​​​​​​​Mieterhöhung nach Modernisierung - Überprüfung der Mieterhöhung

Der Vermieter kann nach Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung vornehmen - die Ãœberprüfung dieser Mieterhöhung ist sehr sinnvoll.

Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten

Meist erhöht der Vermieter die Miete, indem er die Kosten der Modernisierung anteilig auf die einzelnen Wohnung verteilt, die sogenannte Kostenumlage.

Die gesetzliche Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung findet sich im § 559 BGB.

Modernisierungsmietererhöhung - keine Zustimmung durch Mieter erforderlich

Anders als bei einer Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Zustimmung der Mieter zu einer Modernisierungsmieterhöhung nicht erforderlich.
Mieterhöhung für Mietwohnung - aus welchen Gründen möglich? 

• Die Mieterhöhung durch Kostenumlage wird ohne Zustimmung des Mieters wirksam, dadurch, dass den Mietern eine entsprechende Erhöhungserklärung des Vermieters zugeht.

Mieterhöhung wegen Modernisierung - einseitige Mieterhöhung des Vermieters

Der Vermieter kann durch eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. 

Für jede Modernisierungsmaßnahme ist darzustellen und zu erläutern, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen, der sogenannte Verteilerschlüssel.

Überprüfung einer Modernisierungsmieterhöhung für Wohnung oder Haus durch Mieter

Die Rechtsprechung lehnt es überwiegend ab, zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
Es gibt aber Ausnahmen:
Modernisierungsmieterhöhung - gilt Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? 

• Insbesondere wird nicht überprüft, ob Mieter, die Maßnahmen einer energetischen Modernisierung durch eine Erhöhung bezahlen müssen, auch einen entsprechenden Vorteil, Einsparungen von Energiekosten haben.

• Zunächst die Prüfung, ob die angesetzten Modernisierungskosten in der Mieterhöhungserklärung nachvollziehbar angegeben sind.
• Belege, Rechnungen prüfen:
  Modernisierungsumlage, Mieterhöhung - Mieter kann Belege prüfen 
  Von den echten Modernisierungskosten darf der Vermieter die Umlage berechnen als Mieterhöhungsbetrag, um den dann die Miete dauerhaft erhöht ist.
  Dazu zählen auch Kosten des Mieters, die dieser dem Vermieter wegen der Modernisierung in Rechnung gestellt hat: Aufwendungen des Mieters, Erstattung der Kosten 
  Auch Kosten einer Renovierung wegen Modernisierungsarbeiten: 
  Modernisierungsmieterhöhung - Kosten einer Renovierung 

Prüfung der Modernisierungsmieterhöhung - es zeigt sich, dass Arbeiten sehr teuer waren

Durch eine Überprüfung kann sich ergeben, dass eine Mieterhöhung nicht entsprechend der Erklärung des Vermieters möglich ist.​​​​​​

• Es kommt vor, dass eine Modernisierungsmaßnahme sehr teuer ist - überhöhte Modernisierungskosten können "sittenwidrig" sein.
• Stehen Modernisierungskosten in einem sehr deutlichen Missverhältnis zur Leistung, dann kann dies ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sein. Die Folge: Die Mieterhöhung ist wegen des Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam.
  

Der Einzelfall muss sehr genau geprüft werden, dies ist ohne fachliche Hilfe kaum möglich.

Modernisierungsmieterhöhung - ist die Wohnfläche der Wohnung richtig?

Prüfung, ob die angesetzte Wohnfläche richtig ist:
Mieterhöhung nach Modernisierung - Wohnungsfläche, Größe der Wohnung überprüfen 

Modernisierungsmieterhöhung - wurden ersparte Instandsetzungskosten abgezogen?

• Prüfen, ob der Vermieter ersparte Instandsetzungskosten berücksichtigt hat.
  Beispiele:

  Fenstermodernisierung – ersparte fällige Instandsetzungen sind anzugeben 

  Wärmedämmung - Vermieter muss Instandsetzungskosten abziehen 

  Neuer Heizkessel ist Modernisierung - Abzug Instandsetzungskosten

BGH-Urteil - Vermieter müssen auch ersparte Instandhaltungskosten abziehen

Bei der Mieterhöhung für Modernisierungen sind nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen abzuziehen,

• sondern auch ersparte Instandhaltungskosten, so der BGH in einem Urteil vom 17.6.2020.
  Modernisierungsmieterhöhung - Abzug ersparter Instandhaltungskosten 

Als Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht akzeptieren

Will man eine Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptieren:
Die Mieterhöhung muss unter Vorbehalt bezahlt werden, bis sie von einem Gericht geprüft und ggf. für unwirksam bzw. in Teilen für unwirksam erklärt wird:
Modernisierungsmieterhöhung - Modernisierungsumlage bezahlen? 

Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Modernisierung - wann wird die Miete erhöht?

Die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.

Vermieter müssen Fördermittel bei der Modernisierungsmieterhöhung für Mieter anrechnen

Durch eine öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Begrenzung der Mieterhöhung eintreten. 
Modernisierung - öffentliche Förderung - Auswirkung auf Miethöhe 

Ist die Modernisierung mit Zuschüssen aus öffentlichen Kassen (oder mit Finanzierung des Mieters erfolgt), dann muss der Vermieter in der Regel diese Drittmittel bei der zu berechnenden Mieterhöhung berücksichtigen, abziehen.
Modernisierungsmieterhöhung mit öffentlicher Förderung, Zuschuss 

In solchen Fällen ist die Prüfung kompliziert, ohne fachliche Beratung nicht möglich. Wurden vom Vermieter Fördermittel nicht angegeben, dann ist die Mieterhöhung unwirksam, so der Bundesgerichtshof: 
Modernisierungsmieterhöhung - Angabe Fördermittel durch Vermieter 

Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann auch die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard: 

• Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete.
• Erteilen Mieter die Zustimmung, dann wird damit die Mieterhöhung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert, wirksam.
  Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.