Qualifizierter Mietspiegel - Anforderungen

In einem Mietspiegel werden die ortsüblichen Mieten für Städte, für eine Gemeinde, für Gemeindeteile oder mehrere Gemeinden gesammelt. Der Qualifizierte Mietspiegel hat eine besondere Funktion und es gelten besondere Anforderungen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter von Wohnungen sollen die Möglichkeit haben, in länger dauernden Mietverhältnissen die Mieten zu erhöhen.

Gesetzliche Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung finden sich in § 558 BGB. Als Maßstab für Mieterhöhungen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete, und diese soll möglichst aus einem Mietspiegel ersichtlich sein.

Was sind die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel?

• Ein qualizifierter Mietspiegel gemäß § 558d BGB ist besonders beweiskräftig. 

Damit ein Mietspiegel als qualifiziert bezeichnet werden darf, gelten folgende Anforderungen:

• Der Mietspiegel muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein.
• Er muss von der Gemeinde anerkannt worden sein, oder sowohl von Vermietervereinigungen als auch von Mietervereinigungen gemeinsam anerkannt worden sein.
• Er muss alle zwei Jahre aktualisiert werden, und alle vier Jahre neu erstellt werden.

Qualifizierter Mietspiegel zeigt die Höhe ortsüblicher Mieten

Erfüllt ein Mietspiegel alle diese Voraussetzungen, dann hat er besonderes Gewicht:

• Es wird gesetzlich vermutet, also unterstellt, dass er tatsächlich die ortsüblichen Mieten wiedergibt. 

Ein Vermieter, der eine höhere Miete verlangt als der örtliche qualifizierte Mietspiegel vorgibt, muss in seinem Mieterhöhungsschreiben den (niedrigeren) Wert aus diesem Mietspiegel ausdrücklich mitteilen, den Mieter darüber informieren. 

Will der Vermieter dagegen argumentieren, doch eine höhere Miete durchsetzen, hat er die volle Beweislast dafür, dass der Mietspiegel nicht die ortsübliche Miete für diese Wohnung wiedergibt.

Mieterhöhung für Mietwohnung - Miete liegt über dem Wert des qualifizierten Mietspiegels

Ob vom Vermieter angeführte Gründe für eine höhere Miete als den im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Wert für die Wohnung tatsächlich ausreichen, lässt sich meist nur durch fachkundige rechtliche Beratung einschätzen.

• Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen immer die wohnwerterhöhenden Merkmale Berücksichtigung finden, und andererseits auch diejenigen Merkmale, die einen Wohnwert senken, z.B. ein lautes Wohnumfeld an einer verkehrsreichen Straße. 
  

Mietspiegel ist als qualifizierter Mietspiegel nicht anerkannt

Ist ein Mietspiegel nicht als qualifiziert anerkannt, dann kann er als einfacher Mietspiegel einen Anhaltspunkt für die ortsübliche Miete geben:
Einfacher Mietspiegel - für Bestimmung der Mieterhöhung ausreichend? 

• Die Gerichte geben dann aber meist ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung der zulässigen Miete in Auftrag.