Neue Mietwohnung - von Anfang an Mängel, Schäden vorhanden

Nach Unterzeichnung des Mietvertrags und Einzug in die neue Mietwohnung müssen Mieter feststellen, dass es Mängel, Schäden gibt. Was können Mieter tun, welche Pflichten hat der Vermieter?

Gerade in die Wohnung eingezogen - Mängel waren bei der Besichtigung nicht zu erkennen

Der Vermieter muss grundsätzlich alle Mängel, die den Gebrauch der Wohnung einschränken, beseitigen, § 535 BGB.

• In vielen Wohnungsmietverträgen ist geregelt, dass der Vermieter für anfängliche Mängel nicht aufkommen, diese nicht beseitigen muss.
  Die meisten Fachjuristen halten eine Mietvertragsregelung, dass der Vermieter anfängliche Mängel nicht beseitigen muss, insgesamt für unwirksam.
  
• Der Vermieter schulden eine mangelfreie Wohnung, und müssen daher auch einen von Anfang an bestehenden wesentlichen Mangel beheben, auch immer dann, wenn der Vermieter nichts von einem anfänglichen Mangel, Mängeln wusste.
  

Auch Mängel, die schon längere Zeit vorhanden gewesen sein müssen, sind bei der Besichtigung der Wohnung  gar nicht zu erkennen.

Wann handelt es sich um einen anfänglichen Mangel der Mietwohnung?

Im Bad zeigt sich Schimmel, der bei Einzug nicht zu sehen war, weil dieser z.B. nur überstrichen, nicht fachgerecht beseitigt wurde. 

Es stellt sich heraus, dass ein Wasserrohr in der Wand zum Hausflur seit langem undicht ist und immer wieder Wandfeuchte und Schimmel im Bad verursacht. Dann liegt ein anfänglicher Mangel vor. 

Neuer Mietvertrag - bei Übergabe der neuen Wohnung sind kleine Mängel vorhanden

Kleinere Mängel, die eine Nutzung der Wohnung kaum beeinträchtigen und dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags bekannt waren, sind ein Problem.

Sind unwesentliche Mängel z.B. im Mietvertrag, im Übergabeprotokoll aufgeführt, bzw. waren diese bei der Besichtigung der Wohnung leicht zu erkennen, oder es gibt auf Seiten des Vermieters Zeugen für unwesentliche Mängel, dann ist der Vermieter zu einer Beseitigung nicht verpflichtet.

Haben Mieter in Kenntnis unwesentlicher Mängel die Wohnung angemietet, dann sind diese von Mietern akzeptiert.

Einzug in die Wohnung - Beseitigung unwesentlicher Mängel mit dem Vermieter vereinbaren

Handelt es sich um unwesentliche Mängel, dann kann später gegenüber dem Vermieter keine Beseitigung, und auch keine Mietminderung durchgesetzt werden.

Ist mit dem Vermieter die Beseitigung solcher im Beispiel aufgeführter unwesentlicher Mängel nicht ausdrücklich vereinbart, dann müssen Vermieter diese nicht beseitigen.

Eine Vereinbarung zur Beseitigung kann handschriftlich z.B. unter "Verschiedenes", auch unter "Sonstiges" im Mietvertrag, oder auch im Wohnungsübergabeprotokoll für die neue Wohnung getroffen werden, am besten mit einer Frist, bis wann der Vermieter diese Mängel beseitigt.

Unwesentliche Mängel in neuer Wohnung, die Vermieter nicht unbedingt beseitigen müssen

Unwesentliche Mängel in der neuen Wohnung können z.B. sein

• leichte Kratzer auf dem Fußboden, 
• Schrammen an der Innenseite der Wohnungstür,
• ein nicht mehr schöner Teppichboden, 
• ein Riss in einer Wandfliese, 
• eine zerkratzte Arbeitsplatte der Einbauküche, usw.
  Wohnungsübergabe, Einzug in die Mietwohnung - Mängel, Schäden 

Neuer Mietvertrag, Einzug in die Wohnung, Wohnung hat kleine Mängel - Ãœbergabeprotokoll

Schwierig ist es, wenn trotz vorhandener leichter bzw. kleinerer Mängel kein Protokoll bei der Übergabe der Wohnung erstellt wird, oder wenn der Vermieter unwesentliche Mängel an der Wohnung nicht beseitigen will, die in einem Übergabeprotokoll nicht aufgeführt sind.

• Sehr wesentlich ist die Nachweisbarkeit Mängeln, die seit Einzug schon bestehen, für einen späteren Auszug:
  Schadenersatz - nicht beweisbar, dass Schäden bei Einzug bestanden 
  
• Mieter sollten in solchen Fällen zur Sicherheit ein eigenes Protokoll, zusammen mit einem Zeugen, erstellen, darin auch kleine Mängel erfassen.

Hier finden Sie eine 
Mustervorlage für die Erstellung eines eigenen Wohnungsübergabeprotokolls 
zum Einzug und weitere Einzelheiten.

Einzug in die neue Mietwohnung - die Wohnung ist nicht renoviert

• Sehr oft stellen sich im Rahmen der Ãœbergabe bzw. des Einzugs in eine nicht renovierte Wohnung weitere Fragen: 

  Einzug in neue Mietwohnung - muss der Vermieter renovieren? 

• Bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung kann für Mieter die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen entfallen, wenn Mieter beweisen können, dass die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.
  Keine Schönheitsreparaturen bei Anmietung unrenovierter Wohnung  

Der Vermieter hat schwere Mängel der neuen Wohnung verschwiegen, Mieter nicht informiert

Besonders klar ist die Instandsetzungspflicht des Vermieter, wenn erhebliche Mängel bestehen, Ã¼ber die der Vermieter hätte aufklären müssen, die er (arglistig) verschwiegen hat.