Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum, für vergleichbare, nicht preisgebundene Wohnungen in der Gemeinde, Stadt üblich ist. 

Die ortsübliche Vergleichsmiete - üblicher Mietpreis für Wohnungen am Wohnort

Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt den am Ort üblichen Mietpreis, die ortsübliche Miete dar. 

Für die Ermittlung bzw. Heranziehung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnraum ist es wesentlich, dass die Wohnungen in der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage und auch die energetischen Voraussetzungen vergleichbar sind.
​​​​​​​Ortsübliche Vergleichsmiete - es kommt auf die Art des Wohnraums an.

• Das Gesetz, § 558 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich die für den Vergleich der Wohnungen wesentlichen Merkmale:
  Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmale im Gesetz.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mieterhöhung kann vor Gericht festgestellt werden 

Will der Vermieter die Miete anheben, dann spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle.

In einem bestehenden Mietverhältnis darf der Vermieter – außer im Falle einer Modernisierungsumlage – keine Mieterhöhung verlangen, wenn die gezahlte Miete schon der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht oder sie bereits übersteigt.

Bei Uneinigkeit über die ortsübliche Vergleichsmiete kann auch ein Gericht die Miethöhe feststellen:

• nach dem Mietspiegel, wenn es für die Gemeinde einen Mietspiegel gibt, und dort vergleichbare Wohnungen in ausreichender Zahl erfasst sind. Weitere Hinweise:
  Mieterhöhung mit Mietspiegel auf ortsübliche Miete 
  oder
• durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten:
  Mieterhöhung - Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete .

Mieterhöhung des Vermieters - Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete machen. Hier kann er auch Bezug nehmen auf:

• Vergleichswohnungen:
  Vermieter kann Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen,
  und zwar auch solche, die Eigentum des Vermieters sind:
  Mieterhöhung - Vergleichswohnungen gehören dem Vermieter,
• einen Mietspiegel:
  Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete.
  Manchmal kann auch ein Mietspiegel aus einem Nachbarort herangezogen werden:
  Mieterhöhung mit Mietspiegel der Nachbarstadt - Ort vergleichbar? 
  
• Ein vom Vermieter selbst in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten (Privatgutachten): Privatgutachten des Vermieters wegen Durchsetzung Mieterhöhung,
• (selten) eine Mietdatenbank:
  Vermieter kann Mieterhöhung mit einer Mietdatenbank begründen.

Neuer Mietvertrag - die ortsübliche Vergleichsmiete

Auch bei der Neuvermietung kann die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle spielen:

• Die Neuvermietungsmiete darf nicht um mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (siehe dazu Mietüberhöhung, Mietwucher).

Neuvermietung - Wie hoch darf die Miete sein, wenn die Mietpreisbremse gilt?

• In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt:
  Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
  Lesen Sie, wie Sie eine Rüge bei Überschreitung der Mietpreisbremse erheben:
  Mietpreisbremse - qualifizierte Rüge des Mieters.
  

Mieterhöhung - Kappungsgrenze muss beachtet werden

Der Vermieter muss bei Erhöhungen in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Kappungsgrenze beachten. Das heißt, er kann möglicherweise nicht gleich die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, insbesondere in Gebieten mit besonderem Wohnbedarf.