Was ist ein Mietspiegel?

In einem Mietspiegel werden die in einer Gemeinde üblichen Wohnungsmieten dargestellt. 

Besteht eine gesetzliche Verpflichtung für die Erstellung eines Mietspiegels?

Mietspiegel sollen rechtssicherer und zuverlässiger werden. Seit dem 1.7.2022 sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Städte dieser Größe, die bisher keinen Mietspiegel hatten, mussten bis zum 1.1.2023 einen einfachen Mietspiegel erstellen. Hatte sich die Kommune für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels entschieden, so bestand eine Ãœbergangsfrist bis zum 01.01.2024. 

Erstellung eines Mietspiegels - Mietspiegel soll die ortsübliche Miete zeigen

Durch einen Mietspiegel soll die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete gezeigt werden. Das Gesetz legt fest, welche tatsächlich vorkommenen Wohnungsmieten für die Erfassung und Darstellung verwendet werden.

Erfasst und statistisch ausgewertet werden die diejenigen Mieten, die innerhalb der letzten sechs Jahre (gerechnet vom Erhebungsstichtag) bei Neuvermietung oder Mietänderung vereinbart worden sind. 

Unberücksichtigt bleiben Verträge, bei denen die Miethöhe durch Gesetz oder in Verbindung mit einer Förderzusage festgelegt wurde.

Das Gesetz unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel.

Der einfache Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel, § 558c BGB, muss nur die oben genannten Anforderungen erfüllen. Mietspiegel sollen alle zwei Jahre erneuert werden. Aber auch ältere Mietspiegel können berücksichtigt werden.

Der qualifizierte Mietspiegel

Der qualifizierte Mietspiegel, § 558d BGB, muss darüber hinaus folgende Anforderungen erfüllen:

• Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet sein,
• er muss durch die Gemeinde anerkannt sein, oder durch die Interessenvertreter der Mieter und der Vermieter,
• er muss an die Marktentwicklung alle zwei Jahre angepasst werden,
• er muss alle vier Jahre neu erstellt werden.

Ist für eine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, dann hat das zwei Rechtsfolgen:

• Der Vermieter muss bei einem Zustimmungsverlangen die Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel wiedergeben, auch wenn er sein Verlangen auf andere Begründungsmittel stützt.
  

Bedeutung eines qualifizierten Mietspiegels für die Feststellung der ortsüblichen Miete

• Es besteht im Prozess die gesetzliche Vermutung, dass der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Miete richtig wiedergibt.
  Das gilt allerdings nur, soweit der Mietspiegel auch für die entsprechende Wohnungsart angibt, dass ausreichende Daten vorlagen.
  Achtung: Der Vermieter kann auch einen qualifizierten Mietspiegel angreifen. Das passiert durchaus, insbesondere wenn es sich beim Vermieter um eine große Gesellschaft handelt, für die entsprechende Kosten kein Problem darstellen.