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Mietvertragsbeginn - teilweiser oder kein Einzug in Wohnung möglich

Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf Schadenersatz und Mietminderung, wenn der Einzug in die neu angemietete Wohnung zu Mietvertragsbeginn nicht oder nur zum Teil möglich ist.

Voraussetzung ist natürlich, dass der Vermieter die Gründe dafür zu vertreten hat.

Vermieter haben eine verspätete Übergabe der Wohnung auch dann zu vertreten, wenn die Wohnung zum eigentlichen Beginn des Mietvertrags, z.B. wegen nicht abgeschlossener Bauarbeiten, nicht zur Verfügung steht.

Achten Sie darauf, dass Sie in einem solchen Fall Beweise sichern - hat der Vermieter bereits schriftlich darüber informiert, dann ist das Schreiben der Beweis. Wurden Sie telefonisch informiert, dann sollten Sie gleich an den Vermieter schreiben:

  • Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit, also auch schon zu Mietvertragsbeginn, zur Verfügung zu stellen. (§ 535 BGB)
  • Ein im Mietvertrag vereinbarter Mietvertragsbeginn ist für Mieter und Vermieter in der Regel bindend, z.B. auch, wenn der Termin auf einen Sonntag fällt:
    Neuer Mietvertrag - Vermieter verweigert Einzug am Sonntag.

Wohnungsübergabe - Mietvertragsbeginn für Vermieter immer bindend?

  • Es ist zu prüfen:
    ​​​​​​​Eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, dass das Mietverhältnis erst beginnt, wenn die Wohnung bezugsfertig oder beziehbar ist, kann unwirksam sein.
  • Auch im Falle des Erstbezugs oder nach umfassender Modernisierung sollten Sie eine Vereinbarung prüfen lassen, die auf einen unverbindlichen Mietvertragsbeginn hinweist.
  • Ist der Mietvertragsbeginn klar und eindeutig vereinbart, dann kommt ausnahmsweise auch ein Rücktritt vom Vertrag in Betracht, in manchen Fällen auch ein Widerruf des Vertrags.

Einzug in die neue Mietwohnung zu Mietvertragsbeginn nicht möglich

Zum vereinbarten Termin kann z.B. aus folgenden Gründen kein Einzug möglich sein:

Unrenovierte Mietwohnung zu Mietvertragsbeginn - Einzug als Mieter verweigern?

Geht es darum, dass die Wohnung nicht renoviert ist, dann finden Sie in den folgenden Links weitere Informationen.

Keine Wohnungsübergabe, kein Einzug möglich - Vermieter zur schnellen Übergabe auffordern

Zunächst müssen Sie den Vermieter umgehend und nachweisbar mit einer kurzen Fristsetzung auffordern, dass er die Wohnung in einen ordnungsgemäßen, bezugsfertigen Zustand versetzt, oder andere Gründe beseitigt, die den Einzug verhindern. 

  • Ist die Wohnung nur teilweise benutzbar - z.B. nur zum Abstellen Ihres Hausrats - dann kommt auch immer eine Mietminderung (§536 BGB) und auch Schadenersatz in Betracht.
Hinweis


Solche Situationen sind grundsätzlich schwierig und ohne anwaltliche Hilfe kaum zu überblicken. 

In der Regel müssen Beweise gesichert werden, die Miete muss richtig gemindert werden, Fragen zu einem möglichen Schadenersatz sind zu klären.

  • Sie sollten sich umgehend anwaltlich vertreten lassen. 

Es kann dann auch geprüft werden, ob ein Widerruf, der Rücktritt oder die fristlose Kündigung des Mietvertrags sinnvoll ist.

  • In Frage kommen kann ebenfalls, dass Mieter die Mängel, die einen Einzug ganz oder teilweise verhindern, selbst beseitigen.
    Ob diese Möglichkeit realistisch ist, sollte in einer anwaltlichen Beratung besprochen werden.
    Grundsätzlich muss sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug befinden, damit Mieter eine Ersatzvornahme durchführen können:
    Ersatzvornahme durch Mieter - Mängel beseitigen, Reparatur beauftragen   

Anschreiben an Vermieter wegen nicht möglichem Einzug zu Beginn des Mietvertrags

Beispiel

...

"Sie haben mich / uns (heute) am... telefonisch darüber informiert, dass ich / wir die Wohnung zum vereinbarten Termin / Mietvertragsbeginn nicht beziehen können, weil die Arbeiten nicht abgeschlossen sind (weil die Wohnung nicht frei ist, etc.).

Ich / wir fordern Sie auf, mir / uns bis zum ...(Datum) schriftlich mitzuteilen, ob der von Ihnen genannte Einzugstermin, am ... (Datum) verbindlich ist, da wir entsprechend planen müssen.

Oder: Ich / wir fordern Sie auf sicherzustellen, dass der Einzug spätestens am ... (Datum) möglich ist und um Ihre schriftliche und verbindliche Bestätigung des Einzugtermins.)

Oder: Ich / wir bitten bis spätestens am ... (Datum) um Ihre schritliche und verbindliche Mitteilung, an welchem Datum der Einzug, (die Wohnungsübergabe) möglich ist.

​​​​​​​Durch den nicht möglichen Einzug zum vereinbarten Mietvertragsbeginn entstehen mir / uns Kosten. 

Ich / wir behalten uns vor, deswegen Schadenersatz und Mietminderung zu fordern."

Unterschrift(en) aller Mieter

    Vermieter kann Wohnung zu Vertragsbeginn nicht zur Verfügung stellen - Mietminderung

    Entstehen Ihnen durch eine erst später mögliche Wohnungsübergabe Kosten, dann haben Sie Anspruch auf Schadenersatz, denn der Vermieter muss sicherstellen, dass zu dem im Mietvertrag vereinbarten Termin der Einzug möglich ist.

    • In solchen Fällen steht Mietern grundsätzlich auch eine Mietminderung zu.
      Diese kann, je nach Art der Einschränkung, bis zum Einzug, bis zu 100 Prozent betragen - wenn man die Wohnung gar nicht beziehen kann.
    • Kann die Wohnung teilweise bezogen werden, dann ist die Höhe einer Mietminderung vom Grad der Nutzungsbeeinträchtigung abhängig. 
    • Ist der Einzug nur zum Teil möglich, weil in einzelnen Räumen z.B. noch Bauarbeiten ausgeführt werden müssen, so können daraus ebenfalls Schadenersatzforderungen entstehen und auch Mietminderungsansprüche. Dies sollte mit einem Anwalt beraten werden. 
    • Sehr wichtig in solch einer Situation ist die Sicherung von Beweisen z.B. mit FotosZeugen.

    Einzug in die neue Wohnung zu Mietvertragsbeginn nicht oder nur zum Teil möglich

    Es kommt immer sehr darauf an Beweise zu sichern. Erstellen Sie mit einem Zeugen ein Protokoll zum Zustand der Wohnung und machen Sie auch Fotos (oder Videos):
    Fotos als Beweis vor Gericht 

    Hinweis


    Hier finden Sie die
    Mustervorlage für die Erstellung eines eigenen Wohnungsübernahmeprotokolls.
    Wenn Sie Zugang zur Wohnung haben, dann ist es aus Beweisgründen sinnvoll, zusammen mit (einem) Zeugen, in einem Protokoll die Mängel aufzunehmen, die den Einzug verhindern oder die Mängel festzuhalten, durch die nur eine teilweise Nutzung der Wohnung möglich ist.

      Mietwohnung zu Mietvertragsbeginn nicht bezugsfertig - Schadenersatz für Mieter

        Schadenersatz kann möglich sein für:

        • (angemessene) Kosten für eine zeitweilige andere Unterbringung,
        • Kosten für Hausrat - und Möbeleinlagerung,
        • Kosten eines eventuell zusätzlich erforderlichen Umzugs, etc.

        Achten Sie immer darauf, dass keine Kosten verursacht werden, die vermeidbar gewesen wären:

        Beispiel

        Ein Schadenersatzanspruch für zu hohe Hotelkosten kann ausgeschlossen sein, wenn ein ausreichendes Angebot an anderen Unterkünften zur Verfügung steht. 

        Ein Kostenersatz wäre dann nur möglich in Höhe des Preises für eine günstigere Unterkunft, die anzumieten gewesen wäre. 

        Wenn die Umstände es erlauben, dann ist es sogar zumutbar, dass eine Ausweichwohnung in einigen Kilometern Entfernung von der neuen Mietwohnung liegt.


            Redaktion


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