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Neue Mietwohnung - von Anfang an Mängel, Schäden vorhanden
Nach Unterzeichnung des Mietvertrags und Einzug in die neue Mietwohnung müssen Mieter feststellen, dass es Mängel, Schäden gibt. Was können Mieter tun, welche Pflichten hat der Vermieter?
Gerade in die Wohnung eingezogen - Mängel waren bei der Besichtigung nicht zu erkennen
Es zeigt sich auch, dass die Mängel schon längere Zeit vorhanden gewesen sein müssen, bei der Besichtigung der Wohnung aber nicht zu erkennen waren.
- In vielen Wohnungsmietverträgen ist geregelt, dass der Vermieter für anfängliche Mängel nicht aufkommen, sie nicht beseitigen muss.
Die meisten Fachjuristen halten eine Mietvertragsregelung, dass der Vermieter anfängliche Mängel nicht beseitigen muss, insgesamt für unwirksam.
- Der Vermieter schuldet eine mangelfreie Wohnung, und muss daher auch einen von Anfang an bestehenden Mangel beheben, auch immer dann, wenn er selbst nichts von dem Mangel, Mängeln wusste.
Wann spricht man von einem anfänglichen Mangel der Mietwohnung?
Im Bad zeigt sich Schimmel, der bei Einzug nicht zu sehen war, weil dieser z.B. nur überstrichen, nicht fachgerecht beseitigt wurde.
Es stellt sich heraus, dass ein Wasserrohr in der Wand zum Hausflur seit langem undicht ist und immer wieder Wandfeuchte und Schimmel im Bad verursacht. Dann liegt ein anfänglicher Mangel vor.
Der Vermieter hat Mängel der neuen Wohnung verschwiegen, den Mieter nicht informiert
Der Vermieter muss (arglistig) verschwiegene Mängel, über die der Vermieter hätte aufklären müssen, beseitigen.
Wenn es schon mehrere Reparaturversuche an einem nicht richtig schließenden Fenster gegeben hat - dann muss der Vermieter, auch wenn eine gegenteilige Regelung im Mietvertrag steht, den Mangel beseitigen.
Die Mängelbeseitigung trifft auch den Vermieter, wenn eine Schimmelbildung unsachgemäß behandelt wurde, z.B. der Schimmel zeigt sich schnell wieder, weil er nur überstrichen war:
Ursachen für Schimmelbildung in der Mietwohnung
Schimmel - Wer hat den Schaden zu zahlen, Mieter oder Vermieter?
- Egal, was im Mietvertrag steht, der Mieter darf im Fall eines anfänglichen erheblichen Mangels, der nicht erkennbar war, immer die Miete mindern,
- nicht aber, wenn der Mangel ganz leicht, offensichtlich hätte erkannt werden müssen. Wohnungsübergabe, Einzug in neue Mietwohnung - Mängel, Schäden
Mängel, Schäden der Wohnung werden bei Besichtigung, vor Mietvertragsabschluss festgestellt
Kleinere Mängel, die eine Nutzung der Wohnung nicht wesentlich, also kaum beeinträchtigen und dem Mieter bekannt waren sind ein Problem.
Sind unwesentliche Mängel z.B. im Mietvertrag, Übergabeprotokoll aufgeführt, bzw. waren diese bei der Besichtigung der Wohnung leicht zu erkennen oder es gibt auf Seiten des Vermieters Zeugen, dann ist der Vermieter zu einer Beseitigung nicht verpflichtet, wenn dies zuvor mit dem Vermieter nicht vereinbart war.
Öfter stellen sich im Rahmen der Übergabe einer nicht renovierten Wohnung Fragen:
Einzug in neue Mietwohnung - muss der Vermieter renovieren?
Keine Schönheitsreparaturen bei Anmietung unrenovierter Wohnung
Einzug in die Mietwohnung - Unwesentliche Mängel muss der Vermieter nicht beseitigen
Handelt es sich um unwesentliche Mängel, dann kann später weder eine Beseitigung, noch eine Mietminderung vom Mieter durchgesetzt werden.
- Wurde in Kenntnis unwesentlicher Mängel die Wohnung angemietet, dann sind diese vom Mieter akzeptiert, mit der Folge, dass man sich selbst um die Beseitigung kümmern muss bzw. man lebt damit.
Unwesentlich sind Mängel wie z.B.:
- ein verschrammter Fußboden,
- nicht mehr schöner Teppichboden,
- ein Riss in einer Fliese,
- zerkratzte Arbeitsplatte der Einbauküche, usw.
Neuer Mietvertrag - bei Übergabe der neuen Wohnung sind leichte Mängel vorhanden
Sind Mängel für den Mieter bei der Wohnungsbesichtigung bzw. bei Übergabe der Wohnung erkennbar, so sollte mit dem Vermieter wenn möglich vereinbart werden, dass dieser sich zur Beseitigung des Mangels, der Mängel verpflichtet.Das kann handschriftlich z.B. unter "Verschiedenes", auch unter "Sonstiges" im Mietvertrag, oder auch im Wohnungsübergabeprotokoll für die neue Wohnung geschehen.
Neuer Mietvertrag, Einzug in die Wohnung, Wohnung hat kleine Mängel - Übergabeprotokoll
Wird trotz vorhandener leichter bzw. kleinerer Mängel kein Protokoll erstellt, bzw. will der Vermieter unwesentliche Mängel an der Wohnung nicht beseitigen und wären diese in einem Protokoll nicht aufgeführt, dann sollten Mieter in solchen Fällen zur Sicherheit (z.B. aus Beweisgründen für eine spätere Wohnungsrückgabe bei Beendigung des Mietvertrags) ein eigenes Protokoll, zusammen mit einem Zeugen, erstellen.
Hier finden Sie eine
Mustervorlage für die Erstellung eines eigenen Wohnungsübergabeprotokolls
zum Einzug und weitere Einzelheiten.
Sehr wesentlich ist die Nachweisbarkeit von seit Einzug bestehender Mängel für einen späteren Auszug:
Schadenersatz - nicht beweisbar, dass Schäden bei Einzug bestanden
Es sind wesentliche, schwere Mängel beim Einzug in die Mietwohnung vorhanden
Handelt es sich aber um wesentliche Mängel (z.B. Unfallgefahr durch Vertiefung eines gebrochenen Holzbodens, die Heißwasserversorgung oder Heizung geht nicht, der Abfluss ist verstopft, usw.),
dann hat der Vermieter immer die Pflicht zur Mangelbeseitigung,
unabhängig davon, ob dem Mieter ein solcher Mangel schon bekannt war.
- Es kann dann das Recht für eine Mietminderung bestehen.
- Ob man als Mieter in eine mit schweren Mängeln behaftete Wohnung einzieht, das ist nur vom jeweiligen Einzelfall aus fachlich zu beurteilen:
Mietvertragsbeginn - Einzug in neue Wohnung nicht, zum Teil möglich
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