Vermieter kann Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen

Wenn der Vermieter die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will, kann er seine Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen.

Vermieter nennt weniger als drei Vergleichswohnungen für eine Mieterhöhung

• Wenn der Vermieter weniger als drei Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen aufführt, dann ist dies nicht ausreichend - das Mieterhöhungsverlangen wäre dann unwirksam.
• Wenn bei 3 genannten Vergleichswohnungen eine herausfällt, weil sie mit der Wohnung des Mieters nicht vergleichbar ist (z.B. weil eine angegebene Wohnung hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage abweicht), dann könnte diese wegen einer nicht gegebenen Vergleichbarkeit für die Begründung der Mieterhöhung herausfallen - die Mieterhöhung wäre unwirksam.
  

Ortsübliche Vergleichsmiete - Mieter müssen in der Lage sein, Vergleichswohnungen zu prüfen

• Vergleichswohnungen müssen für den Mieter identifizierbar, nachzuprüfen sein. Das heißt, dass die genaue Anschrift, genaue Lage im Gebäude (z.B. 1. Obergeschoss links), genannt sein müssen - ist eine Wohnung nicht auffindbar, und sinkt dadurch die Zahl der genannten Wohnungen unter 3, dann wäre die verlangte Mieterhöhung unwirksam.

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - eine genannte Wohnung ist nicht vermietet

• Ist eine genannte Wohnung gar nicht vermietet, so kann auch deswegen die verlangte Mieterhöhung unwirksam sein, weil dann ggf. die erforderliche Zahl für die Nennung von drei Vergleichswohnungen nicht erreicht wird.

Mieterhöhung - genannte Vergleichswohnungen müssen von der Lage und Art vergleichbar sein

• Die Wohnungen müssen in derselben Gemeinde oder einer ähnlichen Nachbargemeinde liegen und auch von der Art her mit Ihrer Wohnung vergleichbar sein
  Z.B. ist eine neu ausgebaute Dachgeschosswohnung oder sonstiger Wohnungsneubau nicht mit einer älteren Souterrainwohnung vergleichbar.

Angegebene Vergleichswohnungen können dem gleichen Vermieter gehören

• Die Vergleichswohnungen müssen nicht anderen Vermietern gehören, sondern der Vermieter kann auch Wohnungen aus dem eigenen Bestand, aus seinem Eigentum für eine Mieterhöhung benennen: 
  Mieterhöhung - Vergleichswohnungen gehören dem Vermieter 

Wenn ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete unwirksam ist

Bedeutung der Miethöhe bei angegebenen Vergleichswohnungen für die Mieterhöhung

Beträgt Ihre Miete zum Beispiel € 5,00 / qm, und der Vermieter verlangt eine Erhöhung auf € 5,40 / qm, dann muss er in der Mieterhöhungserklärung mindestens drei vergleichbare Wohnungen nennen,

• für die alle Mieten von (mindestens) € 5,40 / qm gezahlt werden. 

• Wäre bei den drei Vergleichswohnungen eine Wohnung angegeben, die eine Miete / qm von € 5,20 hätte, dann darf der Vermieter nur diese Wohnung mit der niedrigsten Miete für die Mieterhöhung zu Grunde legen.
• Es ist daher auch nicht zulässig, wenn der Vermieter die Durchschnittsmiete / qm der aufgeführten Vergleichswohnungen errechnet und diesen Durchschnitt als Grundlage für die Mieterhöhung nimmt.

Zweifel an Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen - Mieter ist nicht einverstanden

Auch wenn drei Vergleichswohnungen eine Miete von 5,40 € je qm ausweisen würden - es steht damit nicht fest, dass auch für Ihre Wohnung € 5,40 / qm die ortsübliche zulässige Miete ist.

• Im Streitfall prüft dies das Gericht, und dabei wendet es andere Beweismittel an, nämlich einen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten.
• Die genannten Vergleichswohnungen spielen dann bei der Prüfung, welche Miete für die Wohnung ortsüblich ist, keine Rolle mehr. 
• Um eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter zu vermeiden, bietet sich ggf. eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung an, oder eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter über die künftige Miethöhe.