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Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann nicht in beliebiger Höhe erfolgen und es gibt die Kappungsgrenze, die vom Vermieter einzuhalten ist.

Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete - Kappungsgrenze ist einzuhalten

Der Vermieter muss sich an die sogenannte Kappungsgrenze halten (§ 558 BGB), der Mieter hat so einen Schutz vor allzu drastischen Mietsprüngen, Mieterhöhungen.

  • Diese Grenze liegt derzeit bei 20 % in drei Jahren
    bei angespanntem Wohnungsmarkt 15 % - siehe im Text unten.
  • Die Kappungsgrenze bedeutet: Wenn Ihre Miete bisher 400,00 € beträgt, die ortsübliche Vergleichsmiete aber bei 500,00 € liegt, darf Ihre Miete dennoch nicht um 100,00 € steigen, sondern nur um höchstens (20 % von 400 =) 80,00 €.
  • Das gilt nur für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
    Kommt eine Umlage von Modernisierungskosten dazwischen, wird diese nicht berücksichtigt.
  • Die Kappungsgrenze gilt in einem Sonderfall nicht, wenn Sie nämlich bisher für öffentlich geförderten Wohnraum neben der Miete eine Ausgleichszahlung zahlen mussten.

Bei Staffelmietverträgen gilt die Kappungsgrenze nicht. Eventuell greift die Mietpreisbremse:
Mietpreisbremse gilt für Mieterhöhungen des Staffelmietvertrags 

Berechnung der Kappungsgrenze für die Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Ausgangspunkt für die Berechnung des Einhaltens der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) bzw. der Betrag einer Inklusivmiete.

Zur Feststellung der Ausgangsmiete ist von dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens 3 Jahre zurückzurechnen, damit die Ausgangsmiete festgestellt wird und dann geprüft werden kann, ob die Kappungsgrenze eingehalten wurde.

Beispiel

Sie erhalten ein Mieterhöhungsverlangen für eine Mieterhöhung ab 1. Februar 2023.

Für die Kappungsgrenze maßgeblich ist dann die Miete, die am 1. Februar 2020 vereinbart war.

Sind seit dem 1. Februar 2020 schon Vergleichsmietenerhöhungen eingetreten, dann müssen diese Erhöhungsbeträge abgezogen werden, es bleibt dann für die aktuelle Mieterhöhung nur noch der Restbetrag bis zur Kappungsgrenze.

Modernisierungsumlagen, die in der Zwischenzeit erfolgt sind, bleiben außer Betracht - diese fallen nicht unter die Kappungsgrenze.

Mieterhöhung - Kappungsgrenze in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

  • In Gebieten, die durch Rechtsverordnung der Landesregierung zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt worden sind, beträgt die Kappungsgrenze nur 15 % in drei Jahren. Dann dürfte Ihre Miete im obigen Beispiel sogar nur um € 60,00 in drei Jahren steigen. Anders ist es wiederum bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen.

In welchen Städten gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent für die Mieterhöhung?

Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht die Liste, in welchen Städten diese besondere Regelung gilt

Wie hoch war die Miete vor drei Jahren?

Um prüfen zu können, ob die Kappungsgrenze eingehalten ist, müssen Sie also in Ihren Unterlagen nachsehen, wie hoch Ihre Miete vor drei Jahren war, und welche Erhöhungen seither stattgefunden haben.

  • Die Rechenschritte im Einzelnen können kompliziert sein, lassen Sie sich beraten!

Ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze für eine Mieterhöhung

Eine Erhöhung um 15 % oder 20 % in drei Jahren darf aber nur verlangt werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht niedriger ist.

  • Übersteigt eine Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete, dann kann eine Mieterhöhung nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.
  • Können Sie anhand eines Mietspiegels die Vergleichsmiete bestimmen, dann sollten Sie nur bis zu dieser Höhe einer Mieterhöhung zustimmen. sogenannte Teilzustimmung.

Wenn der Vermieter das nicht akzeptiert, wird er eine Zustimmungsklage einreichen. Dann entscheidet das Gericht, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.


Redaktion


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