Instandhaltung, Instandsetzung der Mietwohnung - Pflicht Vermieter

Der Vermieter muss nicht nur die Mietwohnung - oder den vermieteten Raum - zur Verfügung stellen, sondern er muss die Räume und alle zum Gebrauch gehörenden, mitvermieteten Einrichtungen, instandhalten und instandsetzen.

Instandhaltung von mitvermieteten Einrichtungen der Mietwohnung als Pflicht des Vermieters

Die Instandhaltungspflicht und Instandsetzungspflicht ist eine Grundpflicht des Vermieters, § 533 BGB.

Die bezieht sich auf alle mitvermieteten Einrichtungen, dazu gehört z.B.  eine Einbauküche, auch ein bei Anmietung vorhandener Bodenbelag, usw. Ein zur Wohnung gehörender Balkon oder eine Terrasse ist auch Bestandteil der Wohnung.

Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist dabei nicht wesentlich:

Wenn eine Einrichtung schon völlig zerstört ist, ist eindeutig eine Instandsetzung notwendig, aber oft sind Instandhaltungsarbeiten notwendig, schon bevor ein Bauteil kaputt ist.

Mietrechtlich handelt es sich bei solchen Defekten um einen Mangel.

Beseitigung von Mängeln, Reparaturen -  Vermieter muss Mietwohnung instandhalten

Im Bereich der vermieteten Wohnung muss der Vermieter grundsätzlich alles instandhalten und instandsetzen, Reparaturen fachgerecht durchführen lassen. Dies gehört zu den Hauptpflichten des Vermieters.

• Nur wenn es sich um absolute Kleinigkeiten (Bagatellen) handelt, die für den Gebrauch, die Nutzung der Wohnung ohne Bedeutung sind, entfällt diese Verpflichtung für den Vermieter.

Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen sind in der Regel vom Vermieter zu tragen - dadurch entstehende Kosten können nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden.

Kleinreparaturen in der Wohnung kann der Vermieter auf den Mieter übertragen

Der Vermieter kann im Mietvertrag sogenannte Kleinreparaturen auf Mieter abwälzen, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen: 
Kleinreparaturklausel im Mietvertrag - Was ist zu beachten? 

Für die Beauftragung von Kleinreparaturen gilt:
Kleinreparaturen beauftragen - Auftrag durch Mieter - Besser nicht! 

Instandsetzungen, Reparaturen außerhalb der Wohnung - muss der Vermieter handeln?

Außerhalb der Wohnung, also im Treppenhaus, im Hof, am Dach oder an der Fassade, haben Mieter deutlich geringere Chancen, eine Instandhaltung und Instandsetzung durchzusetzen.

• Möglich ist das aber, wenn Sie begründen können, dass sich ein solcher Mangel auf den von Ihnen gemieteten Raum oder seine Benutzung auswirkt, also z.B., dass vom Dach oder der Fassade Feuchtigkeit in die Wohnung eindringt, z.B. weil die Dachrinne undicht oder das Regenfallrohr defekt ist, oder dass die Benutzung des Hofs oder des Treppenhauses für Sie und Ihre Besucher wegen Schäden erschwert oder gefährlich ist. 

Weitere Informationen zur Instandhaltungspflicht außerhalb der Mietwohnung.

Mietminderung ist wegen Schäden außerhalb der Wohnung manchmal nicht zu erreichen.
Außenwand, Außenputz - Schaden berechtigt nicht zu einer Mietminderung, wenn die Nutzung der Wohnung nicht beeinträchtigt ist.

Instandsetzung fordern - Klage, Ersatzvornahme, Minderung

Voraussetzung für alles weitere ist, dass Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern
Mangelanzeige an den Vermieter senden.
Es sollte auch nachweisbar sein, dass Ihr Vermieter die Mängelanzeige erhalten hat.

Wenn Sie Ihren Vermieter mit einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert haben und er im Verzug ist, können Sie z.B. eine Instandsetzungsklage gegen den Vermieter einreichen oder - unter besonderen Voraussetzungen - eine Ersatzvornahme durchführen. Bei einem erheblichen Mangel können Sie auch eine Mietminderung ankündigen.

Kann die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Mietwohnung verjähren?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erneuert sich die Instandhaltungspflicht des Vermieters jeden Tag.

• Daher verjähren Ansprüche auf Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung überhaupt nicht, solange der Mietvertrag besteht.

Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter Kosten für Instandhaltungen übernimmt

Manchmal finden sich in Mietverträgen Vereinbarungen, die über eine Pflicht zur Vornahme von Kleinreparaturen hinausgehen sollen:
Individualvereinbarung - Mieter soll für Wohnung Reparaturen zahlen

Das ist in aller Regel unwirksam:

• Entsprechende Klauseln im Formularvertrag oder sonstigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen, aber auch ergänzende Zusätze zum Mietvertrag werden fast immer als unangemessene Benachteiligung des Mieters bewertet, sind unwirksam. 
  
• Eine wirksame Individualvereinbarungzur Ãœbernahme von Instandhaltungsverpflichtungen kommt fast nur bei der Vermietung von Einfamilienhäusern in Frage.