Logo

​​​​​​​Mieterhöhung nach Modernisierung - Überprüfung der Mieterhöhung

Der Vermieter kann nach Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung vornehmen - die Überprüfung dieser Mieterhöhung ist sehr sinnvoll.

Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten

Meist erhöht der Vermieter die Miete, indem er die Kosten der Modernisierung anteilig auf die einzelnen Wohnung verteilt, die sogenannte Kostenumlage.

Die gesetzliche Regelung zur Modernisierungsmieterhöhung findet sich im § 559 BGB.

Hinweis


Der Vermieter könnte auch die Miete erhöhen, indem er die bessere Ausstattung bei der nächsten Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt, was aber relativ selten ist.

Modernisierungsmietererhöhung - keine Zustimmung durch Mieter erforderlich

Anders als bei einer Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Zustimmung der Mieter zu einer Modernisierungsmieterhöhung nicht erforderlich.
Mieterhöhung für Mietwohnung - aus welchen Gründen möglich? 

  • Die Mieterhöhung durch Kostenumlage wird ohne Zustimmung des Mieters wirksam, dadurch, dass den Mietern eine entsprechende Erhöhungserklärung des Vermieters zugeht.
Hinweis


Zunächst sollten Mieter prüfen, ob im Mietvertrag oder in späteren Vereinbarungen eine Regelung vorgesehen ist, die eine Mieterhöhung bei Modernisierung begrenzt

Mieterhöhung wegen Modernisierung - einseitige Mieterhöhung des Vermieters

Der Vermieter kann durch eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. 

Für jede Modernisierungsmaßnahme ist darzustellen und zu erläutern, wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden sollen, der sogenannte Verteilerschlüssel.

Hinweis

​​​​​​​

Kappungsgrenze für Mieterhöhung wegen Modernisierung ab 2019

Nach einer Modernisierung darf innerhalb von sechs Jahren die Miete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen.

Wohnungen mit einer Nettokaltmiete bis 7 Euro / je m² - der Vermieter darf die Miete nur um höchstens 2 Euro anheben.

Überprüfung einer Modernisierungsmieterhöhung für Wohnung oder Haus durch Mieter

Die Rechtsprechung lehnt es überwiegend ab, zu prüfen, ob Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
Es gibt aber Ausnahmen:
Modernisierungsmieterhöhung - gilt Grundsatz der Wirtschaftlichkeit? 

  • Insbesondere wird nicht überprüft, ob Mieter, die Maßnahmen einer energetischen Modernisierung durch eine Erhöhung bezahlen müssen, auch einen entsprechenden Vorteil, Einsparungen von Energiekosten haben.
Hinweis


Es kann möglich sein, dass Aufwendungen des Vermieters für eine Ersatzwohnung des Mieters nicht für die Berechnung der Mieterhöhung ansetzbar sind:
Ausweichwohnung - Kostenumlage bei Modernisierungsmieterhöhung 

Prüfung der Modernisierungsmieterhöhung - es zeigt sich, dass Arbeiten sehr teuer waren

Durch eine Überprüfung kann sich ergeben, dass eine Mieterhöhung nicht entsprechend der Erklärung des Vermieters möglich ist.​​​​​​

  • Es kommt vor, dass eine Modernisierungsmaßnahme sehr teuer ist - überhöhte Modernisierungskosten können "sittenwidrig" sein.
  • Stehen Modernisierungskosten in einem sehr deutlichen Missverhältnis zur Leistung, dann kann dies ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sein. Die Folge: Die Mieterhöhung ist wegen des Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam.

Der Einzelfall muss sehr genau geprüft werden, dies ist ohne fachliche Hilfe kaum möglich.

Modernisierungsmieterhöhung - ist die Wohnfläche der Wohnung richtig?

Prüfung, ob die angesetzte Wohnfläche richtig ist:
Mieterhöhung nach Modernisierung - Wohnungsfläche, Größe der Wohnung überprüfen 

Modernisierungsmieterhöhung - wurden ersparte Instandsetzungskosten abgezogen?

Hinweis


Kann man sich nicht mit dem Vermieter über einen vorzunehmenden Abzug einigen, dann ist zu überlegen bzw. fachlich zu prüfen, ob man gerichtlich die Modernisierungsmieterhöhung überprüfen lässt. 

BGH-Urteil - Vermieter müssen auch ersparte Instandhaltungskosten abziehen

Bei der Mieterhöhung für Modernisierungen sind nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen abzuziehen,

Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierung - Pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten


Hat der Vermieter in der Ankündigung darauf hingewiesen, dass er das Vereinfachte Verfahren für die Modernisierung in Anspruch nimmt, dann ist ein pauschaler Abzug von 30 % Instandsetzungskosten vorzunehmen.
Modernisierung nach dem vereinfachten Verfahren

Als Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht akzeptieren

Will man eine Modernisierungsmieterhöhung nicht akzeptieren:
Die Mieterhöhung muss unter Vorbehalt bezahlt werden, bis sie von einem Gericht geprüft und ggf. für unwirksam bzw. in Teilen für unwirksam erklärt wird:
Modernisierungsmieterhöhung - Modernisierungsumlage bezahlen? 

Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Modernisierung - wann wird die Miete erhöht?

Die einseitige Mieterhöhungserklärung führt — wenn sie wirksam ist und die Parteien nichts anderes vereinbaren — zu einer Mieterhöhung in dem vom Gesetz festgelegten Zeitpunkt.

Hinweis


Achtung:

Liegt die Mieterhöhung mehr als 10 % über dem Betrag, der vorher angekündigt war, tritt die Mieterhöhung erst sechs Monate später in Kraft.
Fehlt die Angabe der Mieterhöhung in der Ankündigung, dann tritt die Mieterhöhung ebenfalls erst sechs Monate später ein. 

Vermieter müssen Fördermittel bei der Modernisierungsmieterhöhung für Mieter anrechnen

Durch eine öffentliche Förderung der Modernisierungsmaßnahmen kann eine Begrenzung der Mieterhöhung eintreten. 
Modernisierung - öffentliche Förderung - Auswirkung auf Miethöhe 

Ist die Modernisierung mit Zuschüssen aus öffentlichen Kassen (oder mit Finanzierung des Mieters erfolgt), dann muss der Vermieter in der Regel diese Drittmittel bei der zu berechnenden Mieterhöhung berücksichtigen, abziehen.
Modernisierungsmieterhöhung mit öffentlicher Förderung, Zuschuss 

In solchen Fällen ist die Prüfung kompliziert, ohne fachliche Beratung nicht möglich. Wurden vom Vermieter Fördermittel nicht angegeben, dann ist die Mieterhöhung unwirksam, so der Bundesgerichtshof: 
Modernisierungsmieterhöhung - Angabe Fördermittel durch Vermieter 

Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Der Vermieter kann auch die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen, und zwar die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem durch die Modernisierung erreichten neuen Standard: 

  • Wenn die ortsübliche Miete höher ist als die bisher gezahlte Miete.
  • Erteilen Mieter die Zustimmung, dann wird damit die Mieterhöhung zum gesetzlich festgelegten Zeitpunkt verändert, wirksam.
    Wird die Zustimmung verweigert, kann der Vermieter nur durch eine Zustimmungsklage zur Erhöhung kommen.
Hinweis


Es kommt vor, dass ein Vermieter beide Erhöhungsmöglichkeiten, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und eine Modernisierungsmieterhöhung, in Anspruch nimmt.

  • Egal, auf welche Weise der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete erhöht: Der Mieter hat immer ein besonderes Kündigungsrecht.


Hinweis

Durch Klick auf einen Tag erhalten Sie Inhalte zum Stichwort: