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Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht in beliebiger Höhe erfolgen.

Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete - Kappungsgrenze ist einzuhalten

Der Vermieter muss sich an die sogenannte Kappungsgrenze halten, der Mieter hat so einen Schutz vor allzu drastischen Mietsprüngen, Mieterhöhungen.

  • Diese Grenze liegt derzeit bei 20 % in drei Jahren
    - bei angespanntem Wohnungsmarkt 15 % - siehe unten.
  • Die Kappungsgrenze bedeutet: Wenn Ihre Miete bisher 400,00 € beträgt, die ortsübliche Vergleichsmiete aber bei 500,00 € liegt, darf Ihre Miete dennoch nicht um 100,00 € steigen, sondern nur um höchstens (20 % von 400 =) 80,00 €.
  • Das gilt nur für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
    Kommt eine Umlage von Modernisierungskosten dazwischen, wird diese nicht berücksichtigt.
  • Die Kappungsgrenze gilt in einem Sonderfall nicht, wenn Sie nämlich bisher für öffentlich geförderten Wohnraum neben der Miete eine Ausgleichszahlung zahlen mussten.

Berechnung der Kappungsgrenze für die Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Ausgangspunkt für die Berechnung des Einhaltens der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) bzw. der Betrag einer Inklusivmiete. Zur Feststellung der Ausgangsmiete ist von dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens 3 Jahre zurückzurechnen, damit die Ausgangsmiete festgestellt wird und dann geprüft werden kann, ob die Kappungsgrenze eingehalten wurde.

Beispiel

Sie erhalten ein Mieterhöhungsverlangen für eine Mieterhöhung ab 1. Dezember 2017.

Für die Kappungsgrenze maßgeblich ist dann die Miete, die am 1. Dezember 2014 vereinbart war.

Sind seit dem 1. Dezember 2014 schon Vergleichsmietenerhöhungen eingetreten, dann müssen diese Erhöhungsbeträge abgezogen werden, es bleibt dann für die aktuelle Mieterhöhung nur noch der Restbetrag bis zur Kappungsgrenze.

Modernisierungsumlagen, die in der Zwischenzeit eingetreten sind, bleiben außer Betracht.

Mieterhöhung - Kappungsgrenze in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

  • In Gebieten, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt worden sind, beträgt die Kappungsgrenze nur 15 % in drei Jahren. Dann dürfte Ihre Miete im obigen Beispiel sogar nur um € 60,00 in drei Jahren steigen. Anders ist es wiederum bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen.

In welchen Städten gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent für die Mieterhöhung?

Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht die Liste, in welchen Städten diese besondere Regelung gilt

Wie hoch war die Miete vor drei Jahren?

Um prüfen zu können, ob die Kappungsgrenze eingehalten ist, müssen Sie also in Ihren Unterlagen nachsehen, wie hoch Ihre Miete vor drei Jahren war, und welche Erhöhungen seither stattgefunden haben.

Hinweis

Die Rechenschritte im einzelnen können kompliziert sein, lassen Sie sich beraten!

Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze

Eine Erhöhung um 15 % oder 20 % in drei Jahren darf aber nur verlangt werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht niedriger ist.

Hinweis

Wenn der Vermieter das nicht akzeptiert, wird er eine Zustimmungsklage einreichen. Dann entscheidet das Gericht, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.


Redaktion


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