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Instandhaltung, Instandsetzung der Mietwohnung - Pflicht Vermieter

Der Vermieter muss nicht nur die Mietwohnung - oder den vermieteten Raum - zur Verfügung stellen, sondern er muss die Räume und alle zum Gebrauch gehörenden, mitvermieteten Einrichtungen, z.B.  eine Einbauküche, auch einen Bodenbelag, usw., instandhalten und instandsetzen.

Dies gehört zu den Hauptpflichten des Vermieters. Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist dabei nicht wesentlich: Wenn eine Einrichtung schon völlig zerstört ist, ist eindeutig eine Instandsetzung notwendig, aber oft sind Instandhaltungsarbeiten notwendig, schon bevor ein Bauteil kaputt ist. Mietrechtlich handelt es sich bei solchen Defekten um einen Mangel.

Reparaturen -  Vermieter muss Mietwohnung instandhalten und instandsetzen

Im Bereich der vermieteten Wohnung muss der Vermieter grundsätzlich alles instandhalten und instandsetzen. Dazu gehört auch ein zur Wohnung gehörender Balkon oder eine Terrasse.

  • Nur wenn es sich um absolute Kleinigkeiten (Bagatellen) handelt, die für den Gebrauch, die Nutzung der Wohnung völlig ohne Bedeutung sind, entfällt diese Verpflichtung für den Vermieter.

Kleinreparaturen kann der Vermieter auf den Mieter übertragen

Der Vermieter kann im Mietvertrag Kleinreparaturen auf Sie als Mieterin oder Mieter abwälzen, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Tipp


Beispiele für typische Kleinreparaturen 

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag - Was ist zu beachten? 


Manchmal finden sich in Mietverträgen Vereinbarungen, die über eine Pflicht zur Vornahme von Kleinreparaturen hinausgehen sollen: Individualvereinbarung - Mieter soll für Wohnung Reparaturen zahlen

Instandsetzungen, Reparaturen außerhalb der Wohnung - muss der Vermieter handeln?

Außerhalb der Wohnung, also im Treppenhaus, im Hof, am Dach oder an der Fassade, haben Sie als Mieterin oder Mieter deutlich geringere Chancen, eine Instandhaltung und Instandsetzung durchzusetzen.

  • Möglich ist das aber, wenn Sie begründen können, dass sich ein solcher Mangel auf den von Ihnen gemieteten Raum oder seine Benutzung auswirkt, also z.B., dass vom Dach oder der Fassade Feuchtigkeit in die Wohnung eindringt, z.B. weil die Dachrinne undicht oder das Regenfallrohr defekt ist, oder dass die Benutzung des Hofs oder des Treppenhauses für Sie und Ihre Besucher wegen Schäden erschwert oder gefährlich ist. 

Weitere Informationen zur Instandhaltungspflicht außerhalb der Mietwohnung.

Hinweis


Wenn Sie Ihren Vermieter zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben (ggf. auch bereits bei einem erheblichen Mangel eine Mietminderung angekündigt haben), und er im Verzug ist, können Sie z.B. auch eine Instandsetzungsklage gegen den Vermieter einreichen oder eine Ersatzvornahme durchführen.

Lesetipp


Außenwand, Außenputz - Schaden berechtigt nicht zu einer Mietminderung, wenn die Nutzung der Wohnung nicht beeinträchtigt ist.

Kann die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Mietwohnung verjähren?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erneuert sich die Instandhaltungspflicht des Vermieters jeden Tag.

  • Daher verjähren Ansprüche auf Instandhaltung und Instandsetzung überhaupt nicht.

Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter Kosten für Instandhaltungen übernimmt

Manche Vermieter versuchen, über eine Vereinbarung zu den Kleinreparaturen hinausgehend, weitere Instandhaltungspflichten auf den Mieter abzuwälzen. 

Das ist in aller Regel unwirksam:

  • Entsprechende Klauseln im Formularvertrag oder sonstigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen, aber auch ergänzende Zusätze zum Mietvertrag werden fast immer als unangemessene Benachteiligung des Mieters bewertet, sind unwirksam. 
  • Eine wirksame Individualvereinbarung zur Übernahme von Instandhaltungsverpflichtungen kommt fast nur bei der Vermietung von Einfamilienhäusern in Frage.
Hinweis


Wenn es um die Überwälzung, Übertragung von Instandhaltungspflichten auf Sie als Mieter geht, sollten Sie unbedingt fachkundigen Rat in Anspruch nehmen und Ihren Vertrag sorgfältig prüfen lassen.


Redaktion


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