Mietvertragsbeginn - teilweiser oder kein Einzug in Wohnung möglich

Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf Schadenersatz und Mietminderung, wenn der Einzug in die neu angemietete Wohnung zu Mietvertragsbeginn nicht möglich oder nur zu einem Teil möglich ist.

Einzug in die Wohnung zu Beginn des Mietvertrags nicht möglich - Grund liegt beim Vermieter

Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich dafür, wenn eine Wohnung, die er ab einem bestimmten Zeitpunkt vermietet hat, nicht zur Verfügung steht.

Dabei kommt es zunächst einmal nicht darauf an, ob vorige Bewohner die Wohnung noch nicht verlassen haben, oder ob vom Vermieter beauftragte Bauarbeiten nicht  rechtzeitig fertig geworden sind. Vermieter haben eine verspätete Ãœbergabe der Wohnung fast immer zu vertreten.

Achten Sie darauf, dass Sie in einem solchen Fall Beweise sichern - hat der Vermieter bereits schriftlich darüber informiert, dann ist das Schreiben der Beweis. Wurden Sie telefonisch informiert, dann sollten Sie gleich an den Vermieter schreiben:

• Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit, also auch schon zu Mietvertragsbeginn, zur Verfügung zu stellen. (§ 535 BGB)
• Ein im Mietvertrag vereinbarter Mietvertragsbeginn ist für Mieter und Vermieter in der Regel bindend, z.B. auch, wenn der Termin auf einen Sonntag fällt:
  Neuer Mietvertrag - Vermieter verweigert Einzug am Sonntag.

Wohnungsübergabe - Mietvertragsbeginn für Vermieter immer bindend?

Zum vereinbarten Termin kann z.B. aus folgenden Gründen kein Einzug möglich sein:

• Die Wohnung ist am vereinbarten Ãœbergabetermin noch vom Vormieter bewohnt,
  Wohnung nicht leer, frei - neuer Mieter kann nicht einziehen 
• noch nicht abgeschlossene Bauarbeiten verhindern den termingerechten Einzug,
• es sind schwere Mängel vorhanden, die den Einzug verhindern: 
  Wohnung hat schwere Mängel - neuen Mietvertrag fristlos kündigen 

Unrenovierte Mietwohnung zu Mietvertragsbeginn - Einzug als Mieter verweigern?

Geht es darum, dass die Wohnung nicht renoviert ist, dann finden Sie in den folgenden Links weitere Informationen.

• Die Ãœbergabe einer nicht renovierten Wohnung berechtigt Mieter meist nicht, den Einzug in die Wohnung zu verweigern, bzw. zu einer fristlosen Kündigung
  - dies ist immer sehr von den Umständen des Einzelfalls abhängig. 
• Im Einzelfall bedarf dies immer einer rechtlichen Klärung: 
  Einzug, Ãœbergabe der Mietwohnung - muss der Vermieter renovieren? 
  Einzug in unrenovierte Mietwohnung 

Keine Wohnungsübergabe, kein Einzug möglich - Vermieter zur schnellen Übergabe auffordern

Zunächst müssen Sie den Vermieter umgehend und nachweisbar mit einer kurzen Fristsetzung auffordern, dass er die Wohnung in einen ordnungsgemäßen, bezugsfertigen Zustand versetzt, oder andere Gründe beseitigt, die den Einzug verhindern. 

• Ist die Wohnung nur teilweise benutzbar - z.B. nur zum Abstellen Ihres Hausrats - dann kommt auch immer eine Mietminderung (§ 536 BGB) und auch Schadenersatz in Betracht.

Vermieter verhindert termingerechten Einzug in die Mietwohnung

Solche Situationen sind grundsätzlich schwierig und ohne anwaltliche Hilfe kaum zu überblicken - betroffene Mieter sollten sich umgehend anwaltlich vertreten lassen. 

In der Regel müssen Beweise gesichert werden, die Miete muss richtig gemindert werden, Fragen zu einem vom Vermieter zu zahlendem möglichen Schadenersatz sind zu klären.

Es kann dann auch geprüft werden, ob ein Widerruf, der Rücktritt oder die fristlose Kündigung des Mietvertrags sinnvoll ist.

• In Frage kommen kann ebenfalls, dass Mieter die Mängel, die einen Einzug in die Wohnung ganz oder teilweise verhindern, selbst beseitigen.
  Ob diese Möglichkeit realistisch ist, sollte in einer anwaltlichen Beratung besprochen werden.
  Grundsätzlich muss sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug befinden, damit Mieter eine Ersatzvornahme durchführen können:
  Ersatzvornahme durch Mieter - Mängel beseitigen, Reparatur beauftragen   

Anschreiben an Vermieter wegen nicht möglichem Einzug zu Beginn des Mietvertrags

"Sie haben mich / uns (heute) am... telefonisch darüber informiert, dass ich / wir die Wohnung zum vereinbarten Termin / Mietvertragsbeginn nicht beziehen können, weil die Arbeiten nicht abgeschlossen sind (weil die Wohnung nicht frei ist, etc.).

Ich / wir fordern Sie auf, mir / uns bis zum ...(Datum) schriftlich mitzuteilen, ob der von Ihnen genannte Einzugstermin, am ... (Datum) verbindlich ist, da wir entsprechend planen müssen.

Oder: Ich / wir fordern Sie auf sicherzustellen, dass der Einzug spätestens am ... (Datum) möglich ist und um Ihre schriftliche und verbindliche Bestätigung des Einzugtermins.

Oder: Ich / wir bitten bis spätestens am ... (Datum) um Ihre schriftliche und verbindliche Mitteilung, an welchem Datum der Einzug, (die Wohnungsübergabe) möglich ist.

​​​​​​​Durch den nicht möglichen Einzug zum vereinbarten Mietvertragsbeginn entstehen mir / uns Kosten. 

Ich / wir behalten uns vor, deswegen von Ihnen Schadenersatz und Mietminderung zu fordern."

Unterschrift(en) aller Mieter

Für einen Anspruch der Mieter auf Schadenersatz müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein, hier muss nachgewiesen werden, dass der Vermieter die Gründe für die verspätete Ãœbergabe verschuldet hat. Schadenersatz kann möglich sein für:

• (angemessene) Kosten für eine zeitweilige andere Unterbringung,
• Kosten für Hausrat - und Möbeleinlagerung,
• Kosten eines eventuell zusätzlich erforderlichen Umzugs, etc.

Achten Sie immer darauf, dass keine Kosten verursacht werden, die vermeidbar gewesen wären.

Ein Schadenersatzanspruch für zu hohe Hotelkosten kann ausgeschlossen sein, wenn ein ausreichendes Angebot an anderen Unterkünften zur Verfügung steht. 

Ein Kostenersatz wäre dann nur möglich in Höhe des Preises für eine günstigere Unterkunft, die anzumieten gewesen wäre. 

Wenn die Umstände es erlauben, dann ist es sogar zumutbar, dass eine Ausweichwohnung in einigen Kilometern Entfernung von der neuen Mietwohnung liegt.