Ortsübliche Vergleichsmiete - Baualter des Hauses

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt auch das Baualter des Wohngebäudes bzw. der Wohnung eine Rolle, denn es hat wesentlichen Einfluss auf die Miethöhe.

Im örtlichen Mietspiegel wird auf das Baualter des Hauses Bezug genommen

Obwohl das Gesetz in § 558 BGB das Baualter als Kriterium nicht ausdrücklich nennt, ordnen die Mietspiegel meist die Wohnungsbestände in verschiedene Baualtersklassen ein.

In der Regel - wenn der örtliche Mietspiegel es nicht anders festlegt - kommt es auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes an, nicht auf die Bezugsfertigkeit der einzelnen Wohnung.

Mieterhöhung auf Vergleichsmiete - Baualter des Gebäudes bestimmt oft die Ausstattung

Wohnungen haben eine baualterstypische Ausstattung, z. B. hohe Räume in Gebäuden, die vor dem Ersten Weltkrieg gebaut worden sind (Altbauwohnungen). Die Bauweise und die Zeit der Errichtung des Gebäudes hat auch Auswirkungen auf Schallschutz und Wärmeschutz.

• Mietspiegel tragen dem dadurch Rechnung, dass sie die Wohnungen in verschiedene Baualtersklassen einordnen.

Modernisierung ändert meist nicht das Baualter eines Hauses

Ist eine Wohnung modernisiert worden, dann spielt dies für das Baualter meist keine Rolle.

• Das ändert sich erst dann, wenn durch eine Modernisierung und Umbau eine Wohnung so grundlegend umgestaltet worden ist, dass z.B. ihr Zuschnitt, ihr Schallschutz, ihre Beheizung und die sanitären Einrichtungen den neueren Anforderungen angepasst sind, dass sie einem Neubau gleicht.

Eine solche Wohnung wird dann hinsichtlich der ortsüblichen Miete wie ein Neubau bewertet.

Dafür kommt es auf den Einzelfall an - ebenso auch, wenn ein älteres Gebäude aufgestockt oder das Dachgeschoss neu ausgebaut wurde.

Das Baualter des Hauses ist ein wichtiges Merkmal, auch ein gesetzliches Merkmal

Das Baualter der Wohnung ist - neben anderen Merkmalen - ein gesetzliches Merkmal: 
Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete - Merkmale im Gesetz. 

- wichtig für die Bewertung, Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete:
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete? 

Und zwar sowohl bei der Begründung durch den Vermieter:
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet sein,

- für die Einordung in einen Mietspiegel (selten, eine Mietdatenbank):
Mietspiegel zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete,  

- auch für die Bewertung von Vergleichswohnungen:
Vermieter kann Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründen,

- wichtig für ein Privatgutachten: 
Privatgutachten des Vermieters wegen Durchsetzung Mieterhöhung,

- und ebenfalls für ein Gerichtsgutachten: 
Gericht kann zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilen.