Modernisierungsmieterhöhung - Angabe Fördermittel durch Vermieter

Hat der Vermieter eine Modernisierung durchgeführt und dafür Mittel aus öffentlicher Förderung erhalten, dann ist die Angabe dieser Fördermittel in der Mieterhöhungserklärung erforderlich.

Vermieter können eine öffentliche Förderung für Modernisierungsmaßnahmen erhalten

Vermieter können für Modernisierungsmaßnahmen an Wohnungen Ã¶ffentliche Förderung beantragen und erhalten.
Modernisierungsmieterhöhung mit öffentlicher Förderung, Zuschuss

Dafür gibt es verschiedene Fördermodelle, Zuschüsse oder Darlehen des Staates, sogenannte Drittmittel.

Anrechnung der Fördermittel, Drittmittel auf Modernisierungsmieterhöhung

Solche Fördermittel sollen nicht nur Vermietern Kosten sparen, sondern sie sollen auch Mietern zugute kommen.

• Deswegen regelt § 559a BGB, dass Vermieter erhaltene Förderbeträge auf die Mieterhöhung nach Modernisierung anzurechnen haben, dadurch die Mieterhöhung geringer ausfällt.
  Modernisierung - öffentliche Förderung - Auswirkung auf die Miethöhe

Die Berechnungsweise im Einzelnen ist kompliziert.

Urteil des Bundesgerichtshofs zu anrechenbarer öffentlicher Förderung bei Modernisierung

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 19.7.2023 - VIII ZR 416/21 ) hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Vermieterin in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt hatte, sie wolle zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der KfW, der Kreditanstalt für Wiederaufbau beantragen. In der späteren Mieterhöhungserklärung, nachdem die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden waren, war jedoch von vereinnahmter öffentlicher Förderung nicht mehr die Rede. Der Mieter zahlte die Mieterhöhung unter Vorbehalt und erhob später Klage auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge.

BGH: Keine Angabe von Fördermittel - Modernisierungsmieterhöhung ist unwirksam

Der BGH entschied, dass die Mieterhöhungserklärung unwirksam sei und die Vermieterin die Erhöhungsbeträge erstatten müsse.

• Die Mieterhöhung sei nicht ausreichend erläutert worden, der Mieter könne den Umfang der verlangten Erhöhung nicht plausibel nachvollziehen.
• Der Mieter habe aber Anspruch auf diejenigen Informationen, die er braucht, um Grund und Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen zu können und festzustellen, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle der Erhöhungserklärung bestehe.
  Modernisierungsmieterhöhung - Belege und Unterlagen als Mieter prüfen

Formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhung - neue Mieterhöhung ist erforderlich

Wird eine Mieterhöhungserklärung für formell unwirksam erklärt, dann ist - wie hier - die entsprechende einseitig vom Vermieter ausgesprochene Mieterhöhung rechtlich nicht eingetreten.

• Vermieter müssen bereits bezahlte Mieterhöhungsbeträge zurückzahlen.

Aber der BGH setzt insgesamt sehr niedrige Anforderungen an eine solche Mieterhöhung.
Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten - formelle Anforderungen

• Mieter sollten sich daher keinesfalls darauf verlassen, dass die Mieterhöhung unwirksam ist.

Es ist sicherer, die verlangte Mieterhöhung zunächst einmal unter Vorbehalt zu zahlen, und dann die Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete gerichtlich durchzusetzen, wie hier geschehen.

Denn wenn am Ende die Gerichte die Mieterhöhung im Einzelfall zwar für zu hoch, aber doch für formell wirksam halten, dann sind Mietrückstände aufgelaufen.

Eine wegen Mietschulden inzwischen möglicherweise ausgesprochene Kündigung des Vermieters kann durchsetzbar sein.