandsetzungskosten abgezogen?

• Prüfen, ob der Vermieter ersparte Instandsetzungskosten berücksichtigt hat.
  Beispiele:

  Fenstermodernisierung – ersparte fällige Instandsetzungen sind anzugeben 

  Wärmedämmung - Vermieter muss Instandsetzungskosten abziehen 

  Neuer Heizkessel ist Modernisierung - Abzug Instandsetzungskosten

BGH-Urteil - Vermieter müssen auch ersparte Instandhaltungskosten abziehen

Bei der Mieterhöhung für Modernisierungen sind nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen abzuziehen,

• sondern auch ersparte Instandhaltungskosten, so der BGH in einem Urteil vom 17.6.2020.
  Modernisierungsmieterhöhung - Abzug ersparter Instandhaltungskosten 

Als Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht akzeptieren

Will man eine Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptieren:
Die Mieterhöhung muss unter Vorbehalt bezahlt werden, bis sie von einem Gericht geprüft und ggf. für unwirksam bzw. in Teilen für unwirksam erklärt wird:
Modernisierungsmieterhöhung - Modernisierungsumlage bezahlen? 

Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Modernisierung - wann wird die Miete erhöht?

Die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.

Drittmittelabzug bei der Modernisierungsmieterhöhung - öffentliche Förderung, Zuschuss

Auch durch öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Begrenzung der Mieterhöhung eintreten. 
Modernisierung - öffentliche Förderung - Auswirkung auf Miethöhe 

Ist die Modernisierung aus öffentlichen Kassen (mit Zuschüssen) oder mit Finanzierung des Mieters erfolgt, dann muss der Vermieter in der Regel diese Drittmittel bei der zu berechnenden Mieterhöhung berücksichtigen, abziehen.
Modernisierungsmieterhöhung mit öffentlicher Förderung, Zuschuss 

Umstritten ist, ob Drittmittel immer abgezogen werden müssen. In solchen Fällen ist die Prüfung kompliziert, ohne fachliche Beratung nicht möglich.

Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann auch die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard: 

• Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete.
• Erteilen Mieter die Zustimmung, dann wird damit die Mieterhöhung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert, wirksam.
  Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.