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Ersatzvornahme - Auftrag für Reparatur von Mängeln durch Mieter

Besteht in der Mietwohnung ein Mangel und beseitigt der Vermieter ihm mitgeteilte wesentliche Mängel nicht, dann können Mieter die Reparatur in Auftrag geben, die Kosten der Reparatur vom Vermieter fordern.

Man nennt das „Ersatzvornahme“.​​​​

Ersatzvornahme als Mieter gegenüber dem Vermieter einleiten - was ist dafür notwendig?

Für die Durchführung einer Ersatzvornahme müssen Voraussetzungen bestehen.

Die Ersatzvornahme kann nur die Beseitigung nicht unerheblicher Mängel erfolgen.
Mängel der Mietwohnung - wesentliche Mängel, Einschränkung der Nutzung? 

Für die Durchsetzung müssen Mieter Vorsicht walten lassen und zuvor immer:

  • dem Vermieter den Mangel schriftlich anzeigen („Der Abfluss an der Küchenspüle ist undicht.“)
  • den Vermieter zur Mangelbeseitigung auffordern („Bitte bringen Sie das in Ordnung“ )
  • eine ausreichende Frist zur Mangelbeseitigung setzen, am besten mit Datum („bis zum 17. diesen Monats“)

Vermieter hat die Reparatur nicht durchgeführt - die Ersatzvornahme als Mieter ankündigen

Immer ist die Ersatzvornahme gegenüber dem Vermieter anzukündigen.

Dies kann bereits in der Aufforderung zur Mängelbeseitigung geschehen:
Musterbrief - Mängel der Mietwohnung mitteilen, Reparatur fordern 

Beispiel

Falls innerhalb der genannten Frist keine Reparatur, keine Mängelbeseitigung erfolgt, werde(n) ich / wir die Arbeiten selbst in Auftrag geben, die Kosten von Ihnen fordern.

Oder, falls nichts von Seiten des Vermieters nach der Anzeige des Mangels geschehen ist, die schriftliche Mängelanzeige die Ankündigung der Ersatzvornahme nicht enthalten hat, dann die beabsichtigte Ersatzvornahme in einem gesonderten Schreiben mitteilen:

Beispiel

Sie haben auf meine / unsere Aufforderung vom ... wegen des in meiner / unserer Wohnung vorhandenen Mangels nicht reagiert, keine Reparatur durchgeführt. Ich / Wir setze(n) Ihnen hiermit eine letzte Frist bis zum ... . Falls innerhalb der genannten Frist keine Reparatur, keine Mängelbeseitigung erfolgt, werde(n) ich / wir die Arbeiten selbst in Auftrag geben, die Kosten von Ihnen fordern.

Ersatzvornahme - der Vermieter hat im gesetzte Fristen für die Reparatur nicht beachtet

Nach Ablauf einer angemessenen Frist befindet sich der Vermieter in Verzug.

  • Wurde die Ersatzvornahme nachweisbar angekündigt und ist der Verzug eingetreten, so kann die Reparatur im Wege der Ersatzvornahme beauftragt werden.
Hinweis


Mieter müssen darauf achten, dass die vorstehenden Schritte nachweisbar sind, jeweils die Zustellung entsprechender Schreiben beim Vermieter bewiesen werden kann.

Zustellungsnachweis - sicherer Versand für Schreiben, Briefe 

  • In solchen Fällen ist der Zeitpunkt der Zustellung wichtig, besonders für den Nachweis eines eingetretenen Verzugs und auch dafür, wenn wegen eines Mangels die Miete gemindert werden soll, denn bei erheblichen Mängeln kommt eine Mietminderung in Betracht.

Musterbriefe für Mieter - Ersatzvornahme für eine Reparatur, Instandsetzung ankündigen

Hier finden Sie Musterbriefe an den Vermieter

Vermieter macht keine Reparatur - Mieter beauftragt Firma mit der Mängelbeseitigung

Wurde vom Vermieter die ausreichend bemessene Frist für die Mängelbeseitigung überschritten, war die beabsichtigte Ersatzvornahme mitgeteilt, dann können Mieter eine Firma mit der Behebung des Mangels beauftragen.

Die hierfür entstehenden Kosten können Mieter vom Vermieter erstattet verlangen. Mieter sollten immer darauf achten, dass entstehende Reparaturkosten angemessen sind, der Ortsüblichkeit entsprechen.

Hinweis


Arbeiten müssen – wie vom Vermieter – auch vom Mieter in jedem Falle fachgerecht ausgeführt werden. Das bedeutet nicht unbedingt, dass sie von einer Fachfirma ausgeführt werden müssen.

Reparaturkosten für eine Ersatzvornahme von der Miete abziehen

  • Wenn Sie die Rechnungskosten von der Miete einbehalten wollen, dann sollte auch dies angekündigt werden, sicherheitshalber erst für den übernächsten Monat:
    Die Kosten werde ich von der Miete einbehalten, und zwar beginnend mit dem Monat ….
    Lesen Sie dazu:
    Aufrechnung - als Mieter selbst aufrechnen 

Ersatzvornahme - Notdienst, Notreparatur beauftragen, Kosten vom Vermieter fordern

In besonders dringenden Fällen kann der Mieter einen Notdienst mit der Vornahme einer Reparatur (auch einer behelfsmäßigen Reparatur) beauftragen.

Ein solcher Fall ist zum Beispiel, wenn bei einer Rohrverstopfung z.B. Wasser / Abwasser (Fäkalien) über die Toilette in die Wohnung läuft, der Vermieter bzw. die Hausverwaltung kurzfristig nicht erreichbar ist, diese nicht schnell Maßnahmen für die Schadensbeseitigung einleiten kann und die Gefahr einer Schadensvergrößerung (z.B. Abwasser kann in andere Wohnungen laufen) besteht.

Notreparatur für Mängelbeseitigung im Rahmen einer Ersatzvornahme beauftragen

Bevor Sie eine Firma mit einer Notreparatur beauftragen: Wägen Sie ab, ob dies wirklich erforderlich ist. Z.B. wird der Ausfall der Warmwasserversorgung im Allgemeinen nicht als ausreichender Grund für die sofortige Beauftragung eines Notdienstes gesehen, da es als zumutbar gilt, dass man sich heißes Wasser für einige Tage (z.B. für die Körperpflege) auf dem Herd bereitet.

Hinweis


Noch eine Warnung:
Wer den Mangel selbst beseitigt oder beseitigen lässt, vernichtet damit die Beweise dafür, dass der Mangel überhaupt bestanden hat. Es müssen also zuvor unbedingt die Beweise festgehalten werden. 



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