Vermieter kann Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen

Will der Vermieter die Miete in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen, so ist es ihm möglich, die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen zu begründen.

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - Unwirksamkeit leicht möglich

Der Vermieter muss dabei einiges beachten - leicht kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete, die mit Vergleichswohnungen begründet wird, unwirksam sein.

Bei Unwirksamkeit einer Mieterhöhungsklärung ist diese Mieterhöhung erstmal vom Tisch, aber der Vermieter kann die Mieterhöhung wiederholen.

• Mieter gewinnen durch eine unwirksame Mieterhöhung Zeit, sparen somit Miete.

Der Vermieter kann zwar seinen Wunsch, die Miete zu erhöhen, mit Vergleichswohnungen begründen. Aber wenn ein Gericht über die Mieterhöhung entscheiden muss, gelten andere Maßstäbe (siehe am Ende des Artikels.)

Vermieter nennt weniger als drei Vergleichswohnungen für eine Mieterhöhung

Für das Schreiben, mit dem der Vermieter eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, reicht es aus, wenn er drei Vergleichswohnungen benennt, in denen die Miete so hoch ist wie verlangt oder höher, § 558a BGB.

• Wenn der Vermieter weniger als drei Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen aufführt, dann ist dies nicht ausreichend - das Mieterhöhungsverlangen wäre dann unwirksam.

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - eine Wohnung ist nicht vergleichbar

Fällt bei 3 genannten Vergleichswohnungen eine heraus, weil sie mit der Wohnung des Mieters nicht vergleichbar ist (z.B. weil eine angegebene Wohnung hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage abweicht), dann fällt diese Wohnung für die Begründung der Mieterhöhung heraus - die Mieterhöhung wäre damit unwirksam.

Ortsübliche Vergleichsmiete - Mieter müssen in der Lage sein, Vergleichswohnungen zu prüfen

Vergleichswohnungen müssen für den Mieter identifizierbar, nachzuprüfen sein. Das heißt, dass die genaue Anschrift, genaue Lage im Gebäude (z.B. 1. Obergeschoss links), genannt sein müssen - ist eine Wohnung nicht auffindbar, und sinkt dadurch die Zahl der genannten Wohnungen unter 3, dann wäre die verlangte Mieterhöhung unwirksam.

• Zur Beurteilung der Unwirksamkeit sollten Sie sich immer rechtlich beraten lassen.

Wenn ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete unwirksam ist

Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, brauchen Mieter nichts zu unternehmen, sie zahlen einfach die bisherige Miete weiter.

• Im Falle der Unwirksamkeit gewinnen Sie Zeit, sparen Miete.
• Der Vermieter kann versuchen, durch ein neues Mieterhöhungsverlangen die Mieterhöhung neu durchzusetzen.

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - eine genannte Wohnung ist nicht vermietet

Ist eine genannte Wohnung gar nicht vermietet, so kann auch deswegen die verlangte Mieterhöhung unwirksam sein, weil dann ggf. die erforderliche Zahl für die Nennung von drei Vergleichswohnungen nicht erreicht wird.

Mieterhöhung - genannte Vergleichswohnungen müssen von der Lage und Art vergleichbar sein

Die Wohnungen müssen in derselben Gemeinde oder einer ähnlichen Nachbargemeinde liegen und auch von der Art her mit Ihrer Wohnung vergleichbar sein
Z.B. ist eine neu ausgebaute Dachgeschosswohnung oder sonstiger Wohnungsneubau nicht mit einer älteren Souterrainwohnung vergleichbar.

Mieterhöhung - angegebene Vergleichswohnungen können dem gleichen Vermieter gehören

Die Vergleichswohnungen müssen nicht anderen Vermietern gehören, sondern der Vermieter kann auch Wohnungen aus dem eigenen Bestand, aus seinem Eigentum für eine Mieterhöhung benennen: 
Mieterhöhung - Vergleichswohnungen gehören dem Vermieter 

Bedeutung der Miethöhe bei angegebenen Vergleichswohnungen für die Mieterhöhung

Beträgt die Miete zum Beispiel € 5,00 / qm, und der Vermieter verlangt eine Erhöhung auf € 5,40 / qm, dann muss er in der Mieterhöhungserklärung mindestens drei vergleichbare Wohnungen nennen,

• für die alle Mieten von (mindestens) € 5,40 / qm gezahlt werden. 

• Wäre bei den drei Vergleichswohnungen eine Wohnung angegeben, die eine Miete / qm von € 5,20 hätte, dann darf der Vermieter nur diese Wohnung mit der niedrigsten Miete für die Mieterhöhung zu Grunde legen.

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - durchschnittliche Miete als Grundlage

Es ist nicht zulässig, wenn der Vermieter die Durchschnittsmiete  je qm der von ihm aufgeführten Vergleichswohnungen errechnet und diesen Durchschnitt als Grundlage für seine Mieterhöhung nimmt.

Zweifel an der Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - Mieter ist nicht einverstanden

Auch wenn drei Vergleichswohnungen eine Miete von 5,40 € je qm ausweisen würden - es steht damit nicht fest, dass auch für Ihre Wohnung € 5,40 / qm die ortsübliche zulässige Miete ist.

• Im Streitfall prüft dies das Gericht, und dabei wendet es andere Beweismittel an, nämlich einen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten.

Die vom Vermieter genannten Vergleichswohnungen spielen dann bei der Prüfung, welche Miete für die Wohnung ortsüblich ist, keine Rolle mehr.

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - Prozess mit dem Vermieter vermeiden

Mieter können versuchen, eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter zu vermeiden. Es bietet sich ggf. eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung an.

Auch das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und sich über die künftige Miete einvernehmlich zu verständigen, kann eine Möglichkeit sein.