Einfacher Mietspiegel kann für Mieterhöhung ausreichen

Für die Beurteilung einer zulässigen Mieterhöhung reicht ein einfacher Mietspiegel aus, wenn er die Mieten in der Gemeinde ordentlich erfasst, auswertet.

Mieterhöhung  - einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Bei laufenden Mietverträgen spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle für die mögliche Mieterhöhung nach § 558 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde soll erfasst werden durch einen Mietspiegel. Das Gesetz unterscheidet zwischen einem einfachen Mietspiegel und einem qualifiziertenr Mietspiegel.

Mietspiegel für die Bestimmung einer zulässigen Mieterhöhung

In einem laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter eine Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, aber er darf dabei diese ortsübliche Miete nicht überschreiten.

• Im Streitfall müssen die Gerichte feststellen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Ortsübliche Vergleichsmiete - Mietspiegel als Grundlage für Einordnung einer Mieterhöhung

In vielen Städten gibt es Mietspiegel, in denen die Wohnungsmieten, die in der Gemeinde gezahlt werden, gesammelt und geordnet dargestellt sind. 

Ein qualifizierter Mietspiegel muss bei der Erhebung der Daten und der Auswertung wissenschaftlich vorgehen.  Ein solcher Mietspiegel wird als besonders zuverlässig angesehen.

Erfüllt der Mietspiegel diese Anforderungen an Wissenschaftlichkeit nicht (oder ist das umstritten), dann wird er dennoch fast immer noch als einfacher Mietspiegel anzusehen sein.

Einfacher Mietspiegel ausreichend für die Bestimmung der zulässigen Miete?

Ein qualifzierter Mietspiegel wird von den Gerichten fast immer als maßgeblich zugrunde gelegt. Es war aber umstritten, wie weit sich die Gerichte auch auf einen einfachen Mietspiegel stützen können.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 13.2.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bestätigt, dass ein solcher einfacher Mietspiegel von den Gerichten zugrundegelegt werden kann, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Sie können dann daraus ausreichende Hinweise für eine Schätzung der ortsüblichen Miete gewinnen (Indizwirkung).

BGH-Urteil - einfacher Mietspiegel als Grundlage zur Bestimmung der Mieterhöhung

Die Gerichte können von den Werten eines einfachen Mietspiegels aber auch abweichen, so der BGH.

• Die Gerichte müssen sich mit den Einzelheiten der Wohnung auseinandersetzen und können selbst bewerten und schätzen, wie stark sich einzelne Merkmale mieterhöhend oder mietsenkend auswirken.

In dem Streitfall war eine Wohnung in Dresden vom Landgericht wegen der Lage an einer Hauptverkehrsstraße als "einfache Lage" bewertet worden, Schallschutzfenster waren nicht als wohnwerterhöhend angesehen worden, ebenfalls nicht eine - vom Mieter nicht steuerbare - Fußbodenheizung im Bad. Die Mieterhöhung fiel daher geringer aus als vom Vermieter gewünscht.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung des Landgerichts Dresden bestätigt, die Revision zurückgewiesen.