Modernisierungsmieterhöhung - Abzug nicht fälliger Instandhaltungen

Bei der Modernisierung und der Erneuerung alter Bauteile müssen Vermieter bei der Modernisierungsmieterhöhung einen Anteil für ersparte Instandhaltungen im Rahmen der Erneuerung alter Bauteile herausrechnen.

Modernisierungsmieterhöhung - Abzug von Kosten für noch funktionsfähige Bauteile

Der Abzug ist vorzunnehmen, wenn ersetzte Bauteile noch funktionsfähig sind, zum Zeitpunkt der Modernisierung noch keine Instandhaltungsmaßnahmen für diese Bauteile anstanden bzw. fällig waren, so der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 17.6.2020.

• Damit sind zukünftig nicht nur Kosten für fällige Instandsetzungen bei der Mieterhöhung für eine Modernisierung abzuziehen.

Modernisierung - bei Reparaturen, Instandsetzung, Kostenabzug von der Mieterhöhung

Bei vielen Modernisierungen fallen gleichzeitig auch Instandsetzungen von einzelnen Bauteilen an, wenn z.B. Verbundfenster eingebaut werden, die vorher vorhandenen Einfachfenster aber reparaturbedürftig waren (sog. modernisierende Instandsetzung).

Bei der nachfolgenden Mieterhöhung wegen Modernisierung sind dann die Instandsetzungskosten abzuziehen, die der Vermieter hätte tragen müssen, wenn er nicht modernisiert, sondern nur instandgesetzt hätte.

Mieterhöhung für Modernisierung - Instandhaltung, Instandsetzungskosten.

Modernisierung - ersetzte Bauteile sind noch brauchbar, nicht ganz abgenutzt - Auswirkung

Was ist aber mit dem Abzug von Instandsetzungskosten, wenn die ersetzten Bauteile noch nicht völlig abgenutzt sind, also noch eine gewisse Lebensdauer gehabt hätten, wenn sie nicht durch die Modernisierung ersetzt worden wären?

Hierzu hatte bisher die Rechtsprechung meist entschieden, solche "fiktiven" oder ersparten Instandsetzungskosten seien nicht abzuziehen.

Modernisierungsmieterhöhung - auch Abzug nicht fälliger Instandhaltungskosten bei Bauteilen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 17.6.2020 (Az. VIII ZR 81/19 ) gegenteilig:

• Auch wenn ersetzte Bauteile noch funktionsfähig sind, aber schon einen Teil ihrer Gesamtlebensdauer hinter sich haben, sind die dadurch ersparten Instandsetzungskosten für solche Teile von den Modernisierungskosten abzuziehen.

Dadurch veringert sich die Modernisierungsmieterhöhung.

Nicht fälliger Abzug von Instandhaltungskosten bei der Modernisierung - wie nachweisen?

Im Streitfall muss dann geklärt werden, in welchem Instandhaltungszustand die durch die Modernisierung ersetzten Teile waren, wie hoch die allgemeine Lebensdauer war bzw. ist, wann diese eingebaut wurden.

Deshalb ist es immer sinnvoll, dass Mieter - und zwar vor Beginn der Baumaßnahmen - dokumentieren, in welchem Zustand die zu ersetzenden Bauteile waren.
Modernisierung - Instandsetzungskosten abziehen - Beweise sichern.

Es kommt möglicherweise gar nicht erst zum Rechtsstreit, wenn die Mieter so den vorherigen Zustand von Bauteilen nachweisen, können - und im Streitfall haben sie bessere Chancen.

Modernisierung Wohnhaus, Mietwohnung - Vermieter muss Instandhaltungszustand beweisen

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass der Vermieter, der die Mieterhöhung durchsetzen will, beweisen muss, dass die für die Berechnung der Mieterhöhung angesetzten Baumaßnahmen eine Modernisierungwar, und nicht zum großen Teil eine Instandsetzung, und wie hoch die umlagefähigen Kosten sind.

• Der Vermieter muss also beweisen, dass die für die Modernisierung aufgewendeten Kosten tatsächlich auf Modernisierungsmaßnahmen und nicht (teilweise) auf Instandsetzungen entfallen sind.

Abzug ersparter Instandhaltungskosten bei Modernisierung - gutes Ergebnis für Mieter

Das ist für modernisierungsbetroffene Mieter grundsätzlich ein günstiges Ergebnis.

Allerdings:

Die ersparten Instandsetzungskosten können vom Gericht geschätzt werden - dafür kommt es auf die Angaben über das Alter und vielleicht den Zustand der Bauteile an.

• Wenn die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die alten Bauteile ausgetauscht sind, kann der Mieter einen Gegenbeweis gegenüber Behauptungen des Vermieters oft nicht mehr führen - wer weiß schon, welches Alter die Heizanlage, die Türen oder Fenster haben, besonders wenn Mieter noch nicht lange im Haus wohnen.

Dafür kommen Kostenvoranschläge, Gutachten oder ein gerichtliches Beweisverfahren in Frage, Fotos und Angaben von aufmerksamen Zeugen können ebenfalls nützlich sein.