Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete gesetzlich geregelt

Vermieter können unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen eine Mieterhöhung für die Wohnung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. 

Ortsübliche Vergleichsmiete - Erläuterung der gesetzlichen Merkmale für Mieterhöhung

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die der Vermieter für eine Wohnung verlangen kann, richtet sich nach fünf gesetzlich festgelegten Merkmalen, Â§ 558 BGB:

• Die Art des Wohnraums,
  also z.B. ob es sich um ein Einfamilienhaus handelt, oder eine Etagenwohnung
• die Größe des Wohnraums,
  wobei nicht die gleiche Quadratmeterzahl verlangt wird, sondern es kommt meist auf die Einordnung in verschiedene Größenklassen an
• die Ausstattung des Wohnraums,
  also z.B. ob die Wohnung eine Sammelheizung hat, ein Bad, Parkettboden
• die Beschaffenheit,
  dazu gehört z.B. der Instandhaltungszustand, auch die energetische Qualität
• die Lage des Wohnraums,
  z.B. ob die Wohnung in der Innenstadt liegt oder im Außenbereich, in einem Wohngebiet oder neben einem Gewerbegebiet.

Vermieter muss Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete begründen

Der Vermieter, der eine Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, die Zustimmung der Mieter fordert, muss die Mieterhöhung begründen:

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - Begründung 

Dabei spielen für jede Begründung und auch für eine gerichtliche Prüfung die oben genannten Merkmale die entscheidende Rolle.

Mieterhöhung ortsübliche Miete - Baualter des Hauses 

Das Gesetz nennt nicht ausdrücklich das Baualter der Wohnung, es ist aber anerkannt, dass dieses für die Vergleichbarkeit eine große Rolle spielen kann.

Man versucht das dann über die "Art des Wohnraums" oder auch die "Ausstattung" oder "Beschaffenheit" zu erfassen:
Ortsübliche Vergleichsmiete - Baualter des Hauses

Ortsübliche Vergleichsmiete, Mieterhöhung - Wohnungen werden über Merkmale vergleichbar

Sind Wohnungen nach diesen Kriterien vergleichbar, können die gezahlten Mieten für solche Wohnungen zur Ermittlung der ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

Die angegebenen Merkmale sind sowohl für die Einordnung

• in einen Mietspiegel wichtig, denn diese weisen die Mieten anhand dieser Merkmale aus,
• als auch für die Angabe von Vergleichswohnungen:

  nicht vergleichbare Wohnungen können nicht für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden;

• und auch für ein Sachverständigengutachten.

(Auch bei einer anerkannten Mietdatenbank, was äußerst selten ist.)

• Nicht zulässig ist es, die Mieterhöhung mit Werten aus Immobilienportalen oder ähnlichen Quellen zu begründen:
  Mieterhöhung auf Grund von Mietspiegel in Immobilienportalen)

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete - Größe der Wohnung ist immer maßgeblich

Immer ist die tatsächliche Größe der Wohnung maßgeblich: 
Mieterhöhung - die tatsächliche Wohnfläche ist Maßstab.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete immer überprüfen

Eine Mieterhöhung sollte fachlich überprüft werden. Wurde bereits einer Mieterhöhung zugestimmt, dann kann man in der Regel nicht mehr dagegen vorgehen:
Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt - Recht auf Widerruf durch Mieter besteht nicht 

• Was ist beim Widerspruch gegen eine Mieterhöhung zu beachten? - Dies finden Sie in unserem Beitrag:
  ​​​​​​​Widerspruch gegen die Mieterhöhung der Wohnung 
• Wichtig sind auch diese Hinweise:
  Wann, wie können Mieter die Miete für die Wohnung senken? Beispiele