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Neue Mietwohnung - von Anfang an Mängel, Schäden vorhanden

Nach Unterzeichnung des Mietvertrags und Einzug in die neue Mietwohnung müssen Mieter feststellen, dass es Mängel, Schäden gibt. Was können Mieter tun, welche Pflichten hat der Vermieter?

Gerade in die Wohnung eingezogen - Mängel waren bei der Besichtigung nicht zu erkennen

Der Vermieter muss grundsätzlich alle Mängel, die den Gebrauch der Wohnung einschränken, beseitigen, § 535 BGB.

  • In vielen Wohnungsmietverträgen ist geregelt, dass der Vermieter für anfängliche Mängel nicht aufkommen, diese nicht beseitigen muss.
    Die meisten Fachjuristen halten eine Mietvertragsregelung, dass der Vermieter anfängliche Mängel nicht beseitigen muss, insgesamt für unwirksam.
  • Der Vermieter schulden eine mangelfreie Wohnung, und müssen daher auch einen von Anfang an bestehenden wesentlichen Mangel beheben, auch immer dann, wenn der Vermieter nichts von einem anfänglichen Mangel, Mängeln wusste.

Auch Mängel, die schon längere Zeit vorhanden gewesen sein müssen, sind bei der Besichtigung der Wohnung  gar nicht zu erkennen.

Wann handelt es sich um einen anfänglichen Mangel der Mietwohnung?

Im Bad zeigt sich Schimmel, der bei Einzug nicht zu sehen war, weil dieser z.B. nur überstrichen, nicht fachgerecht beseitigt wurde. 

Es stellt sich heraus, dass ein Wasserrohr in der Wand zum Hausflur seit langem undicht ist und immer wieder Wandfeuchte und Schimmel im Bad verursacht. Dann liegt ein anfänglicher Mangel vor. 

Neuer Mietvertrag - bei Übergabe der neuen Wohnung sind kleine Mängel vorhanden

Kleinere Mängel, die eine Nutzung der Wohnung kaum beeinträchtigen und dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrags bekannt waren, sind ein Problem.

Sind unwesentliche Mängel z.B. im Mietvertrag, im Übergabeprotokoll aufgeführt, bzw. waren diese bei der Besichtigung der Wohnung leicht zu erkennen, oder es gibt auf Seiten des Vermieters Zeugen für unwesentliche Mängel, dann ist der Vermieter zu einer Beseitigung nicht verpflichtet.

Beispiel

Öfter heißt es sinngemäß im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll:

Folgende kleinere Mängel sind dem Mieter bekannt: 

Kratzer am Küchenoberschrank, Tür linke Seite. 

Riss im Fliesenpiegel - eine Fliese außen rechts zwischen Oberschrank und Arbeitsplatte hat einen Riss.

etc.

Haben Mieter in Kenntnis unwesentlicher Mängel die Wohnung angemietet, dann sind diese von Mietern akzeptiert.

Einzug in die Wohnung - Beseitigung unwesentlicher Mängel mit dem Vermieter vereinbaren

Handelt es sich um unwesentliche Mängel, dann kann später gegenüber dem Vermieter keine Beseitigung, und auch keine Mietminderung durchgesetzt werden.

Ist mit dem Vermieter die Beseitigung solcher im Beispiel aufgeführter unwesentlicher Mängel nicht ausdrücklich vereinbart, dann müssen Vermieter diese nicht beseitigen.

Eine Vereinbarung zur Beseitigung kann handschriftlich z.B. unter "Verschiedenes", auch unter "Sonstiges" im Mietvertrag, oder auch im Wohnungsübergabeprotokoll für die neue Wohnung getroffen werden, am besten mit einer Frist, bis wann der Vermieter diese Mängel beseitigt.

Unwesentliche Mängel in neuer Wohnung, die Vermieter nicht unbedingt beseitigen müssen

Unwesentliche Mängel in der neuen Wohnung können z.B. sein

Neuer Mietvertrag, Einzug in die Wohnung, Wohnung hat kleine Mängel - Übergabeprotokoll

Schwierig ist es, wenn trotz vorhandener leichter bzw. kleinerer Mängel kein Protokoll bei der Übergabe der Wohnung erstellt wird, oder wenn der Vermieter unwesentliche Mängel an der Wohnung nicht beseitigen will, die in einem Übergabeprotokoll nicht aufgeführt sind.

Hier finden Sie eine 
Mustervorlage für die Erstellung eines eigenen Wohnungsübergabeprotokolls 
zum Einzug und weitere Einzelheiten.

Einzug in die neue Mietwohnung - die Wohnung ist nicht renoviert

Der Vermieter hat schwere Mängel der neuen Wohnung verschwiegen, Mieter nicht informiert

Besonders klar ist die Instandsetzungspflicht des Vermieter, wenn erhebliche Mängel bestehen, über die der Vermieter hätte aufklären müssen, die er (arglistig) verschwiegen hat.

Beispiel

Wenn es schon mehrere Reparaturversuche an einem nicht richtig schließenden Fenster gegeben hat - dann muss der Vermieter, auch wenn eine gegenteilige Regelung im Mietvertrag steht, den Mangel beseitigen.

Die Mängelbeseitigung trifft auch den Vermieter, wenn eine Schimmelbildung unsachgemäß behandelt wurde, z.B. der Schimmel zeigt sich schnell wieder, weil er nur überstrichen war:

Ursachen für Schimmelbildung in der Mietwohnung 

Schimmel - Wer hat den Schaden zu zahlen, Mieter oder Vermieter? 

Wesentliche, schwere Mängel beim Einzug in die Mietwohnung muss der Vermieter beheben
Handelt es sich aber um wesentliche Mängel (z.B. Unfallgefahr durch Vertiefung eines gebrochenen Holzbodens, die Heißwasserversorgung oder Heizung geht nicht, der Abfluss ist verstopft, usw.),
dann hat der Vermieter immer die Pflicht zur Mangelbeseitigung,
unabhängig davon, ob dem Mieter ein solcher Mangel schon bekannt war. 



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